房价，稳了？

2025年12月11日至12日召开的中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，并首次将“控增量、去库存、优供给”作为核心政策方向。与此同时，资本市场中铜、银、锌等有色金属价格持续走强，LME铜价突破历史高位，白银单日涨幅超5%。

这两大信号共同指向一个结论：中国房地产市场正从“深度调整”转向“结构性企稳”。本文将从政策调控、供需再平衡、金融属性共振三个维度，解析房价企稳的底层逻辑。

一、政策调控：从“救市”到“构建新模式”，供需矛盾边际缓解

中央经济工作会议对房地产政策的定调呈现三大转向：

控增量与去库存并重：通过限制土地供应、优化存量用地结构，缓解局部供过于求压力。截至2025年11月，全国商品房待售面积达7.56亿平方米，去库存周期攀升至27.4个月的历史高位。政策要求“因城施策控增量”，重点城市土地供应缩减20%-30%，同时鼓励地方政府收购存量房转为保障性住房，预计2026年保障房建设将消化10%以上的商品房库存。

公积金改革激活需求端：深化公积金制度改革，扩大灵活就业人员覆盖范围，允许提取用于租房、装修等民生支出。2025年各地已出台公积金政策超260条，深圳等城市新增购房首付款提取功能，预计2026年贷款额度将提升10%-15%，直接降低刚需购房门槛。

“好房子”建设重塑供给结构：推动绿色、智慧、适老化住宅占比提升至30%以上，通过产品升级引导需求向高品质转移。中指研究院数据显示，2025年一线城市改善型项目去化周期缩短至12个月，而刚需盘仍面临18个月以上库存压力，结构性分化显著。

二、供需再平衡：存量时代下的“慢变量”修复

房地产市场的长期稳定依赖于供需关系的系统性重构：

需求端：城镇化率突破70%后，住房需求从“总量扩张”转向“存量更新”。2025年转移人口市民化率提高至45%，带动核心城市租赁住房和中小户型改善需求增长。同时，城市更新项目（如老旧小区改造）每年创造约1.2亿平方米住房需求，对冲商品房下行压力。

供给端：房地产开发投资连续三年负增长，2025年新开工面积同比降幅收窄至-4.3%，房企转向“轻资产运营+代建服务”模式。重点城市土地出让实行“限房价、竞品质”机制，倒逼开发商提升产品力，供需错配问题逐步改善。

三、金融属性共振：大宗商品走强映射经济复苏预期

有色金属市场的强劲表现与房地产企稳形成逻辑闭环：

美元走弱与流动性宽松：美联储降息25BP落地，美元指数跌至100以下，大宗商品金融属性强化。铜、白银等品种兼具工业金属与避险资产属性，LME铜库存降至10万吨以下，注销仓单占比升至40%，反映市场对全球补库周期的预期。

新质生产力驱动需求：新能源车（单车用铜量83kg）、光伏（每GW用铜5000吨）、AI数据中心（单机架用铜15kg）等新基建领域拉动铜需求年均增长4.5%，而全球铜矿资本开支连续五年下降，2026年供需缺口或扩大至60万吨。

产业链传导效应：铜价上涨反映基建投资回暖，而有色金属板块（如铝、锌）与房地产上游（钢铁、建材）高度联动。2025年四季度，钢铁企业吨钢毛利回升至500元，带动螺纹钢期货价格反弹12%，形成“商品涨价→盈利改善→地产链信心修复”的正循环。

四、展望：企稳非反转，结构性机会凸显

房价企稳的本质是“政策托底+市场出清”的结果，但全面上涨缺乏基础：

区域分化延续：一线及强二线城市因人口流入、产业集聚，房价有望温和回升；三四线城市仍需依赖保障房消化库存，价格以稳为主。

政策托底边界：中央明确“不将房地产作为短期刺激工具”，未来政策将聚焦“保障房建设+存量资产盘活”，而非大规模货币放水。

长期价值锚定：随着“好房子”标准落地和REITs市场扩容，核心城市核心地段的高品质住宅或成为抗通胀资产，但普通住宅的投资属性将进一步弱化。

结论：2026年房地产市场将呈现“总量趋稳、结构分化、波动收窄”的特征。房价的企稳既是政策精准调控的结果，也是经济新旧动能转换的缩影。投资者需关注核心城市改善型住房、保障房REITs及有色金属产业链的结构性机会。