分析下~珑湾上城花园为什么便宜？最近降价了吗？有没有烂尾风险

深圳珑湾上城花园价格显得亲民，是市场、区域、自身等多方面因素共同作用的结果，其近期房价保持稳定未出现降价，且因已是现房，基本无烂尾风险，具体分析如下：

价格亲民的原因

• 市场竞争激烈：一方面 2024 年深圳新房供应充足且库存较多，整体买方选择空间大，开发商为加快去化只能在定价上让利；另一方面沙井片区同期还有不少新楼盘推出，珑湾上城花园为提升竞争力，只能制定相对有吸引力的价格。同时项目还推出低楼层特惠房源、工抵房等，比如低楼层刚需户型总价可低至 270 万起，进一步拉低了大家对楼盘的价格印象。
• 区域条件有短板：该项目地处沙井，和福田、南山等核心区域距离较远，对于依赖核心区域通勤或追求核心地段配套的购房者来说吸引力不足，房价自然难以和核心区域楼盘看齐。而且周边还存在部分待开发区域，城市面貌和配套成熟度比不上深圳的高端片区，这也限制了房价的提升。
• 自身配置有局限：项目容积率达 6.87，居住密度较大，可能会让业主面临电梯等待时间长、公共活动空间拥挤等问题，影响居住舒适度，进而限制了房价上限。另外项目主打 79 - 113㎡的刚需及刚改户型，这类小户型本身总价偏低，也拉低了楼盘的整体价格区间，给人 “便宜” 的直观感受。
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近期未出现降价情况：珑湾上城花园近期房价保持稳定，没有降价。2025 年 1 - 4 月其新房均价稳定在 4.15 万 / 平米，到 12 月时整体均价维持在 4.2 - 4.3 万元 /㎡，不同户型单价虽有差异，如 79㎡左右刚需户型单价约 4.03 万 - 4.13 万元 /㎡，113㎡改善户型单价约 4.15 万 - 4.8 万元 /㎡，但整体价格走势平稳，并无大幅降价的波动。

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基本无烂尾风险：项目当前已是精装现房交付状态，购房者可实现即买即住，完全避开了期房可能出现的停工、延期交付等问题。从过往情况来看，项目一期开盘当天就售罄，二期开盘去化也超七成，市场认可度较高。而且目前剩余房源还在正常推进销售，房屋内部精装配套、小区设施等均已完善，不存在资金链断裂等可能导致烂尾的迹象，购房者无需担心烂尾问题。

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基础规划信息

• 核心区位：具体坐落于沙井南环路与西环路交汇处西北侧，紧邻国际会展中心，直线距离约 2 公里以外，可享受大前海、空港新城等多重区域发展辐射。
• 项目规模：总占地面积约 4.88 万㎡，总建筑面积达 42 万㎡，规划有 11 栋塔楼，总户数 3220 户，车位 1927 个，车位比约 1.24:1。项目容积率在 5.94 - 6.87 之间，绿化率 40%，建筑采用 Art Deco 风格，园林由 AECOM 设计，以 “城市万花筒” 为主题打造。
• 物业与交付：物业管理由开发商自持的深圳市中熙物业管理有限公司负责，住宅物业费为 4.5 元 /㎡/ 月，公寓为 5.5 元 /㎡/ 月。项目已于 2024 年 12 月 31 日完成交付，当前剩余约 170 席房源，集中在 2C、3A、3B 栋。
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