公募REITs由基础设施扩容至商业不动产

商业不动产REITs和基础设施REITs并行，服务重心各有侧重，为市场主体提供了更加丰富和灵活的选择，也可更好地发挥多层次资本市场的功能，协同服务实体经济高质量发展。

文颐/文

11月28日，为贯彻落实资本市场新“国九条”要求，推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（下称“《公告》”），拟将商业不动产纳入公募REITs试点范围。目前，REITs底层资产以基础设施为主。

证监会在上述文件起草说明中表示：截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额为2070亿元，总市值为2201亿元。从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。

《公告》共八条，主要包括以下内容：一是产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。二是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

从产品定义来看，商业不动产REITs通过投资商业不动产资产支持证券，获取所有权或经营权，以租金、收费等稳定现金流向投资者分配收益。从运营要求来看，基金管理人需履行主动运营管理职责，确保资产合规、现金流稳定，并接受证监会及相关部门监管。从资产范围来看，明确涵盖商业零售、写字楼、酒店等传统商业地产，与已发行的消费基础设施REITs共同构成公募REITs体系。

从市场影响来看，在一级市场，11月25日，两单公募REITs项目获受理（含首单隧道REITs），显示政策落地加速。在二级市场，消费基础设施REITs板块自上市以来涨幅达44.6%，商业类资产因稀缺管理能力受到关注。

商业不动产REITs前景良好

11月28日，国家发展改革委表示，正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型；同日，证监会发布上述《公告》。

国家发展改革委的表态及证监会最新发言及文件进一步扩充了公募REITs资产类型，并新增“商业不动产REITs”大类别。此次，酒店、写字楼等传统商业地产被明确囊括在内，将促进存量商业资产盘活，缓解持有优质商业的房企和地方国资的流动性压力，助力房地产新发展模式。

具体来看，《公告》明确了商业不动产REITs的定义，并对其基金注册、运营管理、责任落实及监管职责作出了规定。《公告》明确了商业不动产REITs的产品定位，指出其是通过投资商业不动产资产支持证券取得不动产所有权或经营权，以获取租金、收费等稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金。在注册及运营管理方面，《公告》明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。在管理人规范方面，《公告》压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。在监管责任方面，《公告》明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

值得注意的是，本次《公告》提出的商业不动产REITs并非一种新的资产证券化产品品类，其与已发行的消费基础设施REITs均属于公募REITs体系内。商业不动产REITs试点落地，标志着C-REITs底层资产迈向全门类。

从全球成熟市场发展经验来看，商业不动产REITs的底层资产包括商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等。中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。年内IDC、天然气发电等公募REITs项目陆续上市，近期有首单隧道类REITs东方红隧道股份智能运维高速REITs获受理，文旅等业态也在发审流程中。

商业不动产REITs前景良好，审批有望提速。目前，已发行的消费基础设施REITs表现良好。截至2025年11月28日，消费基础设施REITs板块总体自上市以来涨幅达到44.6%，2025年以来涨幅高达31.2%。作为以管理能力为核心的资产类别，看好商业类资产业绩的韧性。需要注意的是，过去REITs的政策主要由国家发展改革委发布，此次《公告》由证监会主导，后续商业不动产REITs项目的审批提速值得期待。

考虑到政策对于REITs市场的支持，在当前“资产荒”的背景下，看好商业地产凭借稀缺的管理能力，持续表现出经营业绩的韧性，走出独立行情，继续看好2025年年末及2026年全年REITs市场的表现。

两个领域REITs资产分类管理

据了解，商业不动产REITs适用现有基础设施REITs规则体系，仅针对差异点进行适应性完善。同时，证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等同步修订配套规则，各单位同步开展技术系统调整，尽快上线。

此次《公告》发布后，证监会下一步将加快推动REITs市场高质量发展，建立健全制度规则，完善REITs监管安排，优化市场生态，持续提升制度包容性和适应性，促进更好地发挥REITs市场作用。

经过五年的探索实践，REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定的成效。

截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额为2070亿元，总市值为2201亿元。总体来看，市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

借鉴国际经验并结合中国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好地发挥REITs的功能作用，支持构建房地产发展的新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

此外，商业不动产REITs其他有关事宜，可以参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行，新“国九条”提出推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。

10月底，商务部、自然资源部、住房城乡建设部、文化和旅游部、市场监管总局联合出台的《城市商业提质行动方案》提出，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金。

此次推出商业不动产REITs，一方面是基于政策的考虑；另一方面是基于市场发展本身的考虑，商业不动产REITs能够盘活存量，带动增量，促进经济良性循环，稳定房地产市场预期，并且适配居民的财富管理需要，契合当前宏观经济形势以及市场各方的需求。

商业不动产和基础设施两类资产在经济发展中发挥不同的作用，两者在资产属性、管理体制、风险收益特征等方面存在差异，商业不动产更加商业化和市场化。为了进一步契合相关资产特质，提升制度适配性，证监会推出商业不动产REITs试点，并进行分类管理。

由此看来，在监管的引导下，商业不动产REITs和基础设施REITs将形成“两个产品、两个试点并行”的局面：一方面，继续发挥基础设施REITs盘活公共基础设施的作用；另一方面，通过商业不动产REITs精准对接商业综合体、写字楼等盘活需求，为房地产行业健康发展提供有效的金融支持。两个领域REITs服务重心各有侧重，有利于充分发挥制度优势，为市场主体提供更加丰富和灵活的选择，更好地发挥多层次资本市场的功能，协同服务实体经济高质量发展。　

（作者系资深投资人士。文章仅代表作者个人观点，不代表本刊立场。）

本文刊于12月06日出版的《证券市场周刊》