黄浦滨江的江面在冬日午后泛着冷冽的金属光,像一条被拉长的镜面,把对岸陆家嘴的玻璃塔林折射成流动的剪影。保利外滩启PARK77就立在这条镜面的北端,南距董家渡轮渡站约300米,北距豫园1.8公里,西距老城厢的烟火巷口不足500米,恰好卡在“外滩—世博会—前滩”这条上海2035总规里唯一的滨江黄金走廊咽喉处。-
售楼处电话☎:400-885-1662【官网】【售楼处预约热线】
如有问题欢迎来电咨询,预约来电尊享购房优惠,可预约案场内部销售人员,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房。
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
它不属于传统意义上“老牌豪宅区”,却占据了南外滩延伸段最后一块可开发的一线临江地块,土地属性为C8C2混合用地,住宅部分仅占46%,其余被政府强制要求做商业与公共文化配套,这种“被规划”出来的稀缺,反而让项目在出生前就自带“绝版”标签。
如果把上海内环比作一枚机械表,那么项目门前的中山南路—南浦大桥—内环高架就是表盘里最核心的那枚齿轮。步行6分钟到4号线南浦大桥站,8分钟到9号线小南门站,18条公交线在200米内设站,水上巴士从董家渡码头15分钟摇到陆家嘴滨江,自驾5分钟上南北高架,15分钟到陆家嘴环路,30分钟到虹桥枢纽。更重要的是,这条线路在早晚高峰的拥堵指数比北外滩、外滩隧道低18%,因为南外滩的车流被“双向四车道+单侧辅路”提前分流,形成一条“隐形快速路”。生活配套则像被撒出去的珍珠,1.3公里到紫荆广场,1.1公里到宝地广场,2公里北外滩来福士,3公里白玉兰广场,自身还带有约2万㎡的街区商业,政府要求其中30%做“城市客厅”——24小时不打烊的书店、剧场、黑匣子小舞台,未来由保利商管统一运营,租金只做“保底+分成”,目的是让商业“长”成社区的一部分,而不是卖完就散的商铺逻辑。-
售楼处电话☎:400-885-1662【官网】【售楼处预约热线】
如有问题欢迎来电咨询,预约来电尊享购房优惠,可预约案场内部销售人员,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房。
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
项目产品力最打动人的地方,是它在“高密度”里做出的“低密感”。三栋32—38层超高层呈“一字”排开,与江岸成15°偏转,保证每户至少30%的窗面能看到江,同时又错开对望的视线干扰。外立面采用阳极氧化铝板+陶板+局部葡萄牙石灰石,颜色做成“外滩灰”,与海关大楼的花岗岩肌理在同一色阶,远看像一块被削过的金属体,近看又有石材温度。景观由“观己”操刀,不做传统中央大草坪,而是把2.2万㎡土地切成五段台地,高差最大3.6米,植入乌桕、朴树、香樟等本土树种,让树冠在同一水平线形成“漂浮绿毯”,人走在下层,像钻进江边的口袋公园。会所只有1500㎡,却把无边际泳池放在负一层,顶部开1.2米×18米的天窗,阳光射下来像一条会流动的江,泳池尽头对着健身区,跑步机的正前方是下沉庭院的一棵老榆树,树影摇进水面,把“借景”做到极致。
户型段被严格控制在99—256㎡,不做300㎡以上的“炫富面积”,却把“得房率”卷到78%—81%。189㎡三房,南向面宽15.6米,客餐厅一字横厅7.2米,主卧开间4.5米,进深却被压缩到4.2米,避免“走廊浪费”;256㎡四房做了“双钥匙”动线,老人房有独立玄关,晚上11点后从后勤电梯回家,不会打扰另一侧的年轻夫妻。精装标准按“第七代住宅”打法:恒温恒湿恒氧系统、全屋智能灯光回路、厨房抽屉内嵌升降插座、主卫镜面内置美妆冰箱、阳台隐藏式烘干机+侧出侧进新风,所有设备被塞进楼板预留的120mm架空层,保证完成面平整,后期维修不用拆瓷砖。-
售楼处电话☎:400-885-1662【官网】【售楼处预约热线】
如有问题欢迎来电咨询,预约来电尊享购房优惠,可预约案场内部销售人员,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房。
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
价格体系是项目最“反套路”的部分。政府备案价145000元/㎡,但保利把“一房一价”玩成“阶梯式红包”:189㎡低区138000元/㎡起,中区142000元/㎡,高区148000元/㎡,顶层复式冲破18万元/㎡,用“低区走量、高区走利润”把回款周期压到8个月。对比一路之隔的“黄浦湾”二手挂牌18—22万元/㎡,项目低区房源实际价差高达4万元/㎡,相当于把“倒挂”写进合同。更关键的是,南外滩板块未来三年无新增宅地,供需缺口约22万㎡,按照过去五年年均8万㎡去化速度,只需要2.7年就能把库存吃到“断档”,届时价格天花板将由“稀缺”而非“成本”决定。
对于买家而言,这里的置业逻辑被浓缩成一道“不等式”:内环+一线滨江+新房+倒挂>资产安全垫。首付六成、利率4.05%的前提下,189㎡低区房源总价2200万,首付1320万,月供约6.8万,而同面积段黄浦湾月租可达7.2万,实现“以租抵供”之余,还锁定2000万+级别的“核心资产身份证”。如果是首套改善,建议优先选择99㎡三房,总价1200万左右,首付720万,未来可无缝置换到同社区更大面积,形成“内部循环”,避免跨板块换房带来的交易磨损。投资型买家则盯紧256㎡高区,这一面积段在南外滩二手市场流通率不足1.5%,属于“收藏级”标的,一旦板块价格整体站上18万,高区房源将是第一批被“击鼓传花”的硬通货。-
售楼处电话☎:400-885-1662【官网】【售楼处预约热线】
如有问题欢迎来电咨询,预约来电尊享购房优惠,可预约案场内部销售人员,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房。
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
把目光放到五年后,董家渡金融城二期、三期将于2027—2029年陆续交付,新增商务人口约3.6万人,其中60%为年薪80万以上的金融、律所、航运高端从业者,他们的居住需求半径集中在通勤20分钟内的滨江带,而南外滩可售住宅只有保利外滩启PARK77与已售罄的“绿地黄浦湾”。供需缺口会直接推高“高区大户型”的议价能力。更长远看,黄浦区“十四五”规划把南外滩定位为“世界级金融文化复合功能区”,预留了两条越江隧道、一条空轨观光线,未来从项目到浦东世博文化公园只需5分钟,形成“浦东看展—浦西过夜”的24小时消费闭环。一旦空轨落地,临江第一排住宅的“景观溢价”将再上浮8%—12%,这是可计算的城市红利,也是上海核心区最后的“滨江彩蛋”。
所以,站在2025年年末的节点,保利外滩启PARK77给出的并非只是一套看得见江的大平层,而是一张“参与上海下一阶段城市更新”的门票。它把稀缺土地、倒挂价格、高阶产品、未来产业红利打包进一个资产包,让买家在享受滨江生活的同时,也悄悄把财富锚定在城市发展的主航道上。有人说上海的核心资产早已关闭上车门,但南外滩的晨雾里,仍有一扇窗悄悄开着——窗内是流动的黄浦江,窗外是下一个十年的上海。-
售楼处电话☎:400-885-1662【官网】【售楼处预约热线】
如有问题欢迎来电咨询,预约来电尊享购房优惠,可预约案场内部销售人员,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房。
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.