刘晨光：当认知被“颠覆”，房地产如何在下行期里重构？

很多数据、信息、经验都是幸存者偏差的产物，因此很多结论仅是启发，更是下一步分析的起点。

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晨光地产行研

由信息到观点，由观点到逻辑，由逻辑到认知，重构房地产知识框架!

当很多被奉为圭臬的规律与经验，只是上行周期的阶段性认知。在房地产螺旋下降的现实里，我们该如何理解真实的房地产？

最新一期《晨光地产行研》，我们试图通过观察、实践和思辨，来回答这个问题。

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首先，房地产增量开发仍是一个好行业。

在上一期的《晨光地产行研》中，我们所写的一文备受关注，众多企业家与高级职业经理人也与我们不断探讨，很多人在探讨中更加坚定了对行业未来的信心。

房地产“投资周期短、安全边际高、单项目绝对利润额高、IRR和自有资金回报率高”等特点对资金的吸引力显著高于绝大多数行业。当前只是因为受通缩环境影响，资金的进入有所顾忌。同时，行业中部分优秀企业或已出局、或被庞大存量项目拖累消耗了大量精力，而成长中的企业或是在“闷声发大财”、或受制于媒体与券商的负面情绪影响而徘徊不前......

当前，行业虽然弥漫着悲观情绪，各种“躺平”、“唱衰”、“看空”的声音不绝于耳。但我们认为越是如此，越是到了践行"别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪"的时候！详细分析见本期《晨光地产行研》第8篇『房地产增量开发的“第一性原理”迭代』

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其次，在房地产上行周期中被奉为圭臬的规律与经验，在下行周期里被“颠覆”了。

• 仿佛全世界房价都在“涨”，唯独中国在“跌”?

错了！

虽然从2020年起，50个海外经济体以本币计价几乎全部录得名义房价上涨，平均累计涨幅在30%以上，而 中国的名义房价累计跌幅已超过40%，且正在经历第三次下台阶。但深入拆解就会发现，全球房价走势分化本质上是货币投放机制和增长模式的路径差异。消费型经济体房价涨幅本质是货币宽松驱动，而部分以制造业和出口为导向的生产型经济体去除通胀本币对美元平均贬值之后，房价实际增长是负数。

全球房价的真实图景远非“涨跌”二字所能概括......详细分析见本期《晨光地产行研》第1篇『近五年海外五十个经济体房价对比的“反常”』

• 最新中共中央政治局会议未提房地产，房地产不重要了？

错了！

实际上，中央层面对房地产的全局思考和理性认知还是与市场上的片面看法不太一样的，甚至比很多所谓的业内人士还要乐观积极。如近期中财办原副主任释放的一系列政策信号（包括承认房地产作为长期理性超配资产的合理性、正视并推动房地产金融化、政策目标从“抑制房价上涨”转向“支持房价上涨”等）。

基于这样的顶层设计共识，我们有理由相信，无论是整个房地产的长远发展还是接下来新一轮调整的方向和动作，都是值得期待的。详细分析见本期《晨光地产行研》第2篇『中财办透露的行业认知』

• 租金回报率决定了房地产投资价值？

错了！

租金回报率是个伪概念！真正决定房价的是租金绝对值的变化。

租金回报率本身并无实质意义，如果它的上升是因为房价下跌导致的“被动抬升”，即使租金回报率显著高于10年期国债收益率，房价仍可能继续甚至加速下跌。真正决定房价走势的关键在于租金绝对值的变化方向——租金上涨反映的是居民收入增长和城市活力提升，意味着实际居住需求增强，既能抑制持有者抛售（减少供给），也能提振租购转化意愿（增加需求），同时抬升房产作为长期资产的投资价值中枢，从而根本上支撑房价回升；反之，租金停滞或下跌，则预示基本面疲弱，还会反向压制房价走势。

因此，租金的绝对变动才是判断楼市底部与未来走向的核心风向标。详细分析见本期《晨光地产行研》第3篇『租金回报率是个伪概念！真正决定房价的是租金绝对值的变化』

• 房地产市场总是一线影响二线、二线影响三线的递进传递逻辑？

错了！

我们在去年的考察调研中就发现：一方面像深圳这样的核心城市其房价跌幅在全国范围内都极为显著；另一方面，很多三四线小县城的房价跌幅显著小于所在地级市本身，比如苍南之于温州、长兴之于湖州等。而且，目前为止核心城市和中心城市都还在持续调整，但中小城市似乎已经出现了企稳迹象。

近段时间，我们也在进一步思考：是否房地产的企稳并不一定依赖“核心城市→中心城市→中小城市”的传导关系？详细分析见本期《晨光地产行研》第4篇『中小城市居然率先企稳？』

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2当房地产传统的行业认知被“颠覆”，我们该如何重新理解这个市场？

本期《晨光地产行研》，我们除了对货币、周期及城市运营的持续关注之外，更从企业视角，试图找到当下能够重构市场的正确答案。具体包含：

• 头部央企中海的投资策略，详细分析见本期《晨光地产行研》第10篇『挑战“政治正确”：从中海 Q3 拿地和城市经营不连续所思』

• 典型民企滨江集团的最新投资、营销策略，详细分析见本期《晨光地产行研》第9篇『民营企业如何实现“降维打击”』

• 地方民企江山万里的产品、运营策略，详细分析见本期《晨光地产行研》第11篇『民营企业也可以构筑起体系化竞争优势』

• 老牌央企中旅的弯道超车发展策略，详细分析见本期《晨光地产行研》第12篇『二梯队央企系列——“搭便车”的中旅投资』

• 长期主义民企龙湖的布局策略，详细分析见本期《晨光地产行研》第18篇『再看龙湖布局和项目策略上的“降维打击”』

• 当下主流的投资策略，详细分析见本期《晨光地产行研》第13篇『近期房企拿地观察：三类主流投资实践』

少谈主义，多解决具体问题。

判断行业不应仅依赖中观数据，尤其在周期底部，数据对行业的判断往往存在片面性，难以反映真实全貌。反而更应结合微观项目的一些经营数据综合考量，本期《晨光地产行研》聚焦分析了几个具有代表性的成功项目及其操盘手法，非常值得借鉴：

• 刚需项目，详细分析见本期《晨光地产行研》第14篇『金茂“棠系”的复盘和刚需做地思考』
  

• 豪宅项目，详细分析见本期《晨光地产行研》第15篇『奥映鸣翠的运维策略和操盘思考』
  

• 抬板项目，详细分析见本期《晨光地产行研》第16篇『住宅的“抬板时代”到来了』

• 创新项目，详细分析见本期《晨光地产行研》第17篇『一个老城区小项目的“界面和空间”解题』

当我们摒弃悲观情绪的干扰，回归对行业规律的尊重与理解时，便能清晰地看到这个行业不变的本质与核心价值依然稳固。

诚心期待：我们这一系列的持续研究及成果能发挥甚至创造更大的价值！期望与我们一样，依然认可房地产的价值以及仍期待在房地产行业有一番作为的同僚，能和我们更多互动、共同进步，并一同捕获更大的发展机会！

《晨光地产行研》11月期已经全新亮相，希望获得更多朋友的关注，也获得更多企业的合作、采购和支持，这是对我们价值的最大肯定。

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《晨光地产行研》

房地产行业研究领域知名专家『刘晨光』先生主持出品

每2月一期

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