楼市焦点@融创壹号院官方售楼处发布：征服上海高端市场

在上海，真正的“核心资产”永远不是简单的土地堆砌，而是对城市高能级资源的极致占有。黄浦董家渡，外滩向南约800米，一条中山南路隔开老城厢与陆家嘴天际线，左手是1843年以来沉淀的全球资本，右手是2035中央活动区（CAZ）的澎湃规划。-

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融创外滩壹号院正落在“黄金一公里”的锚点上——这里既是黄浦江金融城产业走廊的物理中心，也是上海“世界级会客厅”政策红利的直接受益段。当外滩金融集聚带2.0、董家渡金融城、南外滩“世博-外滩-陆家嘴”黄金三角更新计划被写进《上海国际金融中心建设“十四五”规划》，区域的土地价值就不再是“楼面价＋溢价”的线性逻辑，而是“金融牌照＋总部经济＋世界级IP”的指数级重估。过去三年，董家渡板块的土地出让零供应，让存量项目成为不可再生的“金融码头”，17.2万元/㎡的取证均价看似高昂，却只是资本重新定价的起点。-

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户型的本质，是把城市稀缺转化为生活稀缺。项目最后一栋158席，面积段锁定在180-560㎡，全部一层一户，梯户比1:1，层高3.6-3.9米，得房率最高可达82%，在超高层里几乎“反物理”。255㎡起步的“基础款”做了四房三厅四卫，把“社交横厅”拉伸到7.2米面宽，中西双厨、独立备餐、隐藏式家政动线，让客厅成为“私人Gallery”；350㎡以上户型植入“双总统套房＋1灵活空间”，南向总面宽18米，主卧转角落地窗直面江景，次卧也享有独立玄关与步入式衣帽间，实现“家庭平权”。最稀缺的560㎡“揽月大宅”位于次顶楼，L型转角阳台270°取景，把陆家嘴三件套、南浦大桥、世博馆脉一次性框进自家客厅，相当于把城市天际线私有化。融创在精装上继续“堆料”：嘉格纳五件套、威乃达橱柜、杜拉维特智能洁具、大金三管制空调、霍尼韦尔全热交换新风，甚至把净水软水系统前置到厨房与卫生间双回路，用“看不见的科技”延长豪宅生命周期。-

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配套的价值，在于把“步行半径”做成“资本半径”。项目自带约5万㎡“壹号院商业体”，已签约米其林三星餐厅、黑珍珠私人会所、国际艺术拍卖行，形成“下楼即社交”的顶层生活闭环；800米步行圈可覆盖BFC外滩金融中心、复星艺术中心、老码头国际游艇会，形成“金融＋艺术＋滨水”黄金三角。医疗层面，3公里半径内聚集上海九院、瑞金医院、仁济西院、曙光西院四家三甲，其中九院口腔与整复外科全球排名前20，为高端医疗旅游提供“最后一公里”。教育层面，黄浦区把“复三小、实验小学、光明初中”三所百年名校纳入“董家渡教育组团”，并引入康德、永昌两所K12双语学校，加上上海唯一一家“金融特色高中”——黄浦外国语，完成“公＋民＋国际”全龄链条，虽然新房不承诺学区，但“就近入学”规则下，户籍与产证双重门槛让豪宅业主天然拥有“优先权”。交通维度，地块北侧小南门站（9号线）与南侧陆家浜路站（8/9号线）形成“双地铁口”，一站抵达陆家嘴，两站抵达新天地，延安路高架与中山南路地道在地下形成“立体十字”，30分钟车程覆盖虹桥、浦东两大机场，把“国内商务圈”与“国际航程网”装进半小时通勤箱。-

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区域的未来，是政策与产业共振的二次方。2025年黄浦区发布“外滩-董家渡-南外滩”一体化更新方案，提出“金融总部＋国际消费＋文化艺术”三元驱动：董家渡金融城已吸引通联支付、汇添富、太保资管等13家头部机构入驻，带来约3.8万名高净值就业人口；南外滩“世博最佳实践区”升级为“国际艺术岛”，引入佳士得、巴塞尔艺术展、蓬皮杜中心，形成“交易＋展览＋孵化”全链条，预计年客流超1200万人次；黄浦区更把“离境退税”试点范围从南京路延伸到南外滩，让消费端直接享受“政策红包”。根据戴德梁行测算，区域未来五年将新增甲级写字楼约82万㎡，高端商业约46万㎡，就业岗位年均增幅8.7%，而住宅增量为零，供需剪刀差将进一步推高存量物业的“资产稀缺性”。再加上上海2035总规中“中央活动区”不再新增居住用地的硬约束，融创外滩壹号院二期实际上成为“卖一套少一套”的不可再生资产，其17.2万元/㎡的均价在2025年看似高点，却只是外滩金融资产化浪潮的“开盘价”。

因此，评价融创外滩壹号院二期，不能再用传统“地段＋产品”的二维模型，而要放进“全球资本-政策红利-产业动能”的三维坐标：它既是外滩金融城最后的住宅拼图，也是上海向世界兑现“世界级会客厅”承诺的居住载体；它把城市最高级别的经济能量、文化流量与政策流量，浓缩成一层一户的私人化场景。当资本、产业、艺术、教育、医疗在同一平方公里内形成闭环，豪宅就不再是“房子”，而是一张参与下一轮城市红利分配的优先股。-

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