迈进大维修期，长租公寓升级智慧公寓的黄金窗口期

AI人工智能深刻地冲击各行各业，2018年马云就曾说过：“不会用智能技术的企业，将全部进入失败领域”。而目前长租公寓领域真正进入全面AI智慧运营阶段的公寓并不多，而按照行业发展规律来看，长租公寓的黄金运营期5-8年，从时间推算长租公寓马上进入大规模的维修期，要不要趁这个时机升级为智慧公寓？

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长租公寓智能化运营迭代升级的三个阶段

第一阶段：智能化设备阶段（门禁门锁、电表、水表）等智能化设备，前台设备的应用大幅降低水电跑冒滴漏和人力维护成本。

第二阶段：全屋家居智能化阶段（网络物联）+saas系统（后台管理系统）同步优化阶段，全屋智能大幅提高了居家品质感，saas系统给中后台管理人员大幅提升效率和准确性，将长租公寓行业彻底升级为从”经验驱动“到”数据驱动“的先进行业。但这一阶段总体仍处于被动响应的阶段。

第三阶段：智慧化运营阶段，包括智能安防系统、能耗管理、saas系统、网络物联、智能排房系统等等整体智能化解决方案。这一阶段不仅是系统能力的全面进化，从数据孤岛到智能协同，真正的价值是化被动响应为主动干预，预防消除可能的风险。

某品牌saas系统也在不断进化，这套公寓+资产配套打通的一体化运营新模式，将业务全流程实现100%线上化操作后，协助企业将人房管理比从1:80提升至1:200以上。

大部分公寓处于第一或者第二阶段，只有头部或部分高端型公寓进入第三阶段，主要原因一是财力及时间成本极高，龙湖冠寓透露公寓运营方要从0开始建立起一套智能、安全的管理系统，可能耗资上亿元，时间以年计，想要输出成熟且专业的管理系统门槛极高。第二AI智能方案这两年才发展起来，并发展拓展到更多的应用场景，而这两年新开业的公寓数量远低于行业前期的拓房数量，大多数的已建成公寓没有更进最新的智慧化运营系统。

▲某品牌公寓一站式智慧化管理方案

但是对于行业马上要到来的大规模维修期，两个问题摆在公寓运营方的面前：1、已经开业5-8年的集中式公寓要不要趁维修期升级换为智慧化运营？ 2、如果升级智慧化运营一步到位还是局部更新？

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问题一：要不要趁维修期升级换为智慧化运营

笔者认为，这个尴尬的时期反而是运营商可以将智慧化运营做进去的关键节点，是智慧化升级的黄金窗口期。

1、首先，“不换”代表着维持“打补丁式的维修”。目前行业内普遍维修费用逐年上升，前期为了优化成本有多省，如今大幅维修就有多痛苦。有些项目过了5年维修单如潮水般涌来，几乎吞噬全部利润。长租公寓的黄金运营期5-8年，后期维修频率只会更高，物业自然走向老旧，品质退化、竞争力弱、利润摊薄等问题不可避免，随着长租公寓越来越卷，后期运营方再想迈向智慧化运营的决策成本将越来越高，还不如适时退场转给下一位投资人。

2、其次，“换”代表着运营方要再投入，面临成本与效益产出的阵痛。但是，首先，长租公寓智能化是趋势，越早转向智慧公寓在市场中越具备竞争优势，这个阶段的升级，不是单纯的“成本支出”，更应被视为一项“战略投资”。其次，AI智能化技术逐渐成熟，深度赋能长租公寓运维革命，能扭转长租公寓价值随着时间递减的曲线，实现长期降本及资产升值的终极目标。另外，这一升级也是长租公寓运营商从“粗放经营”迈向“精细化、品牌化运营”的关键一跃，以维修这一项为例，至少比传统公寓有三个方面的突破：

①主动式运维，控制维修成本。根据现有数据诊断，如建立设备故障预测模型，发现异常值系统自动预警并安排检修。通过能耗数据识别“高耗能房间”，针对性进行节能改造（如更换窗户、加装隔热层）。某企业通过预测性维护，年度维修成本下降22%，客户投诉减少35%。

②消除风险，扼杀在摇篮里。如智能水电表远程抄送，通过用水用电曲线识别“异常使用”避免如群租风险。AI巡检系统通过摄像头与传感器实时捕捉外墙裂缝、设备异响，预警准确率达90%以上。冠寓的黑科技管理可以精细到马桶的管理，智能化系统会通过检测租客房门的关门方向来判断预警房屋内马桶数据是否存在异常状态。

③系统维修管理，预算前置与人员减配。通过分析历史维修数据，识别不同维修类型的成本规律，结合物业状况评估风险概率，使维修预算从事后报销走向事前控制。维修订单系统化、流程化、透明化，有企业通过系统化维修管理，可将维修审批人员配置减少三分之二。

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问题二：升级智慧化运营一步到位还是局部更新

并非所有公寓都适合“一步到位”的全套智慧化。应根据物业的硬件基础、客群定位和投资预算，选择“高性价比组合拳”。

1、租金价格敏感型公寓升级策略：智能化设备（第一阶段）+saas系统（第二阶段）

升级到第一阶段搭配部分第二阶段，主要在于解决核心痛点，保障基础安全与收益，追求极致的投资回报率（ROI）。“轻前台，重后台”，租客端体验可能不炫酷，但后台管理效率得到质的飞跃，避免在房间内安装成本过高的复杂系统。

2、品质型白领公寓升级策略：智慧化运营系统（第三阶段）

直接升级到第三阶段，智慧化运营，提升租住体验和运营效率，打造品牌差异化，实现租金溢价。“前后台并重”，选择体验好、稳定性高的品牌设备，确保租客端操作流畅，智慧化成为招租宣传的核心亮点之一。

3、高端型服务式公寓升级策略：全屋智能设备（第二阶段）+智慧化运营系统（第三阶段）

顶格升级，提供极致、无感的智慧生活体验，实现品牌价值最大化，支撑高端租金。 “无感智能，体验至上”，系统设计应人性化、隐形化，强调稳定、安全、响应速度，可选择与专业的智慧空间解决方案提供商进行深度定制。

因此，抓住5-8年这个维修窗口期进行智慧化升级，相当于 “用一次性的战略投资，开启未来多年持续降本、增收的新模式” ，是长租公寓一次成本与效益的精准换算，更是一次面向未来的战略布局。

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