“145万买天河中石化福利房”!
最近,这类视频在各大交流群传的沸沸扬扬,文案简直戳中心巴——
天河、145万、精装三房两厅、70年产权、独立红本、可落户、带学位、15年免息...
不少朋友追问,消息属实吗?有门槛吗?值得入手吗?
带着一堆疑问,楼市君直奔现场,刚到就发现不对劲......
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|图源:中介视频号
壹
楼市君联系发布该视频的中介约看房,对方发来的定位直接标在清华附中湾区学校门口。抵达后,由该项目的现场销售开车接待。
好奇之余,车已经开进了广东省新材料与人工智能科技园里,售楼部门口标着大大 的帝融集团 。
不是中石化福利房吗?原来,所谓的中石化福利房、阳国华花苑二期,根本不存在。
而发布视频引流的中介,与现场实际接待的销售是两批人,口径不一致,刚开始看房就出现“忽悠”的嫌疑。

|广州楼市发布 摄
尽管噱头存疑,该项目仍吸引了不少购房者,楼市君在售楼部及样板房参观期间,先后遇到多拨咨询客户。
但是,售楼部里没挂任何商品房预售许可证, 不知这些客户有没有留意?

|广州楼市发布 摄
楼市君了解到,该项目官方名称为天河·科融苑,是由广东省科学院化工研究所与广东帝融集团联合开发,且由帝融集团负责投资运营。
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|广州楼市发布 制图
该项目分两期建设,其中专门用于科研的办公场地是二期,目前部分原有办公楼未拆除,仍在使用。

|广州楼市发布 摄
项目在售的是一期,名为迈谷,说白了就是广东省研究院的人才住房。
总共6栋12层小高层,楼间距超60米。主推71-79平的2+1房、93平南向三房、113-146平的四房,均为现楼交付。
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|广州楼市发布 摄
值得注意的是,销售重点推介的146平四房,实则需购买两套约73平户型并打通,才能实现。其背后风险,楼市君后面再展开说。
先看销售口中的“神仙配置”。
1)身份与产权。
项目宣称与阳华国花苑同属一个系列,当前为集体大证。
5年后补缴约2500元/平土地出让金、1%个税及1%维修基金,即可办理70年产权独立红本,支持自由交易。
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|广州楼市发布 摄
2)价格与付款。
宣传单价2.1-3.2万/平,首付仅需4-5成,剩余款项可享15年免息分期,仅需偿还本金,月供几千元。
资金直接打入银行监管账户,号称“安全有保障”。
3)配套与落户。
三地铁环绕,紧邻广中医附属中医院等,可落户街道集体户,并称周边有多所名校,小孩教育不用愁。
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|广州楼市发布 摄
4)户型与圈层。
12层小高层,楼间距超60米,房屋使用率达87%,精装交付配厨房三件套。
宣称绝大部分是研究所员工、公务员、医生等群体居住,圈层纯粹。
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|广州楼市发布 摄
贰
听到这里,你是不是有点心动了?
但楼市君扒到它的不动产权证,又核实了相关政策后,发现了令人心惊的真相——
1、补证是空谈,70年产权纯属虚构。
天河·科融苑实际是50年使用权的人才配套用房,与“中石化福利房”不搭边。
其不动产权证上,明确标注划拨+科研用地,整个小区只有集体大证,无法分户办独立红本。所谓补证承诺,没有任何官方文件支撑。
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|图源:项目销售
要知道,划拨科研用地要转住宅用地,需多部门审批+补缴高额出让金(远不止2500元/平),实操难度非常大。
且该项目与购房者签订的也不是购房合同,而是转让合同,所谓的70年产权是不存在的,实质是以租代售,50年的长期限。
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|与销售的聊天截图
据《民法典》规定,租赁合同最长20年,也就是说,超出的30年期限,不受法律保护,可能被认定无效。
更可怕的是,没有独立产权,购房者本质只是长期租户。
一旦开发商资金链断裂、项目被政府收回,或者研究所收回土地,购房者既拿不到房,已付的首付和分期款也可能追不回来。
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|图源:最高法公报
2、高首付+资金无保障,同房不同价风险高。
宣传单价为2.1-3.2万,看似单价不高,但5成首付门槛并不低。
按照现场销售算的价格来看,73平的2+1户型,总价约155万,首付需要78万;15年免息分期,月供则要去到4278元。
这部分资金直接进开发商账户,所谓“银行监管账户”真实性不易核实,资金安全不一定能得到保障。
一旦开发商跑路或项目出现问题,购房者维权难度极大。
而且价格无统一标准,据销售透露,价格全靠领导审批,“资质优质”就能拿到更低折扣,普通购房者可能同房不同价。
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|广州楼市发布 摄
3、学位无保障,落户仅能靠集体户。
首先可以明确的是,清华附中为全区摇号,与是否购买该项目毫无关联;周边学校也只能统筹分配,不存在对口学位保障。
户口只能迁入街道集体户。销售说5年后补证可以迁到小区,可补证本身就是空谈。
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|广州楼市发布 摄
4、私自改造违法,安全与名额双风险。
销售推荐买两套约73方的两房,后期购房者可自行打通为四房,称“单价便宜的同时享有大面积”。
理论上,若想合法实现两户变一户,必须向主管部门重新报批,获取《建设工程规划许可证》。
这需要提交由原设计或同等资质单位出具的结构安全方案,并通过严苛的审批。
现实是,此路不通。主管部门几乎不可能为这种改变房屋基本单元和用途的申请开绿灯。
即便墙能私下安全拆除,也有可能随时会被举报,面临的就是行政处罚、罚款、并责令恢复原状等。到头来,还得再花钱把墙砌回去。
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|图源:中国住建部
除此以外,楼市君实探时还发现,有房屋门内挂着“生意兴隆”的标语,经与该户的出入人员证实,确实是被用来办公。
销售称,对方是用来直播,实际营业执照注册地址并非在此,“只要不扰民就可以”。也就是说,这类行为在该小区是被默许的。
未来居住体验是否会受影响?消防等安全隐患是否增加?这类问题,购房者不得不考虑和重视。
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|广州楼市发布 摄
天河核心区的低价诱惑确实迷人,但不能用福利房、补证、圈层等噱头,掩盖其无产权保障的核心问题。
楼市君提醒大家:买房前一定要核实不动产权证的权利性质和土地用途,遇到划拨用地、科研用地对外销售住宅的,要提高警惕。
承诺补证、以租代售超20年、无独立红本的房源,更是要拉响警报。
买房不易,别让捡漏的幻想,变成踩坑的悲剧。
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