时隔10年现身上海土拍市场！黄光裕妹夫欲再战上海滩

时隔十年，曾被誉为地产界黑马的民营房企-东亚新华再度出现在上海土拍市场，其背后的掌舵人张志铭，或许正在谋划“再战上海滩”的宏伟蓝图。

东亚新华时隔十年再现身上海土拍

背后掌舵人是黄光裕妹夫

图片由AI生成

10月20日下午，上海2025年第八批次集中土拍圆满收官。本次土拍推出的6宗优质地块分布于徐汇、静安、杨浦、宝山、松江五区，总起始价约184.9亿元。所有地块顺利成交，总成交额达198.7亿元。

本次土拍竞争最激烈的地块，非杨浦滨江地块莫属：历经多轮竞价，保利置业从中国铁建、北京建工与东亚新华联合体、越秀与上海城投联合体等多家房企中脱颖而出，最终以26.16亿元成功摘地，溢价率14.69%，成交楼面价约6.996万元／平方米。

杨浦东外滩 N090602 单元 D1-7 地块

该地块邻近地铁12号线爱国路站，周边宝龙旭辉广场、杨浦公园、复旦大学附属妇产科医院等配套完善。地块体量适中（计容建面约5万㎡）、形状方正，容积率2.3，堪称“短平快”优质标的。

按成本测算，该地块保本价约10-10.5万/㎡，未来售价或在11万/㎡左右。作为杨浦滨江的“老玩家”，保利置业已在此开发翡丽甲第、保利琅誉等多个标杆项目，此次补仓将进一步巩固其在该区域的品牌影响力。

值得注意的是，本次参与杨浦滨江地块竞拍的房企中，出现了一位“老熟人”：东亚新华时隔十年再度出现在上海土拍市场，令人颇感意外。

东亚新华总部实景图

资料显示，东亚新华2005年成立于北京，是一家以房地产开发为主要投资方向的大型民营企业集团，由北京红杉世纪投资全资持有，后者为北京明天投资全资子公司，持股99%的张志铭是国美电器的二号人物，他是黄光裕的妹夫，也是早期国美开展房地产业务的拓荒者。

传奇商人张志铭

从司机到地产老板

比起“东亚新华”在地产圈的知名度，创始人张志铭因为“前首富黄光裕妹夫”的头衔而名气大了许多。从贴身司机转变为地产老板，张志铭的逆袭故事颇为励志。

东亚新华创始人张志铭

据了解，张志铭是北京人，工人家庭出身，1993年加入国美时，他是黄光裕的司机。仅管张志铭的学历不高，仅中专毕业，但由于他踏实肯干、业绩突出，很快被黄光裕赏识，转岗成为业务员，并逐步晋升。

在国美期间，张志铭与黄光裕的妹妹黄燕虹相识，并于1998年步入婚姻殿堂。结婚后，张志铭被任命为国美电器总经理，带领国美电器迅速发展并开启全国扩张。国美电器在张志铭的带领下高歌猛进，使他成为了国美二号人物。

2002年，张志铭离开国美电器，转而负责国美的房地产业务，担任北京鹏润投资有限公司常务副总裁，并开发了国美第一城。

2005年，张志铭离开国美体系，成立了明天地产，逐步独立发展。在房地产领域，张志铭展现了他的商业才能，他成功开发了多个项目，抓住北京房价上涨的机遇，用先进的网络营销模式进行楼盘推广。凭借过硬的运营能力，公司业绩蒸蒸日上。

很快张志铭在行业中占据一席之地，并积累了巨额财富，2017年，其以65亿元的财富登上胡润富豪榜。

东亚新华由张志铭创立于2005年，与明天地产成立于同一年。

得益于稳健的经营策略，不盲目追求规模，拒绝前融、高杠杆等潜在风险，东亚新华成为行业内拥有良好资产负债比及现金流的“少数派”。

官网显示，目前，东亚新华旗下包括地产开发公司、地产运营公司、物业管理公司、能源投资公司等，多元化全产业互动协调发展，已在全国40个省市布局，开发了70余个精品项目，总开发面积超过1470万平方米，投资总额达630亿元。其开发项目覆盖北京、上海、广州、深圳等核心城市，以及京津冀、长三角、大湾区等重要城市群。

东亚新华的城市分布情况 图源：公司官网

值得一提的是，作为一家地道的京派房企，东亚新华近几年鲜少出现在寸土寸金的北京土地市场上。其上一次露面是2022年京城首轮集中供地，东亚新华与中建智地共同竞争房山区拱辰街道0045地块。不过彼时该地块仅获得一次报价，最终中建智地以底价8.1亿轻松收入囊中，东亚新华并未出价。

2023年5月，东亚新华作为投资方，与北京建工地产合作，参与了揽星宸项目的开发，双方分别持股70%和30%。这次合作也为此后与北京建工的密切合作建立了基础。

直到今年4月，东亚新华通过与央企‌中国金茂合作，出现在久违的北京土拍场上。其与金茂组成联合体，参与竞拍北京通州八里桥地块，不过最终招商蛇口用约16.28%溢价率， 3.12万元/平方米成交楼面价拿下了这块地，总价27.082亿元。

十年之后

再谋上海蓝图

此次是东亚新华时隔十年后再度杀回上海土拍市场。

事实上，东亚新华在上海曾经有过一段短暂的“光辉岁月”：2013年-2015年，东亚新华先后拿下上海浦东和崇明的五幅地块，强势入驻上海，并跻身当年上海拿地规模TOP3，被称为上海地产界的“黑马”。

彼时，东亚新华在上海的布局策略是围绕主城区的外围寻找“镇域发展潜力”。而如今，其似乎希望向上海的中心城区更进一步。

此次东亚新华参与竞拍的杨浦滨江地块，虽不在“滨江一线”位置，但确是当下上海中心城区内的重点发展和集中供地板块。

目前，东亚新华在上海核心区域仅有的在建项目——“菊园3号B地块”，坐落于浦东陆家嘴北翼的浦东南路商城路西南角。该地块占地5796平方米，容积率达5.3，计容建筑面积30723平方米，地下建筑面积11634平方米，定位为陆家嘴北翼的高端商办综合体，集甲级写字楼、精品商业和康养公寓于一体，是东亚新华“康养+商办”产业跨界的标杆项目，其中商业建筑高度24米，办公建筑高度130米（31层）。

菊园3号B地块效果图 图源：公司官网

尽管竣工时间预计要到2029年5月，但这栋底商+办公的130米高楼即将封顶，据传预租率已达45%，还有不少跨国企业有意入驻。

以陆家嘴明星商办项目为“引爆点”，东亚新华或许更希望在上海核心板块塑造优质住宅标杆，形成“双星闪耀”的态势，并以此为契机“再战上海滩”。

文中所用图片来源网络

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