“辛勤三十年，以有此屋庐”：古人是如何买房的？

《喵懂文化常识》

作者：王宸 叶金辔

版本：星球地图出版社

2025年1月

辛勤三十年，以有此屋庐

“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。且求容立锥头地，免似漂流木偶人。但道吾庐心便足，敢辞湫隘与嚣尘。”——白居易五十岁才在长安买房（离大雁塔不远），为此专门写诗《卜居》。

“始我来京师，止携一束书。辛勤三十年，以有此屋庐。”——韩愈四十九岁升任京兆尹，终于攒够钱置下一处宅院，喜不自胜。

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这并非个例。从唐宋到明清，无论文豪还是高官，面对大城市的房价，都曾一筹莫展。和现在差不多，市场供求关系决定价格，经济越发达、人口密度越高，房子就越贵。想在首都之类的大城市扎根，无论哪朝哪代都不简单。

古人买房，算的不是平方米，而是“间”——面阔两柱之间为一间。所谓“四合院有二十七间”，未必是27个房间，连在一起的正房可能就占了三到五间。一间到底有多大，得看具体情况，没有固定标准，这就说到中国古代的建筑。

中国古代建筑，最普遍的共同点有两个：

一个是“前堂后室”，对皇宫来说是“前朝后寝”，这种格局在新石器时代就能看到，许多仰韶文化遗址中都有“大房子”，前面是集会议事的场所，后面供首领一家人起居。自偃师商城开始，出现了以廊庑连接、中间是庭院的建筑群，“朝”和“寝”不用挤在同一幢“大房子”里了。

北京四合院通常坐北朝南

几千年过去，明清紫禁城照样符合这种规律：“前三殿”（太和、中和、保和）加周边区域是外朝，皇帝办公的地方；隔着一道乾清门，“后三宫”（乾清、交泰、坤宁）加周边区域是内廷，皇帝和后妃、子女生活的地方。

民间也差不多，在靠外的厅堂举行重大礼仪活动、招待客人，在更加清静的内室休息。看看《红楼梦》里的相关描写，就能有个大致印象。

另一个是严格遵循礼法，基本中轴对称，内外、尊卑分明。

北京四合院就是典型，东西南北四面的房舍围起来，形成一个“口”字。事实上，这种格局可以追溯到西周（例如陕西岐山凤雏村发现的院落），大江南北都能看到。更加宏大华丽的府邸甚至宫殿，其实也是许多个四合院的叠加。

北京四合院通常坐北朝南，大门开在东南角，进来西拐是外院，那里靠南的一排屋子叫“倒座”，光照不理想，大多是外客厅账房、私塾、男仆的住处。

隔着一堵墙，就是内院。墙上开“垂花门”，因为上面的檐柱不落地常常装饰着精美的木雕，悬在半空中，所以叫这个名字。

司马光在家规里说：“男治外事，女治内事；男子昼无故不处私室，妇人无故不窥中门。”“中门”和“大门不出二门不迈”里的“门”指的都是这道分隔内外的垂花门。内院北边是正房，也叫上房，最高大也最舒适敞亮，是长辈的住处。晚辈只能分到两边的厢房，西厢房条件比东厢房好。过了正房，就是狭窄的后院，那里靠北的一排屋子叫“后罩房”，大多是女眷或女仆的住处，也有当厨房的。值得一提的是，固定的餐厅很晚才出现，之前通常是将饭桌搬到某间还有其他用场的屋子里，吃完再搬走。

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首都汴京“甲第星罗、比屋鳞次”

北宋时期，房价最高的是“甲第星罗、比屋鳞次”的首都汴京。权贵的豪华府邸大约要一万贯，上不封顶；中级官员的宅子大约要五千贯；精致的小院大约要五百贯平民的房子也至少要两百贯。对比一下，宋哲宗在位时京师官府雇人服役，日薪是两三百文；正常年景的米价是每石六七百文。到了徽宗朝，由于人口持续增长、社会风气奢靡，房子更贵了，苏辙落魄被贬斥时，把自己的别业卖了九千余贯。而这时候全国的平均米价已经高达每石两贯半到三贯，通货膨胀极为严重。

明朝中后期，山东临清一处位于繁华地段、“门面二间，到底四层”的房子要120两银子：“门面七间、到底五层”的官员大宅则要1200两银子。而在当时，米价每石不到一两银子，商铺掌柜的月薪是二两银子左右。

首都以外地皮相对没那么稀缺，房子的价值主要在砖瓦、木料之类的建材上。

清朝的房契有一些保留了下来：乾隆年间，北京城里一处六间瓦房的院子要230两；嘉庆年间，一处前面做生意后面住人的“铺面房”共五间半，要300两。

豪宅就更买不起了。苏州织造李煦（《红楼梦》故事原型之一）的抄家清单上有一处“瓦房二百二十五间、游廊十一间，折银八千零九十四两”。和今天的“法拍房”类似，这种估值会偏低，市场价可能超过一万两。

清朝前期到中期，米价每石自一两银子上升到接近二两，一品大员每年的官方收入不到600两，有“铁杆庄稼（旗兵的月饷）”的旗人每月能领二到四两钱粮不等。

古人如何租房？

买不起？那就租。

北宋名臣韩琦表示，“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”南宋理学家朱熹也说，“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”

官员能分到住处的相当少，流动性又相当大，可能换工作部门、外放、父母去世回老家丁忧，不会在一个地方待几十年，加上首都房价高，所以租反倒比买更灵活。

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古人能租的房子大致有以下几种：寺观、会馆、官屋、民房。

许多大小寺观都有客房，元杂剧《西厢记》里，张生和崔莺莺正是由于在普救寺暂居，才碰巧相识，终成眷属。遇到天灾人祸百姓流离失所的情况下，寺观常常也要负起社会责任来，让他们临时租住。

会馆出现于明朝，同乡或同行凑一笔钱，在大城市置办房产，不光可以聚会谈事、演戏敬神，还可以让“自己人”落脚有互助性质，所以租金通常不高。鲁迅来北京以后，就在绍兴会馆住了七年多。

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官屋在宋朝比较多，大城市几乎都会设立“楼店务”（在汴京的又叫“店宅务”），专门经管国有房地资产，收益相当丰厚宋真宗天禧年间，店宅务（官署名，负责管理和维修国有房产，并向租住公房的人收取租金）账上有二万三千三百间“公租房”，每年能拿到十四万贯出头。在寸土寸金的汴京，最赚钱的行当之一就是房屋租赁，无论官民都积极参与，甚至有借钱买房出租的。官屋会控制租金，免得上涨太快影响民生。遇到节庆、极端天气、水火灾害、疫情等等，皇帝都会下旨减免官屋的租金来安抚百姓。

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晚清名臣曾国藩的租房经历，就是个很有趣也很能说明问题的例子。刚到北京时，他先在长沙会馆住了几天，然后在菜市口附近的千佛庵找了四间屋子，月租四千文。正式当上翰林、接来妻儿以后，他开始在宣南租住民房，官越来越大、家里人口也越来越多，十三年间搬了八次家，条件越来越好，月租也由八千文上涨到三十千文。

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明清时期还可以“典房”：一次性押上笔钱，在约定的时间内就不用交租金了，到期以后，房主会把那笔钱全额退回，相当于拿房子的居住权换无息贷款。然而行情好的话，房主只会租不会典，因为这样能赚到更多。

从“前堂后室”的空间伦理，到四合院“垂花门”内外有别的礼法秩序；从白居易的“容立锥头地”，到曾国藩十三年搬八次家的京漂日常——古人的住房故事，照见的不仅是建筑形制的演变，更是千百年来中国人对“安身立命”的执着与焦虑。

今日“房价高”“租房难”的感叹，原来早已写入历史的肌理。所谓“长安居，大不易”，古今同慨。

本文选自《喵懂文化常识》之《衣食住行卷》，文中所用插图均来自该书。已获得出版社授权刊发。

原文作者/王宸 叶金辔

摘编/何也

编辑/张进

导语校对/赵琳