打通收储堵点 青岛落地山东首单“专项债+再贷款”融资模式保障房收购

财联社12月11日讯（记者 王海春）在打通商品“收储”堵点的实践过程中，青岛市提供了一个新样本。

人民银行青岛市分行日前披露，其指导国开行青岛分行牵头工商银行青岛市分行、交通银行青岛分行，为青岛市选定的收购主体青岛海发城市运营集团有限公司发放银团贷款，授信金额8900万元，首批到位贷款金额8100万元，支持该企业收购已建成存量商品房用作保障性租赁住房。

上述收购项目前期已获得1.6亿元专项债资金，此次贷款投放意味着山东省首笔“专项债+再贷款”融资支持模式的保障性住房收购项目落地。

人民银行青岛市分行表示，下一步将持续用好保障性住房再贷款政策，引导银行机构加大对收购存量商品房用作保障性住房的信贷支持，助力加快构建“保障+市场”的房地产发展新模式。

业内人士表示，库存较高等问题是当前一些城市及区域的痛点之一，落实商品房收储工作，是推动楼市止跌回稳的重要动作。

一家证券公司分析师认为，收购存量商品房用作保障房，有助于修复地方供需关系，推动市场止跌企稳。央行设立保障性住房再贷款，激励银行发放贷款支持地方国企收购已建成存量商品房用作保障性住房。这项工作的展开，也需要各地在落实金融措施方面予以更多配套政策的支持与带动。

而青岛这一模式对于其它城市存量房收储工作，被认为具有一定的借鉴意义。

58安居客房产研究院院长张波指出，以往收储模式中，地方国企需要先垫付较高比例自有资金，这是今年以来不少地方收储推进难度较大的其中一个重要原因。从实践情况来看，地方国企一般需要垫付至少30%的款项才能申请贷款或专项债，这导致国企参与意愿度较低。

从各地收储情况来看，据中指院统计，今年以来已有超过50城发布收购存量房作为保障性住房的公告，但根据央行公布数据，截至今年9月末，用于收购存量商品房的3000亿元保障性住房再贷款余额162亿元，较6月末仅增加41亿元，各地收储工作整体进展较缓慢。

中指院分析师认为，收储存量商品房仍面临价格撮合难度大、供需错配等问题，这些收储堵点的打通，还需更多配套政策给予支持。

“青岛这一模式，明显压降了企业进行收储时自有资金占比，通过企业自有资金结合大额专项债和再贷款，使得地方国企收购存量商品房的门槛大大降低。这一模式不仅较好解决了前期投资资金问题，同时由于融资成本低，将有效降低国企收储之后运营存量房的资金成本。另外，融资配套相关机制的优化也值得关注，例如自审自发的试点，将大幅缩短审批周期，实现专项债到位后快速对再贷款实现首批放款，提升了收储的节奏。通过精准聚焦，还可避免资金挪用、房源错配等问题。”张波在接受记者采访时说。

在地方层面，在青岛试水“专项债+再贷款”融资模式展开收储，广州、长沙等城市也在推进相关收储工作。

11月18日，广州安居集团发布通告，面向广州市行政区域内房地产企业的存量商品房房源，房屋建筑面积原则上在90平方米以下。

值得一提的是，广州安居集团按照公布的通告，本次集中报名征集结束后，其将接受持续常态化报名征集。

而在11月29日，长沙市安居集团有限公司正式揭牌成立。该公司将负责保障房收储、建设、运营、管理、“以旧换新”，聚焦存量收购、精准供给、服务升级三大方向。关于拓宽房源渠道，长沙安居集团将通过收储存量商品房、改造闲置资产，探索“先租后购”模式，提供多元且价格亲民的住房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，提高地方收购存量房自主权实现重大突破之后，地方可以以收购主体、用途、价格等方面进行自主决策，这对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期、实现止跌回稳，具有重要意义。