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9米进深小院颠覆市场！武清封神的「跃墅」，震撼不止145%得房率

当社区架空成为市场主流，首层下跃户型也成为改善市场的热门选项。

和传统的首层「地下室+采光井」产品不同，新一代下跃户型以5-6米挑高的架空层为基座，将整个下跃空间「抬升」至地面之上，再借助开放的架空层庭院实现地上三层全明格局。

正是这一结构性变革，令洋房首层户型具备了媲美别墅的空间底气，姜Sir称其为「全明下跃立体宅」。

而这种产品的价值根基，首先落在架空层庭院的进深上。

目前市场上此类户型的庭院进深多在4-5米，能做到6米已属难得。

但武清的一个项目，竟然把这个尺度推进至约9米，这便是首开当日去化百余套房源的武清红盘——招商揽阅。

当姜Sir走进他们的下跃样板间时，第一感受就是「震撼」——

你几乎无法相信自己身处的是一个「板下空间」，那种扑面而来的开阔、明亮与自由，彻底颠覆传统认知。

他们究竟是怎么做到的？今天我们来拆解一下。

▲建筑面积约282㎡下跃样板间实景

约9米超级庭深，重塑下跃生活范式

有些客户对架空层庭院心存疑虑，认为它更像天井，住在里面如「坐井观天」。

究其根源，问题正出在进深不足上——

光线只能从高处窄缝中射入，难以惠及室内深处，视野也极为受限，身处其中难免压抑。

再看招商揽阅的下跃产品，则以「超级庭院进深」，彻底改写了这一局面。

特别是站在建筑面积约282㎡下跃样板间中，你的感觉和传统的叠拼户型完全一样。

近9米的庭院进深，加上庭院外还有一条约4.5米宽的小径，这意味着楼体距离对面的架空车库垂直边界足有近13.5米。

▲架空层庭院设计示意

于是，阳光可以更广泛、更充分地照进庭院和室内，成就了一场「光的普照」。

若借助大玻璃窗和室内双层挑空，在冬季太阳照射角度降低时，光线更能长驱直入，铺满整个首层厅堂。

这提升了下跃空间的自然采光，居住舒适度大大改善。

▲建筑面积约282㎡下跃样板间实景

而且得益于架空层的挑高，下跃相当于占据了两层的垂直高度。

这决定了，和传统首层庭院抬头即见二层邻居窗户不同，在下跃庭院中向上望，三层都是自家，直到第四层才开始是邻居家——这自然带来私密感的提升。

▲建筑面积约282㎡下跃样板间实景

同时，超级庭院也重构了下跃户型的归家路径。

你在车库停好车，无需经由公共电梯厅，可从车库侧门进入中心水庭，再走露天小径从私家小院的院门直接归家。

这种「先园后宅」的动线，才是墅居生活的精髓所在。

▲小院围墙效果示意图，不作为最后交付标准

你可在近135㎡的私庭中驻足片刻，观景舒心，再由南侧独立门户入户归家。

甚至你可以把一个房间改造成「超级玄关」，集成入户仪式和海量收纳，这样你开车归家带回的各类大件物品，一入户便可顺势收纳。

由此，归家全程不会再与邻居相遇，在保障私密的同时，也令日常动线更为高效。

这份专属的仪式感与尊崇感，是常规的下跃产品难以比拟的。

▲建筑面积约282㎡下跃样板间实景

实得约380㎡，三层立体宅的墅级体验

招商揽阅约5.7米的架空层高度，是其「全明下跃立体宅」得以成立的结构基础。

在这一高度内构建双层空间，即便扣除楼板厚度，每层净高仍可达到约2.6米，接近传统住宅2.8米标准层高的实际体验。

正是这样的垂直尺度，确保了「三层立体宅」的均好性——

每层都舒适可用，而非如部分5米出头架空层产品般，因高度不足而导致下跃空间压抑、功能受限。

看看建筑面积约282㎡的下跃样板间你就能理解：每一处都不输平层大宅的舒展度，为「分层而居」提供了物理可能。

下层，通过局部约5.7米的双层挑高，让面宽约8.2米的巨厅更显气度，营造出别墅级空间场域。

▲建筑面积约282㎡下跃样板间实景

结合架空层庭院引入的自然光线和挑空区的垂直采光，完全能实现标准首层的居住体验。

这一层还可为老人保留一间南向卧室，这样老人在庭院活动后便可直接进房休息，还能享受很充沛的日照。

▲建筑面积约282㎡下跃样板间实景

中间搭建层，两端可不止带独立卫浴的卧室和书房，中部区域则称为亲子共处的学习娱乐区，实现动静分离、各得其所。

▲建筑面积约282㎡下跃样板间实景

首层，则安排餐厨与家庭厅。

特别是厨房外接约12㎡的北向阳台+设备平台，便于通风与收纳，十分契合北方的生活习惯。

两间南向卧室则创造了更静谧的休息空间。

▲建筑面积约282㎡下跃样板间实景

这样一款下跃户型，获得了接近380㎡的实际使用空间，500万左右的总价，兑现的是千万级的居住体验。

因此，招商称其是「武清首个千万级生活范式」。

然而， 即便这个价格已经十分高了，在武清市场仍然十分抢手。

这恰恰说明：当产品真正回归生活本身，在尺度、功能上多做一步，在共性中达成个性突破，市场自会给予最真诚的回应。

▲北入户大堂实景

封神上跃145%得房率，约26㎡星空露台

除了出众的下跃，上跃户型则以垂直维度重新诠释了空间的奢侈感。

走进建筑面积约188㎡上跃样板间，你肯定会被约6.6米的客厅挑空夺走全部视线。

这个尺度，甚至比下跃约5.7米挑高更加挺拔。

空间向上延伸，光线从头顶老虎窗倾斜而下，带来通透的呼吸感。

特别是坡屋顶优雅的斜角轮廓，打破了空间的规整，塑造出如艺术展廊般的结构美感。

▲建筑面积约188㎡上跃样板间实景

楼梯被巧妙地隐藏在电视墙背后，客厅开间依然能保持十分充足。

餐厨空间便被彻底解放，进而和客厅合并构成一个近60㎡的LDK一体化空间。

厨房外接约12㎡的设备平台+开敞阳台，又让生活后勤从容不迫。

▲建筑面积约188㎡上跃样板间实景

同时得益于跃层的立体格局，生活功能区也能实现彻底的垂直分离。

首层只设主人房和老人房，而且它们之间还被客厅分隔，休憩互不干扰。

主人房更可将主卧与北次卧连通，构成一间带有独立全明衣帽间的大套房，体验堪比酒店总统套。

▲建筑面积约188㎡上跃样板间实景

上层则可完全留给孩子的成长，既有男孩、女孩的独立睡眠区，也有二人共用的阅读区和娱乐区。

因阁楼结构形成的不规则斜面天花板，非但没有带来局促，反倒增添了情趣。

▲建筑面积约188㎡上跃样板间实景

日光或月光透过斜屋面窗洒入，形成独特的光影构图，更别有一番私密氛围，天然适合阅读、冥想、精神漫游。

▲建筑面积约188㎡上跃样板间实景

最动人的一笔，无疑是二层北侧约26㎡的星空露台。

它已超越普通阳台的功能，成为一个真正的「空中院落」，可承载烧烤、茶叙、观星、栽种等多种生活场景。

▲建筑面积约188㎡上跃样板间实景

此户型以约188㎡的产权面积，通过极致的空间规划与拓展，实现了高达约145%的得房率。

它所呈现的空间感与生活方式，已经兑现了许多人对于「空中别墅」的想象。

豪门大宅的礼仪双厅与超配会所

招商揽阅的社区规划体现出清晰的空间逻辑。

项目由17栋一梯二洋房组成，共384户，容积率仅1.5，整体氛围纯粹从容。

▲项目鸟瞰效果示意图

标准层户型也只有三种面积段：建筑面积约108㎡、125㎡、143㎡，部分顶层带阁楼、首层带下跃和小院。

后两款还采取贯通梯设计，实现独立电梯厅与内外双玄关布局，兼顾功能与私密。

项目于2025年3月8日首开，4月19日实景示范区即呈现，实现「所见即所得」的购房体验。

社区主入口位于西侧，挑高近6米，面宽近53米，营造出高门大户的庄重气场。

▲社区主入口实景

蓝翡翠岩板搭配星耀灰石材的景墙，香槟金铝板天花，中央的圆顶露天玄关呼应「天地同源、日月同辉」的意象。

▲社区主入口实景

大门背后，是围绕中心水庭布置、面积近1000㎡的社区迎宾大堂和酒店级业主会所。

▲社区迎宾大堂实景

配备行政吧台、会客厅、健身房、儿童区、棋牌室等复合功能，既满足全龄休闲需求，又匹配高阶泛商务场景。

▲社区业主会所实景

会所尽头是「第二迎宾大堂」，它和架空车库相连，你停好车便可从此直接进入会所。

旁边还有电梯通达架空平台顶，你可从此上到首层，再穿行社区园林归家。

▲社区「第二迎宾大堂」实景

它的外侧则是「中央车站」——通过牺牲多个车位，打造出一个独立、精致的落客前厅。

通过酒店化的精致装修，构建出极具仪式感的归家前奏，成为连接车库与室内空间的重要节点。

▲车马厅效果示意图，不作为交付标准

两座归家大堂之间还有一条专属走廊连通，墙面以艺术装置、光影壁画等演绎运河商贾历史，形成具有文化氛围的归家通道。

这条走廊与会所功能区相互独立，业主可快速穿行至「第二迎宾大堂」乘电梯上架空层，或从「中央车站」横穿车库归家。

▲社区业主会所实景

小院叠大院，多维意趣的立体园林

再看招商揽阅的园林设计，你会发现它在使用功能、空间创新与配置水平上，都颇具匠心。

首先是景观布局的「均好性」。

项目依托方正的地块形状与规整的楼位布局，顺势打造出「一纵五横」的清晰景观脉络。

在此基础上，通过核心功能的精准落位，实现了真正的全景均好：

• 将会所与中心水庭组合设置在社区主轴上，形成辐射全区的视觉焦点与活动核心

▲社区中心水庭实景

• 北区宅间设「松果乐园」，东南角点缀小型儿童区，再与会所内的童梦乐园形成互补，确保在任何天气下孩子们都能享有安全、丰富的游乐体验。

▲社区景观效果示意图，不作为交付标准

• 在主入口中心水庭上方及1/2号楼宅间，分别打造「绿岛秘境」与光影会客厅，构成多节点、多层次的公共交往体系

▲社区景观效果示意图，不作为交付标准

其次是多维度的「立体造境」。

项目在空间处理上，并未止步于常规的「台上造景」，而是将三处立体花园做成体系：

• 会所包裹的中心庭院以水景为核心展开，流水蜿蜒，绿意环抱休闲卡座，为核心功能区贡献一片清幽。

▲社区中心水庭实景

• 中心水庭东侧打造立体花园，一道曲折阶梯将你从「山谷」内引向「山顶」，阶下悬挑的灰空间则提供遮阳避雨的休憩场所。

▲社区景观效果示意图，不作为交付标准

• 南侧的架空平台边界处，利用台地种植与大台阶巧妙化解高差，营造出「登山揽景」的意趣。

▲社区景观效果示意图，不作为交付标准

再次是公院与私院的紧密融合。

首层下跃户型的小院成了公区园林的一部分，二者紧密嵌合、互为映衬。

私院的个性化营造能软化公区边界，使园林景观在视觉渗透中层次倍增，归家动线也更富游赏意趣。

架空边界还设计了开窗，将阳光和清风引入架空车库，大大提升停车体验，为归家、游园铺垫明亮舒缓的情绪过渡。

▲下跃庭院效果示意图，不作为交付标准

8个月近清盘，热销背后的破局之道

回顾招商揽阅的市场表现，堪称今年武清楼市的「现象级」破局——

3月首开，当日去化即超百套，当月即冲上全市新房销售TOP10。

到现在8个月时间，历经多轮热销，项目已进入清盘阶段，目前仅剩20余套房源。

▲项目首开现场

这一成绩，既源于区位的稀缺价值，也与其精准的市场定位与营销极致的操盘节奏相关。

项目位于武清区体育中心板块、杨村核心区与武清商务区交汇处。沿翠亨路南行约1.5公里，便是城际高铁站与佛罗伦萨小镇商圈。

雍阳西道作为区域主干道，沿线汇聚行政、文化与教育资源，构成城市发展轴线。

然而，如此优质板块，此前已多年无新增住宅供应。

作为近10年空窗期后、该片区内首个入市的项目，招商揽阅自然承接了长期积累的本地改善需求。

与此同时，招商蛇口的高效开发节奏，也成为抢占市场的关键。

去年11月拿地，9天取得用地与工程规划许可，16天取得施工证，57天取得预售证，115天开盘。

这体现出开发企业从前期研判到工程运营的系统化执行力，也精准契合市场窗口期，促使改善客群在较短时间内完成决策。

而最核心的筹码，还是在于产品力的提升以及对客户居住痛点的解决。

项目以纯洋房、低密度为基础，通过「全明下跃」与「上跃立体空间」营造墅居感。以气派的大门、强大的会所、立体的景观提升品质感。

▲建筑面积约188㎡上跃样板间实景

招商揽阅的操盘逻辑为行业提供了重要启示：当产品力与市场节奏形成共振，便能有效激活需求，甚至重塑区域竞争格局。

这一案例，既改写了武清原有的国企领衔格局，也为后期房企拿地提供了充足的信心和操盘样板。

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