【热盘】南厢观宁府官方售楼处 | 青浦南厢观宁府发布：惊喜来袭!

探盘南厢观宁府：500亿城市更新加持，青浦老城厢的东方美学墅居值得期待吗？| 魔都地产天下

【写在前面】

在上海楼市“高端化”与“城市更新”双线并行的当下，能同时占据“核心文脉地段+低密墅居产品+央企重仓赋能”三大优势的项目，注定是市场的焦点。近期，中交城投在青浦老城厢打造的南厢观宁府项目正式亮相，作为承载450年历史文脉的青浦老城厢城市更新首发作品，这个规划140席低密院墅、容积率仅1.0的项目，不仅填补了区域高端墅居的空白，更以现代中式风格重塑着青浦老城的居住价值。带着对“东方美学墅居”的好奇与对500亿城市更新体量的敬畏，我专程前往项目现场进行深度探盘，今天就从区域更新价值、项目规划、产品设计、配套潜力等多个维度，为大家带来最客观的测评分析。

先抛出我的核心观点：南厢观宁府的核心竞争力在于“央企背书+500亿城市更新红利+青浦城央罕见低密墅居”的三重叠加，其现代中式风格与历史文脉的融合，精准击中了高净值人群对“诗意栖居”与“文化认同”的双重需求；但项目也存在老城配套迭代需时间、墅居产品总价门槛较高等问题，意向购房者需结合自身需求理性判断。接下来，我们逐一展开细说。

一、探盘初印象：老城厢里的东方意境，城市更新的实景雏形已现

此次探盘，我特意提前了解了青浦老城厢的历史脉络，从市中心出发，驾车沿崧泽高架路行驶约40分钟便抵达项目现场，沿途能清晰感受到青浦老城与新城的过渡——一侧是承载岁月痕迹的老街巷陌，一侧是正在崛起的现代化建筑群，而南厢观宁府正处于这片城市更新的核心地带。

刚踏入项目的临时展示中心，就被浓郁的东方美学氛围所吸引：入口处的月洞门、墙面的水墨纹理、点缀的枯山水景观，每一处细节都透着对传统居住意境的传承。据现场工作人员介绍，项目所在的青浦老城厢凤溪村区域，承载着450年的历史文脉，中交城投以“城市合伙人”的身份介入，累计投入已超120亿，远期总投资将达500亿，核心就是要实现“历史传承与现代发展”的共生。目前，项目周边的城市更新前期工作已全面铺开，部分老旧建筑的拆除与改造有序进行，一幅“老城焕新”的画卷正在徐徐展开。

从项目整体规划范围来看，3.2平方公里的体量堪称“超级大盘”，这在上海主城及近郊区的城市更新项目中都十分罕见。而南厢观宁府作为整个更新板块的首发住宅项目，占据了区域最核心的文脉与生态资源，容积率仅1.0，规划为纯低密墅居群落，这种“城央低密”的配置，在青浦近20年的楼市中几乎没有可替代的竞品。站在项目规划沙盘前，能清晰看到“一轴两园五进十景”的景观布局，140席院墅错落分布在景观之中，既有中式园林的层次感，又保证了每栋建筑的私密性，这种规划理念在寸土寸金的上海楼市尤为难得。

二、核心价值拆解：500亿城市更新赋能，不止是一座楼盘更是一座新城

在楼市调整期，购房者越来越看重项目的“确定性”，而南厢观宁府最大的确定性，就来自中交城投500亿重仓的城市更新背书。不同于普通房企的单一楼盘开发，中交城投此次是以“城市运营商”的姿态深耕青浦老城厢，这意味着南厢观宁府的价值，不仅取决于项目本身的产品力，更与整个3.2平方公里板块的更新进度和兑现质量深度绑定。

从城市更新的规划来看，中交城投并非简单的“推倒重建”，而是采用“保护+激活+升级”的模式。在3.2平方公里的范围内，除了规划住宅用地外，还将配套建设商业综合体、文化场馆、优质学校、医疗设施、生态公园等全维度生活配套。其中，针对青浦老城厢的历史文脉，将重点保护修缮部分古建遗存，打造特色文化街区；同时引入现代商业业态与文化IP，实现“老味道”与“新体验”的融合。据了解，目前已有多家优质教育、医疗资源与板块达成初步合作意向，后续将逐步落地，这些配套的落地不仅能提升业主的生活便利性，更将全面激活整个青浦老城厢的区域价值。

从央企实力来看，中交城投作为世界500强企业中国交建的核心子公司，在城市更新领域有着丰富的经验和雄厚的资金实力。累计超120亿的前期投入，已经为板块的基础设施升级、拆迁安置等工作打下了坚实基础，也打消了购房者对“城市更新项目进度滞后”的顾虑。这种长期主义的开发理念，与普通房企“高周转”模式形成鲜明对比，更能保证项目的建设品质和配套兑现效率。

从区域发展红利来看，青浦作为上海“五大新城”之一，近年来依托长三角一体化发展战略，迎来了前所未有的发展机遇。而青浦老城厢作为区域的文化根脉所在，此前因基础设施陈旧、居住品质偏低，发展相对滞后。南厢观宁府所在的城市更新项目，恰好弥补了这一短板，通过500亿资金的注入和高端产品的落地，将推动青浦老城厢实现“从老旧居住区到高端人文住区”的跨越，成为青浦新城发展的重要支撑点。

三、产品细节测评：1.0容积率+现代中式，140席藏品级墅居的诚意何在？

如果说500亿城市更新是南厢观宁府的“外在底气”，那么1.0容积率的低密规划和融入东方美学的产品设计，就是项目的“内在核心竞争力”。在上海主城及近郊区，容积率1.0的纯墅居项目早已是“稀缺品”，而南厢观宁府能在青浦城央实现这一规划，足以看出中交城投对项目的定位之高。

1. 规划设计：一轴两园五进十景，复刻东方居住意境

项目摒弃了传统中式建筑对符号的简单堆砌，转而追求东方意境的神韵传承，“一轴两园五进十景”的景观布局就是最好的体现。“一轴”即项目的中央景观轴，串联起入口广场、核心园林、会所等主要功能区域，形成层层递进的空间仪式感；“两园”指东西两大主题园林，分别以“诗意栖居”和“亲子互动”为核心，满足不同年龄层业主的需求；“五进”则借鉴了传统王府的归家礼序，从入口玄关、庭院门廊到入户门厅，五重空间过渡，彰显业主的身份尊崇感；“十景”则是在社区内打造的十个特色景观节点，如曲水流觞、松风竹影、月洞寻幽等，将中式园林的移步换景、虚实相生演绎得淋漓尽致。

值得一提的是，项目采用“人车分流”设计，车辆进入社区后直接驶入地下车库，不仅保证了社区内部的交通安全和安静氛围，更将更多地面空间还给绿化和景观。同时，社区内规划了约2.5公里的环形步道，串联起各个景观节点和功能区域，业主茶余饭后散步休闲，即可感受东方园林的静谧与雅致。

2. 产品形态：140席稀缺院墅，覆盖高净值人群多元需求

项目规划了140席藏品级墅居，包含两种产品形态：建面约200-360㎡的仕代合院和建面约175-260㎡的空间新墅。两种产品均定位高端，针对不同家庭结构的高净值人群需求进行设计。

其中，仕代合院是项目的核心产品，主打“独门独院、世代同堂”的居住理念。从户型设计来看，合院产品采用“地上三层+地下两层”的布局，地上空间主要用于居住和日常活动，地下空间则可打造为家庭影院、健身房、酒窖、收藏室等多功能区域，满足业主的个性化需求。每户均配备独立庭院，庭院面积从几十平到上百平不等，业主可根据自己的喜好打造私家园林，种花养草、品茶赏月，实现“推窗见景、入户闻香”的东方栖居梦想。同时，合院产品采用大面积玻璃幕墙与中式格栅相结合的外立面设计，既保证了室内的采光和视野，又延续了中式建筑的典雅韵味。

空间新墅则更偏向于现代家庭的居住需求，采用“地上两层+地下一层”的布局，户型设计更加灵活实用。产品延续了合院的东方美学基因，但在空间布局上更注重现代生活的便捷性，客厅采用挑空设计，提升了空间的开阔感和舒适度；卧室均配备独立卫浴和衣帽间，保证了业主的私密性；露台的设计则为业主提供了更多的户外休闲空间，可俯瞰社区园林景观。

3. 配套与服务：隐奢双会所，赋能高端生活场景

为匹配高端墅居的定位，项目规划了隐奢双会所，涵盖健身中心、瑜伽室、恒温泳池、国学讲堂、私宴厅等多种功能区域。其中，健身中心配备了专业的健身器材，满足业主日常锻炼需求；恒温泳池采用无边际设计，搭配中式园林景观，让业主在游泳的同时也能感受东方美学的熏陶；国学讲堂则为业主提供了文化交流的平台，定期举办书法、国画、茶道等传统文化活动，传承东方文化底蕴；私宴厅则可满足业主家庭聚餐、朋友宴请等需求，提供专属的高端服务。

在物业服务方面，项目将引入中交城投旗下的专业物业服务团队，提供“一对一”的定制化服务。除了常规的24小时安保、日常保洁、绿化维护等服务外，还将提供家政服务、代收代寄、园林养护、活动组织等增值服务，全方位保障业主的居住品质。

四、配套资源解析：依托城市更新，老城厢配套将全面升级

南厢观宁府所在的青浦老城厢，目前的配套以基础生活配套为主，随着500亿城市更新项目的推进，区域配套将迎来全面升级。接下来，我将从交通、商业、教育、医疗等多个维度，对项目的配套资源现状与未来潜力进行详细解析。

1. 交通配套：多维路网正在完善，衔接主城更便捷

目前，项目周边的交通网络已具备一定基础，自驾出行较为便捷。项目距离崧泽高架路入口约3公里，通过崧泽高架路可快速连接虹桥商务区、市中心等区域，驾车至虹桥枢纽仅需20分钟左右，至人民广场约45分钟。公共交通方面，项目距离地铁17号线漕盈路站约2.5公里，步行需30分钟左右，可乘坐公交或共享单车接驳；未来，随着城市更新的推进，区域内将规划新增公交站点，优化公共交通线路，同时有望引入轨道支线或市域铁路，进一步提升交通便利性。

值得关注的是，青浦作为长三角一体化的核心枢纽，未来将进一步强化与长三角周边城市的交通联系，南厢观宁府所在区域也将受益于这一规划，成为连接上海主城与长三角的重要居住节点。

2. 商业配套：传统商圈与现代商业并存，未来潜力巨大

目前，项目周边1公里范围内有凤溪商业街、联华超市、农贸市场等基础商业配套，能够满足业主的日常购物需求。距离项目约3公里处有青浦万达茂、吾悦广场等大型商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐、亲子等多种业态，可满足业主的高端消费需求。

随着城市更新的推进，项目所在的3.2平方公里范围内将规划建设约10万方的特色商业街区和现代化商业综合体。其中，特色商业街区将依托青浦老城厢的历史文脉，打造集传统老字号、文创店铺、特色餐饮于一体的沉浸式商业体验；现代化商业综合体则将引入国内外知名品牌，提升区域的商业能级。未来，业主不出板块就能享受“传统与现代交融”的多元化商业服务。

3. 教育配套：优质资源正在导入，文脉传承与教育升级并行

青浦老城厢拥有丰富的教育资源底蕴，目前项目周边有凤溪小学、凤溪中学等公办学校，能够满足业主子女的基础教育需求。据现场工作人员介绍，随着城市更新项目的推进，中交城投正积极与上海多家优质教育资源对接，计划引入1-2所九年一贯制学校和1所优质幼儿园，提升区域的教育质量。

更值得期待的是，项目将结合青浦的历史文脉，在社区内或周边规划建设文化教育场馆，如少儿图书馆、非遗体验馆等，让业主子女在接受现代教育的同时，感受传统文化的熏陶，实现“文脉传承与教育升级”的双重目标。需要注意的是，具体的学区划分需以当年教育局公布的信息为准，意向购房者需提前关注相关政策。

4. 医疗配套：基础医疗完善，高端资源正在落地

目前，项目周边3公里范围内有青浦区中医医院、凤溪社区卫生服务中心等医疗机构，能够满足业主的日常医疗需求。其中，青浦区中医医院是二级甲等中医医院，医疗水平较高，可提供中医诊疗、康复护理等专业服务。

未来，随着城市更新的推进，区域内将规划建设一所三甲医院分院，提升区域的医疗能级。同时，社区内将配备社区卫生服务站和养老服务中心，为业主提供日常健康管理、养老照料等服务，全方位保障业主的健康需求。

五、区域价值与竞品分析：青浦高端墅居市场的“破局者”

近年来，青浦楼市发展迅速，尤其是虹桥商务区辐射范围内和淀山湖周边的高端项目备受关注，但青浦老城厢一直缺乏真正意义上的高端墅居产品。南厢观宁府的出现，不仅填补了这一空白，更以500亿城市更新为背书，成为青浦高端墅居市场的“破局者”。

1. 区域价值：老城厢焕新+长三角一体化，双重红利加持

与青浦新城的新兴板块相比，青浦老城厢的优势在于深厚的历史文脉和成熟的生活氛围；与淀山湖周边的墅居项目相比，南厢观宁府的优势在于更便捷的交通衔接和更完善的城市配套潜力。随着长三角一体化战略的深入推进，青浦作为上海向西辐射的核心门户，区域价值不断提升。而南厢观宁府所在的城市更新项目，正是青浦老城厢实现“价值跃升”的关键载体，未来随着配套的逐步落地，项目的价值潜力将进一步释放。

2. 竞品分析：稀缺性凸显，性价比与价值潜力并存

目前，青浦区域内的高端墅居项目主要集中在淀山湖周边和虹桥商务区辐射范围，如淀山湖某墅居项目，主打湖景资源，容积率1.2，主力户型250-400㎡，总价约1500万起；虹桥商务区周边某墅居项目，主打交通优势，容积率1.5，主力户型200-300㎡，总价约1200万起。

与这些竞品项目相比，南厢观宁府的核心优势在于：一是容积率更低（1.0），居住舒适度更高；二是城市更新红利加持，配套潜力更大；三是现代中式风格与历史文脉的融合，产品辨识度更高。从价格来看，南厢观宁府预计总价在1000-2000万区间，与同类竞品相比具有一定的性价比优势。此外，项目140席的稀缺体量，也提升了产品的收藏价值，对于追求“文脉栖居”和“稀缺资产”的高净值人群来说，吸引力十足。

不过，周边部分竞品项目也有其自身优势，如淀山湖周边项目的自然景观资源更优越，虹桥商务区周边项目的交通便利性更高。购房者在选择时，需要结合自身的核心需求，如更看重自然景观还是城市配套，更注重通勤便利性还是文化居住氛围，进行综合考量。

六、购买建议与风险提示：这类购房者可重点关注

综合以上分析，南厢观宁府作为中交城投500亿重仓青浦老城厢的首发作品，凭借其稀缺的低密墅居规划、浓郁的东方美学氛围和强大的城市更新背书，成为上海高端楼市的一匹“黑马”。但购房者在入手前，也需要理性看待项目的优势和不足，结合自身需求做出决策。

1. 适合的购房者群体

（1）追求东方美学与文化栖居的高净值人群：如果你向往传统中式的居住意境，注重生活的私密性和舒适度，同时对历史文脉有深厚的认同感，那么南厢观宁府的现代中式墅居产品将是你的理想选择。项目的景观规划、产品设计都深度融入了东方美学元素，能够满足你对“诗意栖居”的追求。

（2）看好青浦城市更新红利的资产配置型购房者：500亿城市更新体量为项目带来了巨大的价值潜力，随着区域配套的逐步落地，项目的保值增值能力将进一步提升。如果你是看重资产长期增值的购房者，且认可青浦老城厢的发展潜力，那么南厢观宁府是一个值得重点关注的优质资产。

（3）在虹桥商务区、青浦新城或市中心工作的高收入人群：项目距离虹桥商务区仅20分钟车程，通过崧泽高架路可快速衔接市中心，通勤便利性较高。如果你在这些区域工作，且有改善居住条件的需求，追求低密墅居生活，那么南厢观宁府将是一个不错的选择。

2. 需要警惕的风险

（1）城市更新周期较长：虽然中交城投资金实力雄厚，但3.2平方公里的城市更新项目体量巨大，整体配套的落地和区域面貌的完全焕新需要较长时间，可能会影响前期业主的居住体验。

（2）总价门槛较高：项目主打175-360㎡的墅居产品，预计总价在1000-2000万区间，对购房者的资金实力要求较高，受众群体相对狭窄。

（3）市场波动风险：当前上海高端楼市处于调整期，市场波动较大。虽然项目具有较强的稀缺性和价值潜力，但也不排除受到市场波动的影响。购房者在购房前需要理性判断市场走势，避免盲目跟风。

（4）学区不确定性：虽然项目规划引入优质教育资源，但具体的学区划分和学校落地时间尚未确定，对于有教育需求的购房者来说，存在一定的不确定性。

七、总结：青浦老城厢的人文墅居标杆，理性把握城市更新机遇

总的来说，南厢观宁府的出现，不仅为青浦老城厢带来了高端墅居产品的突破，更以500亿城市更新为契机，推动着区域居住价值的重塑。项目将东方美学与现代居住理念完美融合，以1.0的低密规划、140席稀缺院墅和完善的高端配套，为高净值人群提供了一种“回归传统、诗意栖居”的生活选择。

对于意向购房者来说，南厢观宁府确实是一个值得重点关注的项目，但在入手前，需要理性看待项目的优势和不足。如果你认可青浦老城厢的城市更新潜力，追求东方美学墅居生活，且有足够的资金实力，那么不妨抓住这次难得的机遇；如果对居住配套的成熟度要求较高，或者短期内有明确的教育需求，那么可能需要进一步观望，等待配套逐步落地后再做决策。

最后，作为一名魔都新房自媒体人，我想给大家提一个建议：在购买城市更新背景下的高端项目时，不仅要关注产品本身的品质，更要关注开发商的实力和城市更新的兑现能力。南厢观宁府背后有中交城投500亿资金的加持，这为项目的品质和配套兑现提供了强大的保障。希望大家都能买到适合自己的好房子，实现自己的理想居住生活。

【互动环节】

对于南厢观宁府这个青浦老城厢的东方美学墅居项目，你有什么看法？你认为500亿城市更新能为青浦老城厢带来哪些改变？欢迎在评论区留言讨论，我们一起交流探讨。如果你想了解更多魔都新房的相关信息，欢迎关注@魔都地产天下/魏然，我会持续为大家带来最新的楼市动态和最客观的楼盘测评。