刚需托底、豪宅点睛，香港楼市率先止跌回暖，其他城市能否复制

当很多城市还在楼市的调整中辛苦摸索时，香港已经实现了连续6个月的楼价上涨。而且，香港楼市的这一波止跌回暖还不是单点的爆发，新房、二手房价格齐涨，刚需托底、豪宅点睛，成交量创下近年新高。

问题在于，其他城市能否复制香港楼市的回暖举措。

香港楼市止跌回暖，是实打实的硬趋势

判断楼市回暖是否真实，量价齐升是硬指标。

楼价方面，香港楼市从5月结束连续47个月的下跌后，就像踩稳了台阶，每月稳步向上，10月较去年同期已经涨了4.02%，十个月累计升幅4.23%。虽然和2021年的历史高位比，还是低了28.61%，但这种温和回升的节奏，反而比猛涨更有底气。
截至今年11月，香港的一手私人住宅成交量已经到了1.88万宗，全年大概率能冲破2万宗关口，这是2013年“一手新例”实施以来的最高纪录。二手市场也不弱，前11个月成交3.58万宗，全年预计3.9万宗，同样是近四年的峰值。整个市场全年成交总值有望摸到4970亿港元，同比上涨13%。

租金市场的表现印证了需求的真实性。10月私人住宅租金指数涨到202.5，今年前十个月累计升了4%，连续三年上涨的租金，说明住房需求一直在刚性释放。

金管局的数据也能佐证，10月新批按揭贷款额313亿港元，二手市场的按揭贷款还涨了3.4%，未偿还按揭贷款总额达1.9074万亿港元，而按揭拖欠率只有0.13%，接近零重组贷款，说明市场没有杠杆炒作的泡沫，都是真金白银的真实交易。

刚需托底，豪宅点睛的双重共振

这一波香港楼市回暖，刚需群体和富豪群体达成了共识，两端发力撑起了整个市场。对于刚需群体来说，最大的吸引力就是“供平过租”的现实利好。随着香港银行跟着美联储减息，现在按揭利率低到3.25厘左右，9月份有七成五的指标屋苑都出现了月供比租金还低的情况，租金指数回报率冲到了3.56%，这是近14年来第二高的水平。

政策红利给刚需添了一把火。年初香港把100元印花税的门槛从300万港元提高到400万港元，一套400万的小户型，印花税从6万多降到100块，上车成本大幅降低。前11个月，400万港元以下的一、二手住宅成交了1.26万宗，创下近9年新高。对于想在香港扎根的年轻人来说，手里有积蓄，供楼比租房划算，自然愿意迈出置业第一步。

刚需撑住底部的同时，高端市场也没闲着。今年下半年，逾亿元的一手豪宅成交61宗，总金额129.4亿元，比上半年翻了一倍还多，二手豪宅也创下四年新高。内地买家在这些高端交易中占了57%，远高于整体市场22%的占比。阿里巴巴前CEO张勇花5354万港元拿下半山单位，内地互联网新贵斥资4.8亿购入深水湾豪宅，这些案例都说明，全球经济波动下，香港核心地段的房产依然是高净值人群的避险首选。

人才政策带来的增量需求也不能忽视。“高端人才通行证计划”“优秀人才入境计划”持续发力，加上非本地学生数量增加，催生了大量刚性居住需求。这些新来港人士要么选择租房，推高租金，要么直接置业，成为楼市的新生购买力，形成了租购互补的良性循环。

可持续性何在？供应缓冲与健康杠杆的平衡

很多人会问，这波回暖能不能持续？

供应方面，香港未来五年传统公营房屋年均落成32100个单位，加上简约公屋，每年能达到37700个单位，远超预期目标。私人住宅供应呈现先高后低的态势，2025年、2026年每年能有2万个单位入市，之后会逐渐回落。充足的供应能避免房价过快上涨，让市场保持理性。

从需求端看，支撑力依然稳固。香港地区压抑多年的购房需求还在持续释放，香港银行存款总额据称已达到19.14万亿港元，庞大的储蓄资金需要优质出路，而楼市显然是重要选择。

当然，挑战也客观存在。私人住宅供应在未来两年的集中释放，可能会对部分区域的价格形成压力。公营房屋的大量落成，也会分流一部分刚需。但这些因素更像是稳压器，能让楼市避免大起大落，朝着更健康的方向发展。温和的上涨节奏，恰恰说明了市场的可持续性。

刚需撑住了市场底部，豪宅打开了价值空间，香港楼市“有里有面”的复苏，比单纯的普涨更有含金量。
未来，香港楼市大概率不会重现过去的疯狂普涨，而是结构性的温和回升，核心地段、优质户型的价值会持续凸显。

香港楼市的复苏路径也为其他城市提供了参考，只有尊重市场规律、激活真实需求、守住风险底线，楼市才能真正实现良性循环。