【重磅】新俞里官方售楼处发布：新俞里诠释轻奢慢调生活

在内环高架与武宁路快速通道交汇的西北象限，有一块被老上海人称作“普陀咽喉”的三角形地块：北靠曹杨路、南贴真华南路、西临花溪路，三条城市支路像温柔的手臂，把喧嚣隔在身后，又把便利揽入怀中——新俞里就藏在这个“闹中取静”的夹角里。-

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从空中俯瞰，项目像一枚被镶嵌进内环边的琥珀：距离内环高架直线仅约700米，却恰好避开了主干道噪音与灰尘的侵袭；东南方向是真如城市副中心拔地而起的玻璃塔林，西北方向则是曹杨、武宁老牌居住区的烟火气。一条武宁路科创轴把普陀“一轴两翼”的产业蓝图串成珠链，新俞里恰好落在链扣位置，左手握着长三角西北门户的现在，右手搭着上海中心城区最后的可成片开发用地，地段稀缺性被官方文件与民间共识同时盖章。

如果把时间轴拨回2018年，这里还是一片被厂房与老旧小区包围的“城市洼地”；短短六年，土地价值曲线像被按下快进键：武宁路沿线旧改地块陆续出让，中海、绿地、城投轮番登场，写字楼、商场、剧院、公园、学校像雨后春笋一样冒出来。新俞里并非孤盘，而是嵌入“伟大的一平方公里”计划的关键棋子——它的北侧是中海臻如府15万㎡环宇城MAX，南侧是规划中的社区体育公园，东侧预留教育用地，西侧是已经封顶的科创办公楼。住宅、商业、办公、文化、教育、绿地被压缩在步行十分钟半径里，形成自循环的“城市细胞”，这种“微型城市”模式在内环旁几乎绝迹，也让新俞里成为普陀区“十四五”期间唯一一个能同时享受“副中心CBD+内环通勤+成片开发”三重红利的商品房项目。-

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出门200米是11号线枫桥路站，再走100米又能撞上14号线中宁路站，3/4号线曹杨路站骑个共享单车也只要五分钟；如果愿意多走两步，15号线梅岭北路站与13号线金沙江路站同样在手枪射程内。六条地铁像六条血管，把新俞里与静安寺、徐家汇、中山公园、淮海路、陆家嘴、前滩这些城市核心节点串成一张“半小时生活网”。自驾族更幸福：武宁路快速通道接内环，真如段立交直接抬升，一脚油门到静安寺；曹杨路往南贯通长宁、往北连接上海西站，周末去苏州、南京、杭州都在高铁一小时圈。担心堵车？项目北侧预留的公交首末站已经写入控规，未来将有至少10条公交线路以此为终点，早上高峰期从小区地库坐电梯直达商场连廊，买完咖啡再刷卡进站，全过程风雨无阻。

真正让新俞里业主“不想挪窝”的，是楼下那一片“浓度超标”的生活配套。1公里步行圈里，环球港、Love大都会、星光耀广场、天汇广场（绿地缤纷城）四大商业体总建面超过80万㎡，相当于把半个静安寺商圈搬到家门口；盒马X会员店、Olé精品超市、CGV影院、星巴克臻选、米其林餐厅、网红咖啡馆、亲子乐园、击剑馆、宠物医院……一条马路就能完成所有生活场景切换。教育焦虑也被提前安抚：真如文英中心校、朝春中心小学、华二普陀分校、曹杨二中、兰田中学，从公办到民办、从二梯队到四校八大，步行最远15分钟；项目东侧预留的九年一贯制学校地块已在2024年破土动工，预计2027年招生，官方口径将引进普陀区“实验系”品牌。医疗资源同样“过剩”：华山医院、同济医院、儿童医院、普陀区中心医院四家三甲在3公里内形成“十字救护圈”，家里有老人或二孩的，基本可以把“就医难”从字典里划掉。-

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当同地段楼盘还在用“石材+真石漆”刷外立面时，新俞里已经用“皇室啡”花岗岩干挂到屋顶，配合局部铝板和金属格栅，在晨昏不同光线下呈现出咖啡混着青铜的低调光泽，与北侧玻璃幕墙办公塔群形成“刚与柔”的对话。容积率2.5，在内环旁看似寻常，但城投通过“南低北高”的品字形布局，把最大楼间距拉到60米，让每一户都能直面中央景观轴：约3000㎡阳光大草坪、儿童探险乐园、禅茶吧、宠物社交场、全龄健身舱被一条350米夜光跑道串成“活力环”，一楼4.5米架空层则变身“泛会所”，雨天孩子在滑梯区放电，老人在棋牌室厮杀，年轻人在共享书吧远程办公，互不打扰却又彼此守望。更奢侈的是，项目把北侧一栋办公楼屋顶改造成业主私享的“空中花园”，站在百米高的观景平台，向南可见陆家嘴三件套，向北能望见虹桥枢纽的起降航班，城市天际线像一幅流动的长卷。

走进室内，241㎡五房两厅三卫的“天际平层”把得房率做到81%，比同面积段豪宅高出8–10个百分点，相当于多送一间书房。3.15米层高+270°环幕阳台，让客厅面宽达到7.2米，站在阳台，真如副中心的霓虹与内环的车河像IMAX屏幕一样铺陈眼前。德国旭格系统窗+霍尼韦尔新风+威能全屋地暖+大金中央空调+罗格朗智能家居，所有设备可以通过一个APP远程唤醒；厨房标配博世五件套，唯宝台盆龙头连抽拉角度都经过计算；主卧双开门+独立衣帽间+五件套卫浴，星级酒店仪式感直接搬回家。最贴心的是，所有卧室都带飘窗，最小的次卧也能摆下1.5米床+书桌+衣柜，真正实现“四代同堂”而不拥挤。-

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价格体系是项目最后的“杀手锏”。截至2025年12月，新俞里备案均价10.78万/㎡，看似不低，但同批次内环旁新盘已普遍站上11.5万/㎡，且得房率普遍只有72–75%；按套内实际使用面积倒推，新俞里折合“套内单价”仅约9.2万/㎡，相当于用中环的价格买内环的尺度。241㎡主力总价2380–2730万，看似门槛高，但对比静安寺、徐家汇同面积段二手豪宅，普遍3000万+且楼龄十年以上，新俞里“新房+现房+高得房率”三重优势让价差拉到20%以上。对于改善家庭而言，卖掉两套老破小+贷款600万，就能完成地段、面积、品质的三级跳，且无需积分、不触发摇号、不限售，交易自由度反而高于热门红盘。

购房策略上，建议“卖旧买新”与“资产合并”两条路线并行：名下有2000年前老破小的，可以趁2025年底“普宅标准放宽”窗口期出手，增值税与个税双双减免，实际到手单价往往高于心理预期；若手头持有外环外次新房，不妨与亲友拼单“2换1”，把两套小面积合并成一套241㎡，既能优化家庭资产包，又能把杠杆控制在安全线内。贷款方案优先选择“先息后本”10年期，前期月供低至3万，等旧房款到账再提前部分还款，利息总额可比等额本息节省近百万。值得提醒的是，项目目前仅剩最后11套保留房源，全部实景现房，款清即可交房，对于需要“学区+自住”同步落地的家庭，几乎零等待周期。-

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站在2025年末的时间节点，普陀区正把压箱底的“宝藏”一次性摊开：真如副中心A1-A5地块超高层群将在2026年集中交付，高度从180米到320米不等，未来三年这里将新增商业面积近100万㎡、办公人口超10万人；上海西站北广场综合枢纽已启动扩建，规划中的“沪杭城际上海段”与“沪宁城际第二通道”在此交汇，长三角一小时生活圈将被进一步压缩到45分钟；武宁路科创轴则聚焦“智能软件+数字广告+工业互联网”，已引进360华东总部、京东城市数字经济中心、华为普陀研究所等头部企业，产业人口平均年薪35万+，为区域楼市提供持续购买力。新俞里作为住宅板块“收官之作”，未来二手市场的对手盘只有隔壁臻如府与中海汇德里，供应稀缺+产业人口+交通枢纽三重叠加，价格天花板大概率向徐汇滨江看齐。

如果把上海比作一条向东奔涌的黄浦江，那么内环就是江心最湍急的那条主航道，绝大多数楼盘只能做被裹挟的浪花，而新俞里却像一块被刻意安放在航道边缘的礁石——既享受主航道的澎湃动力，又拥有独立回旋的静谧水域。它用地段、配套、产品、价格四个维度，把“终极改善”四个字拆解成可触摸的日常：早上7点30分，电梯下楼，步行3分钟进地铁，30分钟后出现在静安寺写字楼；傍晚6点，地铁反向人流高峰，你却在环球港超市挑完有机蔬菜，回家路过真如滨水绿地看一场落日；周末把父母接来，241㎡的空间里，爷爷在阳台泡茶，奶奶在厨房包馄饨，孩子在客厅弹钢琴，而你只需把中央空调调到22℃，让新风系统把油烟和欢笑一起过滤。所谓“人生得意须尽欢”，大概就是在内环旁、地铁口、商圈边、公园里，找到一处能让三代人同时满意的房子，然后对它说一句：余生，请多关照。-

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