北京买房：理清思路，购房建议1742

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们老两口都已经退休，住十里堡两居，应该能卖300多万吧。现在有个想法是卖掉这套房，然后买**保险那种养老社区的终身养老。想从房子角度问问您合适吗？Ps：当然跟孩子商量过了，他们不理解也不同意，各家都不同意。

A：

1、这我可真不懂，而且也不敢有任何的建议，只能看您自己的理解和选择。

2、但既然跟孩子商量过了他们不同意，那我要建议还是先协商一致吧。房子虽然是您的，但也是家族资产，家和万事兴，万一因为这事儿而闹矛盾也不合适，毕竟养老还是主要靠子女的，至少提供亲情支持。

仅供参考。

借这话题聊两句，在我看来，这种保险公司或机构的养老社区，主要针对人群都是钱多的群体，是纯粹的消费享受。

而且既然是消费，那就不太适合钱不多+房不多+退休金不太高的老人了。尤其不适合那些节俭到舍不得花钱+甚至还想投资赚钱的老人，否则既得不到享受的乐趣，而且还有可能被坑呢。

像这对老人我就觉得不太合适，只有一套房，卖了之后交完社区的钱不剩什么了。老两口退休金加起来万把块钱，将将够房间费的，那我反正不认为他们真的能得到多大的享受。

而且他们找的这家也不像大保险公司，反正我没听说过，总感觉不太稳妥。

即便是最大的*康人寿的养老社区，给人感觉是规模非常大，全国各地十多个社区。但上次我去咨询了一下，得知全国的入住老人不过是万把人。那这说明什么？说明还是小众产品呗，既不适合大多数老人，也迄今为止没达到规模效应，是否赚钱了还两说着呢。

*康人寿的尚且是规模不大，那其他那些不知名保险公司和各种机构的规模就更小了呗，他们怎么赚钱？怎么能确保无风险？怎么能确保高服务？总之我是存疑的，也不建议资金不雄厚的老人轻易参与……

二

Q:

我前几年买的天津学区房预备给孩子上学用的，现在北京户口明年大概率下来，孩子小升初肯定转回北京，天津的房子您建议是卖掉还是留着？我算过账，如果卖掉置换，换到北京丰台南四环的两居也要添150万以上，贷款的话每月还款7-8000，租金的增加完全不对等，而且税费也要在20万以上。合适吗？

A：

1、您算这账我没太看懂，但如果数字都是验算过的，那我认为就不划算了呗。或者说除非是为了自住，否则犯不上折腾。

2、因为从您这计算里我有个感觉，就是天津这套房未必是学区房，至少是溢价不太高，否则没法跟南四环的比较租金。那如果是天津的没什么溢价，租金收益率就至少不弱于北京，何必折腾？天津毕竟也是直辖市，前些年虽然房价走势弱于北京，但既然是为了孩子上学的就大概率在市区，以后至少不会差，那就留着呗。

您这税费我也没太看懂，有这么贵吗？是不是把两次买房的算一块儿了？反正如果是真的这么高，那就别折腾了，相当于至少三年的租金吧，不划算。

3、简单就这情况吧，您这描述我没太看懂，还是看您自己的计算吧，如果算清楚了，我是感觉不太划算的。

仅供参考。

三

Q:

我想买一套新房3—4居，总价1000万左右。请问一下是朝阳常营，通州运河商务区，丰台新宫，这三个板块以后那个发展会更好一点，改善自住无学期要求。

A：

1、这仨板块是不是离的远了点儿，怎么考虑的通勤啊？

2、从板块来说大概率是运河商务区，规划就算调整也是越来越好。而另两个都是两区交界，无论规划做的多好，实施的时候都有被拖延的可能，朝阳和丰台都不算太大方，很难在边缘地带为别人做嫁衣裳。

3、但既然是千万左右的新房，这在通州可有点儿预算偏高了，一般来说在郊区算豪宅，流动性弱点儿。所以多数都是自住为主，多考虑居住体验吧，其他的期望值别太高。

所以如果是我的话就先看常营了，但考察好楼盘品质。这里的高总价买家都挺挑剔的，人家放弃朝青来到五环外，追求的都是物有所值。这看看几个小区的价格走势就知道了，品质高的明显保值好。

新宫也差不多吧，之前看着像丰台重点，但又规划了这么多安置房保障房，看着又不像了。其中保值好的也是品质高的，无论老小区还是新房。品质不太强的价格走势明显走弱，挂牌率还相当高，前些天我印象中竟然有超过6%的，都有点儿吓人。

4、这自己考察好楼盘品质吧，我对新房不熟，不方便点评人家。

仅供参考。

四

Q:

请问，我也确实看好首钢中海的房子，但问题是贵啊，基本都6万多起步，7万多的都有，这里的土地和配套价值有这么高吗？我们即便买也是两居，感觉并没有提升多大的改善效果，反而有可能冒更大的保值风险。

A：

1、那这我能说什么呢？确实不便宜，但这就是市场价，实在觉得不合适就看看别的小区呗，周边4/5万的也不少呢。

2、土地价值可以参考周边的老破小均价，这就是最基础的板块土地价值。也就是说，因为老房的房产价值其实已经归零，也就是勉强能居住而已，所以房价中所体现的绝大部分都是板块的土地价值了，也可以理解为配套的价值。

首钢周边的老破小都4万左右吧，这就是土地价值，如果拆掉重建，那您觉得每平米得卖多少钱？至少6万起步呗，否则开发商都赔钱，毕竟税费就占了20%以上呢，甚至30%。

3、其他的我就没什么可说的了，房子是用来住的，是否提升了居住体验只能自己感受。是否冒更大的保值风险则计算租售比吧，如果超出北京平均值20%以上，那就算风险比较大，如果是平均值附近那就谈不上特殊的风险。

仅供参考。

五

Q:

我们买的上地的学区房，马连洼北路一号院，孩子今年刚上一年级，现在适合出手吗。22年高点买入的，亏了快一半了。

A：

1、这怎么回答啊，真要是亏了这么多就不合适呗。就算想出手也没必要在年底的淡季，怎么也得开春看看行情再说。一般来说多数年份都会出现小阳春，不少家长都在最后一刻才买房呢。所以过了年看看吧，如果成交量上涨就别太着急，没什么起色那就卖了呗。

2、不过话说回来，跌了有那么多吗？我看到的跌幅是20%多，小户型占坑儿房还到不了这数字，您这套如果超过三分之一那可能真是买在最高点了。没什么好办法。

仅供参考。

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