房票救烂尾楼！广州黄埔首吃螃蟹，能复制到全国吗？

出品|中访网

审核|李晓燕

烂尾楼治理一直是房地产市场风险化解的核心痛点，关乎数万家庭的居住权益与社会稳定。近日，广州黄埔区率先打破传统保交楼路径，将原本用于旧改拆迁安置的房票制度延伸至烂尾楼处置领域，向升龙·学府上城、实地常春藤等停工项目业主发放保交楼房票，通过“等价置换”对接区内“房源超市”房源，为保交楼工作开辟全新解题思路。这一模式既盘活了存量闲置房源，又缓解了业主住房焦虑，但其资金兑付逻辑与复制推广条件，仍需结合市场化、法治化原则进一步探索。

此次黄埔区推出的保交楼房票，核心突破在于跳出“单盘盘活”的旧框架，将烂尾楼业主的交付诉求与区域内优质存量房源对接。首张保交楼房票已由升龙·学府上城业主成功使用，票面价值300.4万元，直接兑换黄埔区仕林苑一套约113平方米的新住宅，全程遵循“等价置换”原则——房票金额等同于业主此前支付的房屋总价（含首付及已还贷款本息），可全额抵扣“房源超市”房产价款，多余部分不退还，不足部分由业主补足差价。

据了解，此次纳入房票置换范围的升龙·学府上城与实地常春藤，均为黄埔区大型住宅项目，停工根源均指向开发商资金链断裂。升龙·学府上城2021年开盘均价3万-3.1万元/平方米，大户型单价最高达3.6万元/平方米，业主购房半年后便遭遇项目停工，即便监管部门多次警示通报，工程进度仍未达标；实地常春藤分多期开发，开发商实地集团2021年起陷入现金流紧张，部分楼栋逾期交付，其中5期5栋、6栋至今仍处于在建状态。

针对两大项目的困境，黄埔区政府于今年7月推出房票解决方案，明确符合条件的业主可获得专属房票，需在2025年12月30日前完成“房源超市”内房源选购。知情人士透露，此次共有近200位业主可享受该政策，“房源超市”涵盖仕林苑、科创新世代、合生中央城等10余个项目，开发商以黄埔区区属国企为主，部分优质民企项目参与，确保房源交付能力与品质保障，从源头降低业主置换后的居住风险。

在当前房地产市场新房销售下滑、房企资金承压、保交楼任务艰巨的背景下，黄埔区保交楼房票模式的创新价值的凸显，实现了“多方共赢”的阶段性成效。

对烂尾楼业主而言，房票模式直接破解了“住房难入住、房贷仍要还、房租额外付”的三重困境。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，烂尾楼业主长期受困于住房空置、子女入学受阻等问题，同时承担房贷与房租双重经济压力，不确定性带来的生活困扰远超资金损失。房票模式让业主无需漫长等待烂尾楼盘活，可通过等价置换快速选购合规房源，尽早完成网签入住，既安抚了业主情绪，又切实降低了经济损失与时间成本。广东城规院住房政策研究中心主任李宇嘉也表示，相较于被动等待项目重整，房票为业主提供了更主动的选择，最大程度消除了交付担忧，提升了居住需求的兑现效率。

对房地产市场而言，该模式实现了存量房源盘活与保交楼任务的双向赋能。当前不少国企开发项目因市场低迷面临去化压力，尤其是早年拿地的旧规地块，价值损耗导致销售难度增加。房票模式将烂尾楼业主的购房需求精准导流至这类合规项目，既帮助国企加速去化、回笼资金，又通过“以销促交”巩固保交楼成果，形成市场良性循环。李宇嘉分析，这种“存量盘活+保交楼”的结合，跳出了传统保交楼仅聚焦单项目资金筹措的局限，以市场化手段优化资源配置，提升了整体交付效率。

对地方政府而言，房票模式是落实“一楼一策”保交楼要求的具体实践。今年10月，住房城乡建设部明确提出要按照市场化、法治化原则推进保交楼分类处置，压实地方政府、房企、金融机构各方责任。黄埔区通过房票模式，既履行了属地监管责任，又避免了政府直接资金兜底的压力，依托司法保全开发商资产、整合区内优质房源等手段，推动烂尾楼问题高效处置，为地方治理房地产风险提供了可参考的实操路径。

尽管黄埔区房票模式成效初显，但业内普遍认为，该模式的复制推广并非易事，需破解资金兑付不确定性、责任主体压实等核心难题，仍需坚持“一项目一策”的灵活原则。

资金兑付能力是房票模式可持续的核心前提，也是当前最大争议点。与旧改房票有专项借款支持不同，黄埔区保交楼房票的兑付资金最终仍需依赖原开发商——政府通过联合司法部门对开发商资产进行诉讼保全，后续通过资产盘活、变卖变现筹措资金，用于支付房票兑换款项。但严跃进指出，当前多数陷入停工的房企均存在资不抵债问题，资产盘活周期长、变现难度大，若资金回笼不及预期，可能导致房票兑付延迟甚至违约，直接影响模式公信力，进而限制其推广范围。

地方政府的担保兜底意愿与能力，直接决定企业参与“房源超市”的积极性。李宇嘉表示，国企楼盘愿意接收房票，核心在于信任政府对资金兑付的协调能力，若地方政府无法为房票兑付提供隐性担保或兜底承诺，企业可能因担心资金回笼风险拒绝参与，导致“房源超市”供给不足，模式难以落地。而不同城市的财政实力、国企资源储备差异较大，部分三四线城市财政压力大、优质存量房源少，难以复制黄埔区的资源整合能力，进一步压缩了模式推广空间。

此外，房企主体责任的压实仍是保交楼的根本要求。李宇嘉强调，房票模式是烂尾楼处置的“权宜之策”，而非“免责之策”，最终仍需落实开发商及其实控人的全部责任，倒逼其通过变卖资产、引入战略投资者等方式筹措资金，确保房票兑付与项目后续处置，避免房企“金蝉脱壳”逃避责任。若过度依赖房票模式转移矛盾，可能弱化房企保交楼主体意识，反而加剧房地产市场风险。

业内人士建议，后续推广房票模式需把握三大核心：一是强化资金监管，通过设立专项监管账户、加快开发商资产处置进度等方式，保障房票兑付资金安全；二是因地制宜制定方案，结合地方财政实力、存量房源情况、房企资产状况等因素，避免“一刀切”推广；三是持续压实各方责任，政府做好统筹协调与司法保障，房企履行资产变现与兑付义务，金融机构配合做好贷款调整等支持，形成保交楼合力。