别不信！近5年，花都竟是全市二手房价最稳的

花都二手行情，比老城区还稳。

这两天，有中介曝料，花都区府电建都汇府一套121平二手，以单价3.1万/平成交了，比小区同面积段的网签新房，还要高出一点。

值得注意的是，这不是孤例现象。

楼市君翻查了下数据，过去5年，花都二手成交价下降幅度仅为8.8%，是全市回房价“回撤”幅度最小的区。

｜花都区府航拍

|广州楼市发布拍

壹

从基本面上看，花都二手的热度，确实有点抢戏。

据房地产中介协会最新数据显示，11月花都二手网签达到841套，环比增长24.41%。

网签量和增速，比天河、荔湾这些二手小区密集的老城区，都要更猛一点。

｜图源：广州房地产中介协会

一些高热度的二手小区，如融创雪域澜庭、富力金港城等，甚至单月能网签20-40套房源。

与黄埔万科东荟城、番禺万科欧泊、万博和樾府等流量二手盘，都有平分秋色的资本。

｜图源：广州房地产中介协会

事实上，如果继续拉长时间看，花都这几年的二手，量价一直很坚挺。

首先，成交量已经逐步回到巅峰水平。

数据显示，截止到11月份，花都今年二手网签已超9083套，接近南沙、从化的2倍。

如果今年12月份行情继续翘尾，甚至可能还会重现站上1万+套。

而过去5年，除2022年楼市低谷外，每年二手网签基本在9000套以上。

也就是说，花都近几年的二手购买力，已经回升到了楼市调控前水平。

｜广州楼市发布 制图

其次，二手成交价方面，花都也没有出现“骤降急跌”的现象。

比如过去5年，全区二手成交均价基本在12000-13000元/平徘徊。

虽说总体趋势在下滑，但它的下探幅度只有8.8%。

与全市其他10个区相比，它是跌幅是最小的。

要知道，同为外围区的增城，过去5年二手房均价下跌了-33.4%，而海珠、黄埔、番禺、南沙等区，二手均价则蒸发了近20%。

｜广州楼市发布 制图

而从花都一些标杆二手盘，我们也能看到它的抗跌性。

比如花都湖旁边的二手次新越秀臻裕府，去年二手成交价在2.3万/平，今年同期依然能维持在这个价位。

还有融创文旅城，从2024年至今，成交均价虽有下跌，但幅度不大。

反过来，其他区的一些标杆次新，如万科城市之光，在一年内，二手价直接下滑了3000-4000元/平。

｜图源：贝壳找房

也就是说，花都无论是从量能上，还是价格上，近几年的表现确实一直比较稳，它完全没有出现其他区以价换量现象。

贰

花都二手之所以能稳定输出，与它独特的市场环境有关。

一直以来，花都的一二手楼市都有相同的特点——内生市场属性很强。

说直白点，花都置业生力军，大部分是生活在花都或白云北部四镇，并且基本以自住为主。

这种特性，决定了花都楼市，天然就具备稳定性。

｜花都航拍

而从供需关系的市场逻辑上，花都二手面临的压力，也没有市区那么大。

一方面，在广州一二手房源供应剧增的背景下，花都的并没有出现明显“放量”现象。

比如花都目前的二手挂牌量大约为1.19万套，对比2022年8月的1.2万套，数量并没增加。

相反，整个广州的二手挂牌则从11.7万套增加到14.7万套。

这意味着，花都二手内部竞争压力，对比几年前，变化并不大。

｜广州楼市发布 制图

而在新房上，花都由于土地供应较少，新房库存也一直保持在1.2-1.4万套左右。

一手供应的克制，也在一定程度上避免了对二手的冲击，变相的起到了保护作用。

另一方面，花都的二手挂牌，主要集中在资源密集的核心板块。

从贝壳找房的数据我们可以看到，花都的二手房源，大部分集中在镜湖大道、花都新旧区府、花城街4个重要板块。

｜图源：贝壳找房

而这几个板块，恰恰是花都新中轴所在地，是目前花都重点发展、含金量最高的片区。

同时，也是花都资源最为集中的区域，包括政务、商业、交通、景观资源，都相当丰富。

这种先天条件，决定了花都新中轴的二手，无论是在成交周期，还是在议价能力上，都能表现更强硬的姿态。

｜广州楼市发布 制图

而新中轴片区作为花都的二手“大户”，它的行情坚挺，自然会对区域二手，起到信心和支撑作用。

综合而言，花都二手之所以比其他更抗跌，说白了，是花都本身具有更加独立性的市场环境。

叁

值得一提的是，花都二手的稳健，也给一手带来不小的信心支撑。

尤其是近两年，花都的新房一直在“闷声发大财”。

比如今年1-11月，光是花都区府的网签金额，加起来已经到108亿元。

成为和白鹅潭、天河北、金融城、老黄埔并肩的“五大百亿板块”之一。

｜花都区府1-11月网签金额

｜图源：中指院

片区内的很多新盘，也十分走量。

像颐安·丽都府、中旅名门府等，今年网签了400+套；中旅璞樾天序、智都越秀·臻智府、嘉云汇等，年网签量有190+套。

｜广州楼市发布 制图

当然，花都新房卖得好，除了有二手信心撑场，还在于现在的花都新盘，在品质上进一步升级。

比如位于花都区府的智都绿城凤凰于飛，它延续了绿城、绿城的高品质路线。

打造了约2000平方米的下沉式酒店会所，还主打大户型，实用率都能达到100%。

｜图源：智都绿城凤凰于飛

再比如智都越秀·臻智府，容积率只有2.8，有40%都是板楼布局。

通过优化楼栋布局，实现了围合式、北高南低设计，还创造出约4.5万方的内外双园林，超110%的使用率，更是花都少有。

| 广州楼市发布 制图

而位于花都广花新城的嘉云汇，直接在社区内创建了一个高品质住区。

它不仅自带2.4万平商业体嘉荟广场，还拥有8.5 万平园林+1.7万平大地艺术公园，甚至商业还规划有花都首家8300平海洋馆。

而前段时间， 嘉云汇配套的公办嘉行学校，也引入 广东外语外贸大学办学，正式升格为“广东外语外贸大学空港学校”。

|嘉云汇实景

|图源：项目资料

而今年开售的花都城投·花都湖壹号，更是板块全新的高端改善标杆。

纯板楼设计、1.8容积率、 与花都湖国家湿地公园仅150米，极具湖区奢宅排面。 主推的138-300平滨湖大平层，运用大面宽采光设计，直接拥揽亲湖水景。

|花都城投·花都湖壹号效果示意图

|图源：项目官微

我们也相信，随着这些优质新盘的持续入市与走红，也同样会对花都二手，起到流量反哺作用。

毕竟，一二手的市场逻辑关系，从来不是单纯的竞争，而是相互依存。

这种一二手健康的市场生态，也在很大程度决定了花都楼市的稳。