中铁置业65%溢价率夺地 深圳土拍收官战里的买家们

观点网 12月10日，深圳土拍市场又迎来一宗“热地”。当天，B405-0308号宗地顺利成交，由中铁置业集团华南有限公司竞得。尽管成交价格不高，为7.92亿元，但相较于4.8亿元的起始价，溢价率达到了65%，综合楼面单价42695.42元/平方米。

作为深圳2025年最后一宗挂牌出让的住宅用地，B405-0308号地块的成交表现显然为全年土地市场画上一个高调的句点，各房企也抓住最后的补仓机会。

据悉，该地块共吸引8家房企报名竞拍，包括中海、保利、越秀、中铁置业、新世界深圳、华侨城、天健集团、万骏伟业等。

其中，天健集团是深圳市国资委控股上市公司，万骏伟业则代表了本土民营企业力量，可以说，参与主体的多元也从侧面体现了市场对深圳楼市的期待。

在政策优化与市场信心逐步修复背景下，核心城市的优质地块仍具有较高吸引力。

基本指标来看，B405-0308地块位于福田区梅林街道越华路10号，土地面积4994.02平方米，容积率≤3.72，要求建筑高度小于100米。

地块新建规定建筑面积18550平方米，其中，住宅面积15380平方米，物业服务用房面积100平方米，商业面积1500平方米，社区公共配套设施面积1500平方米，单元机房面积70平方米。

实际上，地块面积相对迷你，而之所以引起多家房企关注，以至于溢价率走高，与其稀缺性不无关系。

据了解，此次成交的B405-0308宗地是深圳市福田区近16年来首宗公开出让的纯住宅用地。这也就意味着，在过去较长一段时间，作为深圳核心城区的福田，新房供应持续紧缺。大量改善型及置换需求难以有效释放。

本次上架的纯住宅用地，一方面能够缓解福田核心区住房结构性短缺问题，改善新房供应预期，另一方面，对于拿地企业来说，也为后续的去化表现提供了托底，销售前景相对明朗。

无论竞得者是谁，这宗地块都代表着一张“安全牌”，因此吸引了8家企业参与角逐也就不难理解了。

深圳公共资源交易中心显示，8家房企共计报价148轮，中铁置业集团华南有限公司成为最终赢家，成交楼面价约4.3万元/平方米。

不过，对于拿地企业来说，该地块的后续开发建设也存在一定挑战。

公开信息显示，B405-0308宗地此前为“新型产业+教育设施用地”，于今年7月调整为住宅用地。与此同时，最新的出让公告中提到，地块内的商品住房需全部实行现房销售，地块须自签订出让合同之日起1年内开工，4年内竣工。

这也意味着，除了对房企开发建设的基础能力有所要求之外，也对资金实力、全周期的运营效率、产品打磨能力、品牌信誉及知名度等提出更高要求。在无法依赖预售回款，实现“快周转”的前提下，无形之中也为参拍企业设置了更高门槛。

B405-0308宗地是深圳第二宗实行现房销售的项目，在此之前，成交于2024年10月的机场东车辆段综合开发项目，即A219-0080地块，同样要求全现房销售。地块容积率1.6，规定建筑面积28.99万平方米，其中住宅部分建设用地面积27.25万平方米。

由于体量较大，加上现房销售对企业资金的占用，最终是深铁集团通过招拍挂方式以底价66.65亿元竞得。

再向前追溯则是2016年6月2日，深圳龙华区出让的A816-0060地块，这是一宗商住用地，也是深圳首宗商品房现售试点地块。按照要求，地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

该地块成交价高达82.9亿元，由首次进入深圳市场的中国电建和金茂联合拿下。

此次进入深圳市场，勇夺近十年来第三宗现房销售地块的中铁置业有何底气？又能否在深圳这样高度竞争的市场中成功兑现承诺。

据了解，中铁置业并非首次进入深圳市场，此前在当地已有布局。

仅近期来看，中铁置业与中国能建在宝安区联合打造了“阅臻府”，其中包含现房销售部分，也是深圳首个预售+现售盘。

项目地块成交于2023年8月，是摇号方式以成交价34.06亿及现房销售建筑面积35520平方米竞得，溢价率15%，成交楼面价41385元/平方米，预计于2026年9月交付。

“阅臻府”取自中铁置业“阅系”，面向品质改善客户，突出精致生活和高阶资源配置价值。此外，中铁置业还形成高改类的墅级产品“云系”，面向菁英阶层首改或高阶首置的“逸系”，以及面向青年一组首次置业的刚需产品“彩系”。

结合最新成交的B405-0308地块自身资源禀赋，后续产品空间值得期待。

回到中铁置业本身，其近年来的市场投拓动作频频。除了接连在深圳落子，中铁置业于上海的拿地节奏也较过往更加积极。

据观点新媒体此前报道，中铁置业于2024年还曾在上海外围区域试探，年内拿下浦东新区上钢街道地块和闵行区七宝镇古美北社区地块。而今年以来，其重心已转向市中心豪宅板块，接连拿下杨浦滨江“九宫格”两宗高价地块。

在北京，今年1月出让的海淀朱房0029地块，曾竞价170轮，最终由中铁置业+招商+华润联合体竞得，成交价91.52亿元，溢价率17.33%。

作为朱房双子之一，项目后续以“华润臻澐”入市，与项目一街之隔的“建发·海宴”了上演一出贴身肉搏。

两个项目在5月30日、6月6日先后取证，截至目前，“华润臻澐”已网签123套，去化约三成，“建发·海宴”则网签233套去化接近六成。

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