什么样的房子能穿越周期，成为低迷市场下的“硬通货”？

2025年的宁波二手房市场，正上演着一场意味深长的“分化大戏”。一方面，市场整体面临挂牌量高企、成交周期延长、价格普遍跳水的局面，不少房源流动性减弱，业主心态从“惜售”转向“抛售”，二手房市场进入深度调整阶段。然而，在高端改善细分市场，却呈现出截然不同的景象，部分项目依然保持着较高的市场关注度、成交活跃度和价格韧性。

根据CRIC2020数据库统计（样本范围为宁波市鄞州、海曙、江北、北仑、镇海五区，房龄10年内，成交均价4.5万元/㎡及以上的二手商品住宅，数据截至2025年11月24日），2025年宁波此类高端改善住宅共成交52套，成交建面约9075㎡，总金额约4.6亿元。

进一步分析发现，江山万里成为市场中的显著引领者：其旗下项目共成交29套，约占总成交套量的56%，并在成交量前十项目中占据六席。随着价格门槛提升，该品牌的市占率持续提升——当单价升至5万元/㎡以上，其市场份额进一步攀升至75%；进入7万元/㎡以上的顶级区间，江山万里更是成为唯一有成交记录的品牌。

再从总价维度观察，在600万元以上的成交房源中，江山万里共成交69套，在该总价段成交房源中占比近四成。若聚焦总价千万级的顶豪市场，其项目表现尤为突出：

明湖悦府

江山万里三期昆吾

区域数据进一步印证了这一趋势。在高端改善项目最集中的鄞州区，江山万里项目在均价4.5万元/㎡以上的二手住宅成交中，占比约62%。其价格韧性也尤为突出：交付逾9年的一期项目，近半年成交均价仍保持在3.5万元/㎡以上，与周边同期交付小区形成了约万元/㎡的价差；交付近6年的三期昆吾项目，成交均价超5.3万元/㎡，其中最高成交单价达到8.1万元/㎡。

二手房的流动性是衡量资产价值的重要标尺。从市场关注度看，近三月昆吾位居宁波五区楼盘关注度TOP1，数据显示：昆吾平均浏览次数显著领先，突破4247次，远超TOP2楼盘（仅36次）。从转化效率看，在今年成交的同类二手住宅中，江山万里开发项目的整体成交周期短于市场平均水平（305.59天），部分项目表现尤为突出，如江山万里二期成交周期仅为50天，远低于市场均值，表现出“高关注、快成交”的良好流通性。

这不禁令人深思：当房地产市场从“普涨普跌”进入“结构分化”的新阶段，决定一套房产长期价值的底层逻辑究竟是什么？什么样的房子，才能真正穿越周期，成为市场认可的“硬通货”？

本文将以江山万里这一品牌为观察样本，深入解析其在高阶市场持续保有流通性与溢价能力的深层逻辑，

以期

为行业与购房者提供一份

基于实证的

价值

参考

价值韧性探因：构建穿越周期的四大支柱

通过实地考察，我们发现江山万里的市场韧性，非单一优势所致，而是源于一个由“先天禀赋”与“后天养成”相辅相成、层层递进的稳固体系。这一体系为我们理解何为真正的“二手硬通货”，提供了完整的范本。

其先天禀赋突出体现在两方面。一是精挑核心地段，正如李嘉诚所说，投资首要考虑地段。江山万里选地极为严苛，聚焦核心板块，挑选最具潜力的优质地块，为资产保值增值筑牢基础、拉升上限；二是开发品质出众，凭借超越同行的建筑品质、独特设计审美和精细用料标准，树立板块品质典范。

地段与品质决定二手房价值上限，但市场波动时，生活和服务才是决定价值下限的关键，优质生活服务能对冲贬值风险，引发业主惜售。

而这，也顺势引出了江山万里更为深厚、难以撼动的竞争壁垒——一套长期精心构建的“服务－运营－生态－产品”四位一体后天养成体系。该体系紧密相连，将先天优势转化为可直观感知、可充分信赖、可长久传承的居住价值与情感认同。

支柱一：服务机制革新——从基础物业到资产守护者

物业服务是居住体验的日常界面，其模式直接影响资产的长期维护水平和居住满意度。研究发现，部分价值韧性强的项目，早期即在物业服务机制上进行了根本性创新。江山万里2014年便在宁波率先全面推行“酬金制”物业模式，从制度上厘清权责：物业是管家，业主才是真正的当家。

这一模式的核心，在于重构利益关系。属于普罗物业的收入仅来源于固定酬金（通常为8%，主要用于总部服务于项目的品质、人事、财务、策划等职能运营），物业每年需公示详尽预算，次年由独立第三方审计并公开决算，确保财务公开透明。小区所有收入及结余均归全体业主所有，真正实现“取之于业主，用之于社区”。

制度保障下，普罗物业呈现出鲜明的不以短期盈利为目的的长期主义导向。例如，2020年春节前，江山万里一、二期将累计结余约75万元以“红包”的形式返还给业主；2023年，利用结余资金对已交付小区进行系统性硬件升级，如将地上和地下单元入户门全面改造为自动门系统，并在后续持续进行“动态焕新”，进一步提升了小区品质。这些投入有效对抗了小区随着时间推移的自然老化和过时，让小区“常住常新”，保持了较高的市场竞争力。

江山万里一期单元自动门人脸识别系统升级

酬金制从动机源头也重塑了物业行为逻辑，从传统包干制物业以盈利为导向，转向以业主满意为导向；从传统的“管理管控”与“经营盈利”，转向纯粹的“服务响应”与“价值守护”。温暖渗透于日常细节：社区大堂的热饮机、鞋底清洁机、备用伞具，编织出温暖的归家动线。更深层的守护体现在很多关键时刻，如业主深夜突发急症，物业人员全程协助送医陪护至清晨等。此外，物业还提供婚庆布置、宠物喂养、空置物业代管，甚至秋假儿童托管等多元服务，生动诠释了“当您需要时，我们就在您身边”的服务理念。

昆吾人性化设施

严格的考核机制支撑着服务品质：一年两次满意度调查，一月一次涵盖客服、秩序、工程、保洁的四条线品质考核。数据显示，普罗物业的平均响应时间基本控制在15分钟内，年均客户满意度稳定在95%以上，物业费收缴率也领先行业。

服务由此升维为“资产守护”，守护的不仅是物理空间，更是家的安全感与资产的价值感。

支柱二：社区活力运营——从物理空间到情感聚落

高端房产的竞争力，正从硬件比拼转向生活方式与社区文化的营造，江山万里深谙此道，通过精细化运营，将社区的“静态空间”转化为“动态生活场”。

大面积架空层被打造为全龄段社区空间，这些改造空间的月度活跃用户数量、设施日均使用时长均处于较高水平，成为业主们休闲娱乐、交流互动的重要场所。

昆吾改造社区空间

如自有健身品牌UF Club定期在江万已交付小区开展专业健身课程与指导，并保持定期巡场，开展小团课。针对家庭需求，江山万里教育集团与物业联动，利用小区配套空间，在宁波第一个推出“童学无忧”非盈利小区陪伴式托管服务，并在9个成熟小区设点，平均每个小区有7至10名孩子参与，一学年下来累计服务近150人。

书香阁“童学无忧”

全年贯穿的六大城市IP活动，如新春马拉松、山野音乐节、月光生活节、蓝鲸灵计划，与

普罗物业的四季系列品牌活动，持续营造浓厚的社区文化氛围。据统计，江山万里旗下社区每年举办的各类落地活动超过50场，累计吸引逾2万业主积极参与，无论是活动举办的频率，还是居民的参与热度，均显著高于同档次小区。

普罗物业四季系列活动

此外，江山万里专门成立“社区文化运营中心”，以兴趣爱好为纽带，创立垂钓、篮球、户外等主题社群，链接邻里关系，激活生活趣味，形成“每周固定训练、每月主题活动、每年大型赛事”的活力体系。

垂钓社&足球社活动

运营的本质是连接——连接人与空间、人与人。当房子从“住所”升维为“生活”的家与“邻里”的聚落，居住粘性便自然提升，这在二手市场上直接转化为情感溢价与品牌忠诚度。

支柱三：生活生态构建——从基础配套到便捷闭环

当房产价值进入存量博弈阶段，项目自身及周边所能提供的生活便利性与资源协同能力显得尤为重要。江山万里的特别之处，还在于其构建了一个以社区为中心的微型生活生态系统与强大的资源协同网络。

自有高品质配套矩阵深度融入日常生活：“悦邻汇”为业主提供每天清晨元气满满的早餐；“江山小厨”与“谷雨小馆”定位为“业主家的厨房”，以“食在安心”为理念，不放味精等添加，也很平价；“普罗农场”以供港标准种植，当天采摘当天送达，实现新鲜蔬果从田间直达业主家的餐桌。

昆吾江山小厨

业主通过“普罗邨”、“普罗农场”等小程序便捷下单，管家配送上门，解决了“最后一公里”的生活痛点。

普罗邨&普罗农场小程序

支柱四：产品长期主义——从交付亮点到历久弥新

一切价值的基石，最终回归产品本身。“硬通货”特质的产品力，不仅在于交付时的惊艳，更在于经得起时间考验的“耐用”与“耐看”，江山万里的产品便是如此。

前瞻性设计如空中花园、精装车库，至今仍显领先。扎实的用料与工艺让历久弥新的外立面、郁郁葱葱的园林成为价值的直观代言。对“安全”的极致重视，更催生了全国首创的电梯17年厂方维保模式，从采购合同源头约定由原厂直接提供超长期维保、极低故障率及半小时应急响应，从源头管理上杜绝抢修。如此优秀的产品力，也让房产价值随时间流逝而愈发清晰。

明湖悦府空中花园&昆吾精装车库

江山万里一期实景（本文已获授权使用，版权归存在建筑所有）

产品力更深层的“力”，在于交付以后产品依然有“力”，而这个“力”来源于江山万里十几年来所坚持的长期主义。以发生在2017 年的一件小事为例，当时交付不到一年的江山万里一期遭遇台风后出现渗漏，因石材干挂幕墙结构，漏水点难寻，为此江山万里投入300多万对外墙全部重新打胶，彻底解决隐患。意识到建筑业产业工人的临时性，江山万里由此开始构建以建筑总包、精装修、景观、幕墙、新材料等于一体的生产链闭环，从而进一步建立自己的品控标准，培养自己的骨干技术工人，并不断研发新的防水性能更好的窗墙体系、分层幕墙体系。

事实上，这四大支柱并非孤立，而是相互赋能、循环增强的有机整体。例如，2023年“梅花”台风期间的应急响应，便是完美例证：完善的硬件设施、高效的物业服务、温暖的社群互助、可靠的商业配套协同作用，共同守护了社区安全，证明了其价值生态系统的强大与稳固。

结语

江山万里的案例，回应了市场最初的疑问：在行业调整期，真正的“硬通货”并非仅依靠地段与产品，而是一个社区完整、健康、可持续的价值生态系统。江山万里销售的从来不只是房子物理意义上的产权，更是一套经得起时间考验的“高端生活方式解决方案”，其价值在交付后仍可持续增长。

这为行业带来了三重启示：

·从“开发思维”到“运营思维”：房地产的竞争主场，正从售楼处转向交付后十年、二十年的社区。能否持续为业主创造价值，决定了资产的长期活力。

·从“资源占有”到“价值创造”：好地段是入场券，但唯有通过优质的服务、温暖的社群、便利的生态持续创造增量价值，资产才能抵御周期波动。

·信任是最深的护城河：通过长期、稳定、透明的服务建立起的业主深度信任关系，是品牌最宝贵的无形资产，也是最难以被模仿的核心竞争力。

展望未来，房地产行业的下半场，注定属于兼具“产品主义”精神与“长期主义”视野的实践者。如江山万里所示，坚持投入于那些“难而正确”的环节——无论是制度设计、服务深化还是生态构建——表面看是成本与耐心的考验，实则是在为资产积淀最坚实的保值基因。这条路或许漫长，却最终能赢得市场的持久认可与价值回报。那些能够像江山万里一样，注重品质、服务、运营和生态建设的企业，将更有可能在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为行业的佼佼者。

【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】