上海楼市，当下最爽的一类房东

　　最近在一线实操了大量的置换案例，发现一个很有意思的事情。

　　就是置换的房东，现在其实一点也不焦虑，反而还很舒服——毕竟一卖一买，涨跌往往可对冲，最不怕踏空。

　　如果是向上置换，那就更爽了：

　　自己的房子虽然跌了，但是要置换的房子，因为总价高大概率跌得更多，算下来，置换其实成本变低了。

　　不过，现实中，也有很多人操作不当，把一手“置换的好牌打烂了”。

　　如果你是近期想要置换的房东，这篇文章建议仔细看。

　　聪明人的做法：一卖一买，反赚两百万

　　A先生，今年完成了一次漂亮的置换。这是我们最近实操的一个案例，从徐汇田林置换到长宁西郊。

　　他的操作很聪明：

　　挂牌卖房的同时，就同步狂看目标房源。

　　几个月里，他把自己想买的板块、预算内的房子，几乎看了个遍，最后心里定了8套房子作为备选。

　　这八套房子他全部都看过，都比较符合他的改善需求，并且根据房子的性价比做了个排序。

　　在自己田林的房子出现了明确意向客户之后，他立刻有了底气，行动起来。

　　1）先去找到备选房里最满意、性价比最高的那套，狠狠砍了几十万，试探出了房东的底价，但没签字。

　　2）回去就把自己的房子果断又降了一点价，迅速卖出。

　　3）拿着卖房的首付，快速拿下性价比最高的那套房源。

　　快速操作的基础是，他在卖房买房之前就算好账了：

　　自己的房子确实跌了，但目标房源跌得更多。

　　原本要加500万才能换，现在只加了300万。

　　一来一回，相当于在置换过程中，赚了差不多两百万的差价。

　　身边也有不少朋友和客户，像a先生这样，趁着今年的盘整期，完成了向上置换。

　　小李，同在九号线的宜山路老破小，换到九亭的次新房，几乎没 加多少钱，一房换三房，楼梯换电梯，这类置换的房东都是一点都不焦虑。

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　　反面教材：被市场“抽了两记耳光”

　　但另一位朋友就没这么幸运了。

　　他卖掉松江的房子，置换到徐汇。

　　结果发现：松江的房子跌了40%，买家还要再砍100万才肯接手；而徐汇看中的房子，价格却纹丝不动。

　　这就尴尬了——贱卖了自己的，却买不下想要的。

　　这种情况，我称之为“被市场抽了两记耳光”：

　　第一记耳光，叫流动性折价。

　　你要卖的房子，可能品相、地段、产品力已经落后了，属于“先跌板块”。如果想快速成交，市场会逼你打八折甚至更多。

　　以市区老破小、塔楼老破大，郊区动迁房为主。

　　但你想买的房子，偏偏是相对稀缺的硬货，跌得慢，甚至不跌，以市区中环次新房为主。

　　第二记耳光，是悄无声息的补跌。

　　就算你咬牙换成了，过一阵子可能会发现，你高位接盘的那套“硬货”，也开始阴跌了……这就成了“卖在洼地，买在泡沫”。

　　很多房东就栽在这个坑里。

　　为什么置换房东的处境“冰火两重天”？

　　其实背后有两个周期在起作用：

　　1）产品板块轮动周期：

　　就像吃鸡的“毒圈”收缩，下跌是从外围、劣质资产开始，逐渐传导到核心区。现在上海500万以内的低总价房子已经在筑底，但800万、1000万以上的改善次新房，不少还在补跌。

　　而且不同板块的涨跌周期不同，不是同时涨跌的。

　　2）置换链条传导周期：

　　市场好的时候，是“小换大、旧换新”的链条推动。现在这条链条卡住了——很多人卖了房不买房，改租房了。三居室以上租赁成交占比两年翻了一番，很多置换需求被租赁替代了。

　　改善房源有价无市，时间久了就补跌了。

　　如何操作？

　　如果你正在考虑置换，下面这几条心得，或许能帮你避开坑：

　　第一，置换要算“两笔账”。

　　算卖出的账：你的房子跌了多少？在同地段、同品质小区里，算跌得多的还是少的？

　　算买入的账：你想买的房子跌了多少？调整到位了吗？如果目标房子比你自己的房子跌得更多、更狠，那置换窗口就打开了。

　　第二，做好“三个比较”，看清房子底牌。

　　横向比：你的房子和目标房子，跟同环线、同品质的小区比，是低估还是高估了？比如最近大宁补跌了，古美还没怎么跌，那从大宁换古美就要谨慎。

　　无论买卖，都要全城比价。如果看中的房子没降价，可以换目标或者再等等看。

　　纵向比：跟你自己房子的历史价位、跟大盘平均跌幅比。上海过去几年平均跌了25%-30%，如果你的房子已经跌了40%-50%，那可能已经跌透了，相对安全。

　　跟租金比：用一年租金除以挂牌价，算算租售比。上海目前平均大概1.8%-2%。如果你的房子远低于这个数，说明房价可能虚高；如果你想买的房子远高于这个数，那安全垫就比较厚。

　　第三，把握关键动作：先看要买的，再决定怎么卖。

　　很多人的误区是，埋头先卖房。

　　更聪明的做法是：同步进行，甚至提前看要买的房。

　　就像上文的a先生，他先把目标板块里合适的8套房全看了一遍，摸清了底价，甚至谈好了其中一套的意向价格。

　　心里有底之后，回来果断降价卖房，紧接着就去签了买房合同。

　　第四，避免“先买后卖”。

　　最近还接触到一个房东，堪称反面案例。

　　这边自己的房子还没卖掉，另一边就着急出了首付，而且买的还是价格没跌到位的标的，前期坚挺当下正在补跌的一类房子，

　　结果进退两难，十分被动。

　　下行市场，先买后卖是大忌——你可能要同时承担两套房的月供，卖房时也会因为缺钱而被买家拿捏。

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　　市场调整期，对理性的置换者其实是友好的。

　　以前房价单边上涨时，好房子根本不在市场上流通，房东都“持房待涨”。

　　反而是下跌时，那些真正的“稀缺好房”才会被抛出来，你也才有机会淘到货、砍下价。

　　置换的本质，是资产优化。

　　牛市里大家想“做大”，熊市里更应该想着“做优”。

　　当下的上海楼市，出现了一种难得的“对等置换、资产升级”的机会。

　　简单说，就是你手里那些“被高估”的房子，现在还能卖出不错的价钱，让你几乎不加钱，就能换到地段、品质都更好的房子。

　　这种好事，以前只在房价普涨时才有。

　　比如2020年底，很多人卖掉暴涨的学区房，平价换入了市中心豪宅，完成了一次资产大跃迁。

　　现在市场下行，但逻辑类似。

　　有些板块因为概念或抱团，价格还挺在高位，调整来得晚。

　　比如徐汇滨江、前滩、瑞虹新城等板块的部分楼盘，价格相比同档次房源，仍有不小的泡沫，卖出置换就比较合适。

　　最后祝各位换房顺利，别吃耳光多吃肉。

　　如果你自己实在搞不明白，拿不准，也可以联系我们咨询，了解下我们的服务。

　　去年以来，找到我们卖房的客户，90%的房子在我们这里都是3个月内卖掉的。房外房的平均卖房周期是41天。

　　卖过房的房东就只这个数字到底意味着什么。

　　买房也可以全城看房比价，帮大家挑选到优质笋盘。

　　上海卖房置换不易，我们始终坚持站在房东的立场，将客户的房子当作自己的房子来卖，用我们的专业、资源和执行力，帮助房东在复杂的市场中破局，实现快速、高效的成交。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。