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朝阳奶西板块全新项目——御林湾项目共计约1500套房源，建面约90-220㎡。

具体来讲，两居室为90㎡；三居室119㎡、123㎡、124㎡、125㎡、140㎡、145㎡；四居室155㎡、213㎡、220㎡；项目覆盖从刚需到改善的多重需求。

目前，户型升级完成，等待报规通过就会对外释放。

听说，装修是奶西板块数一数二的。小区里随处都是独立园林景观。

价格预计会比周边便宜20-30%，总价预计500万起。

对于想在朝阳买房的朋友来讲，御林湾还是值得关注的一个项目。

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该项目的入市历程颇为曲折。2017年，首农集团摘得奶西323、324地块；2019年短暂动工后即陷入“开工-停工-复工”的循环，规划方案也经历多次调整，开发进度缓慢。目前项目已全面封顶，预计年底以“准现房”形态入市，此举在一定程度上降低了购房者对期房交付的顾虑。

从产品力角度看，御林湾在当前北京市场“好房子”标准之下不占优势。其得房率、户型设计、园林景观等方面与主流新品存在差距，且不临近地铁。为弥补产品力的不足，项目在价格上做出明显让步。

周边竞品如望京云尚、望京樾等新房成交价集中在8-9万/㎡，而御林湾单价约为6万+元/从规划上来看，御林湾是一个建面约21.04万㎡的超级大盘，由南区324与西区323两个地块组成，南区匠造建面约90-155㎡二至四居精妆美宅，西区匠造建面约213-220㎡精妆宽境洋房，共计约1500套房源，满足多种家庭需求。

其中，324地块（南区）：规划12栋高层住宅楼，近百米楼间距，面积玻璃幕墙，勾勒潮流时尚外立面。
面积段约90-155㎡两居至四居，其中120㎡以上户型占比很高。得房率91-118户型在76-80%左右，120㎡以上户型80%以上。
所有一层都带院子。该区带有下沉商业广场，包含中直机关的家属楼、人才房和商品房，目前主体全部封顶。。

南区的优势在于，近百米楼间距。但缺点也不少，容积率2.2，且户型设计相较现在的“好房子”显然过时，得房率在80%上下。

而且南区324地块，不仅有商品房，还有中直机关的家属楼、人才房。

这样的考虑，或许是开发商为了资金平衡需要。但“混居”也会导致居住人群差异大，社区氛围、管理标准不太好统一。

所以开发商想出来了奇招，据小道消息，“南区324地块的人才房/中直家属楼/商品房，在地上住宅有栅栏绿植等软隔离，地下车库也是隔离的，物业公司也不一样，可以认为是三个独立的小区。”

323地块（西区）：在东洲家园正对面，东侧紧邻来广营北路，北侧是个商业，大概有2万㎡，南侧和西侧都是温榆河公园。

规划3栋6-7层76套住宅楼，外立面由大面积玻璃幕墙+铝板组成。

容积率1.3，建面约213-220㎡，得房率在90%左右。，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间；下跃户型，一层带花园可以入户，面积在30-70㎡之间。

价格方面西区洋房价格略高一点，但不超过8万元/㎡。”

在奶西，做200多平的大平层，东洲房地产的勇气可嘉，它势必会与北边的望京国誉府进行正面较量。

在当前市场环境下，卖大平层也并非易事。

国誉府于2024年1月20日取证，推出8栋期房234套，主力户型为180㎡/200㎡四居。截至目前，网签122套，去化率刚过半，成交均价8.99万/㎡。

更何况，奶西很大，“奶”还很多，周边多块住宅地块待拍。

在园林方面。项目规划了约8.6万㎡社区园林；构建约300米全龄生活连廊，串联社区会客厅、社区书吧、儿童活动室、MINI GYM等活动场域，构建全聚互动生活聚场。

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项目承袭温榆河千年皇家文脉，师法皇家造园理念，打造“御林十二境”，以现代手法呈现皇家园林生活意境。

朝阳御林湾售楼处电话：400-168-3161（官方唯一认证）南区会客厅、下午茶花园、梦童花园、青年健身、颐养花园等十大场景，让度假感浸润日常每一刻，重塑园居生活范式。西区「艺术岛屿」漫游、「静享花园」哲思、「臻享客厅」社交，三重园林空间维度，重构精神栖居。

项目还规划了约65米面宽、约11米高奢阔尺度，现代艺术风尊崇大门，重塑归家礼序。

在装修方面。精选天然石材一体通铺，匠心营造雅致美学；电视背景墙甄选进口奢石，高贵典雅。甄选国际一线品牌厨电、卫浴五金、洁具，深度考量生活细节，构建品质生活臻境。

朝阳御林湾售楼处电话：400-168-3161（官方唯一认证）项目位于朝阳区奶西板块。漫步即达约30平方公里温榆河公园，揽清河、温榆河双御河交汇，玉带环腰，传世福地。周围22座生态公园簇拥，天赋优渥宜居环境，静享诗意栖居。

直线距离约2公里近抵京承高速、约3公里快达五环路、约9公里畅连三环路，轨道交通13号线北苑站、17号线红军营站和清河营站、14号线善各庄地铁站，15号线马泉营站，加速链接望京、中关村、亚奥、国贸、首都机场等多个核心功能区，黄金半径，畅享高效通勤，从容拥享丰盛生活。

现有教育资源包括项目北侧的芳草地国际学校东洲校区，举步即达。项目附近还有国资中心幼儿园，近邻朝阳外国语学校承办的优质学府(规划中)，周围还分布八十中温榆河分校，以及青苗、哈罗等16所国际学校，以国际化视野启航未来。国内、国际多轨制优质教育，赢在起跑线。

商业配套方面，项目北侧已有约2400㎡醇熟底商，已全面落成，畅享一站式便利生活。西侧龙湖北苑天街、华贸天地、城悦荟，南侧保利广场、华润万象汇，东侧马泉营奥特莱斯，更有望京万象汇、林奥CITY PARK购物中心、合生麒麟汇、望京凯德MALL等前沿潮流地标。

医疗方面：项目约3公里北京爱瑞医院（规划中），近抵和睦家医院，2大国际私立医院护航。约2公里朝阳区妇幼保健院（北部院区），约3公里中日友好医院（规划中），以及航空总医院、地坛医院、清华长庚医院等5大公立医院，守护健康。

朝阳御林湾售楼处电话：400-168-3161（官方唯一认证）项目周边还有6大艺术区、6大美术馆、6大高尔夫俱乐部、6大马术俱乐部等丰盛的高端休闲、艺术配套围绕，将文化积淀、自然生机与社交活力完美融合，成就一处匹配城市精英的生活方式。

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