碧桂园177亿美债重组落地，“二次创业”能否穿越地产寒冬？

近期，碧桂园177亿美元境外债务重组方案正式获批，曾位列行业前三的巨兽暂时从清盘边缘爬回安全区。

董事会主席杨惠妍在内部会议上首次提出 “二次创业” ，这个词汇的背后是过去三年累计交付超170万套房屋的挣扎和2025年上半年190.78亿元的净亏损。

碧桂园总裁莫斌调任联席主席，45岁的程光煜接任总裁，组织架构从13个区域合并为10个，一场从“保生存”到“谋发展”的转型战役正式打响。

惊险渡劫

2025年12月4日，香港高等法院的一纸裁定，为碧桂园持续300多天的债务拉锯战画上句号。其约177亿美元的境外债务重组方案正式获批。

就在前一天，碧桂园最后一笔境内债券的重组方案也以高票通过，137.7亿元境内债的偿付期限被拉长至2035年。

这一系列动作意味着，这家曾经的中国房地产行业“销冠”，在经历了两年的流动性危机后，终于完成了境内外债务重组的全面落地。

根据碧桂园方面介绍，在境内外债务重组的合力作用下，公司整体降债规模预估将超900亿元。债务重组的核心突破远不止于债务规模的削减。新债务工具的融资成本已降至1%至2.5% 的低位区间，最长债务期限达11.5年。

碧桂园在公告中表示，未来5年内将无集中兑付压力，每年能节省巨额利息支出，同时确认超700亿元的重组收益，大幅修复资产负债表。

重组策略

碧桂园债务重组的速度与策略，在陷入困境的房企中显得与众不同。其境外债务重组历时329天，而境内137.7亿元债券重组仅用了85天。

“我们用了300多轮谈判，才把分散在全球的债权人诉求捏合到一起。”一位参与碧桂园境外债重组的投行人士透露。

方案设计的核心是 “差异化偿债” 。针对不同风险偏好的债权人，提供现金购回、股票抵债、新债置换等多元选项。

在境外重组方案中，碧桂园设置了不超过4.5亿美元的现金回购额度，回购价为面值的12%。同时通过特殊目的信托增发不超过14.6亿股普通股，以2.6港元/股的价格用于抵债。

这种 “菜单式”方案 ，最终赢得了96.03%境外债权人的支持，远超75%的法定通过门槛。控股股东必胜集团将11.48亿美元股东贷款全额转股的举动，成为方案通过的 “定心丸” ，展现了家族与企业共渡难关的决心。

现实困境

尽管债务重组取得突破，碧桂园的经营基本面仍面临严峻挑战。2025年上半年财报显示，公司营收725.7亿元，同比下降28.9%。

亏损则扩大至190.78亿元，较上年同期的128.42亿元进一步恶化。报告期内，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约167.5亿元，同比大幅下降。

销售端的持续承压，反映了市场需求疲软与购房者信心不足的现状。中指研究院数据显示，2025年上半年，约六成上市房企出现不同程度亏损，部分高杠杆房企面临债务重组压力。

碧桂园的财务风险仍然显著。截至2025年6月底，其总借贷约为2546亿元，其中约2224亿元为流动负债，而现金总额仅约241亿元。

更令人担忧的是，截至6月底，碧桂园已有约1862亿元债务发生违约或交叉违约，包括优先票据、公司债券、可换股债券及银行和其他借款。独立核数师在审计报告中明确表示“无法发表结论”，并指出上述事件表明存在重大不确定性，可能对集团持续经营的能力产生重大疑虑。

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战略调整

债务重组落定的同一天，碧桂园宣布了管理层换防：执掌公司15年的总裁莫斌调任联席主席，45岁的碧桂园地产集团CEO程光煜接任总裁。

程光煜是碧桂园内部培养的“少壮派”，2007年从清华大学土木工程专业博士毕业后加入公司，从基层工程师逐步晋升至地产集团CEO。他的上任被视为碧桂园从“风险处置”转向“经营修复”的战略信号，也标志着公司进入 “工程师治企” 的新阶段。

新管理层上任后的首个动作是启动新一轮组织架构“瘦身”：将13个房产区域合并为10个，裁撤冗余部门，强化区域公司的经营自主权。

程光煜在内部会议上明确，未来将重点推进三项工作：加速保交楼，拓展代管代建、城市更新等轻资产业务，严控拿地节奏。

杨惠妍在11月的集团月度管理会议上首次提出 “二次创业” 的概念。她表示：“重组通过是债权人对公司未来的认可，将为公司恢复正常经营争取更宽松的空间。”

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行业分化

碧桂园的“渡劫”历程，是中国房地产行业风险出清与转型的缩影。当前，房企呈现出明显的分化态势。

一方面，恒大已于2025年8月25日正式被港交所取消上市地位。其清盘人报告显示，截至2025年7月31日，187份债权申报总额约3500亿港元，而已变现资产仅20亿港元。

另一方面，万科作为长期被视为行业标杆的企业，如今也站在债务重组与化险转型的十字路口。

根据万科2025年三季度报告，公司前三季度净亏损超280亿元。截至三季度末，其一年内到期有息负债1513.9亿元，而货币资金仅656.8亿元，资金缺口超850亿元。

2025年11月，万科发布公告，将召开债权人会议讨论“22万科MTN004”的展期事项，启动首笔20亿元债券展期工作。

部分企业则展现出较强的抗风险能力。滨江集团2025年上半年实现营业收入454.5亿元，同比增长87.8%；净利润26.9亿元，同比增长120%。

滨江集团的策略是长期聚焦杭州市场，2025年上半年杭州一城的销售贡献占比达到了77.4%，同时在持续降低负债规模与成本。

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艰难转型

房地产行业的转型之路充满挑战。中指研究院数据显示，2025年上半年，上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5%，净负债率大幅上升至171.8%。

行业的短期偿债能力指标进一步恶化，现金短债比降至0.88，意味着超半数房企在手现金已无法覆盖一年内到期债务。

在这一背景下，打造第二增长曲线成为房企的共同选择。如华润置地提出要做专、做优、做强、做大经营性不动产业务及资管业务。

龙湖集团则在开发、运营、服务等板块齐头并进，未来的增长主要在商业、资管、物管、代建四个经营赛道上。

碧桂园也在加速向“轻资产、低负债”模式转型。其科技建造板块已落地智能生产线56条，年产能超过2000万平方米；代管代建业务已签约项目128个，覆盖全国35个城市。

保交楼仍是房企当前的核心任务。截至2025年11月，碧桂园已累计交付180万套房屋。融创中国近3年多累计交付68.3万套房屋，2025年下半年预计交付3.91万套。

政策层面持续给予支持。城市房地产融资协调机制取得积极成效，房地产“白名单”项目扩围增效，目前审批贷款已超6万亿元，涉及已交付、正在建设的住房超1500万套。

碧桂园177亿美元债务重组的完成不是终点，而是这家企业乃至整个行业艰难转型的又一个起点。当高杠杆扩张的盛宴散场，“大而不能倒”的幻觉正被市场无情纠正。

编辑：小雨 审核：红叶