312亿！五矿地产吞下中冶置业，能否扭转亏损局面？

一场涉及逾600亿元的央企内部资产“世纪大重组”，在资本市场激起巨大波澜。12月9日，中国中冶股价出现明显异动，截至收盘其A股股价跌停，报收3.05元/股；港股跌幅21.01%，报收1.88港元/股。

中国中冶股价波动的背后指向了前一晚公布的606.76亿元“天价交易”。12月8日晚间，中国中冶公告称，出售包括中冶置业在内的多家公司股权予中国五矿或其指定主体，本次交易价格为606.76亿元。其中，中冶置业100%股权及关联债权将出售给五矿地产控股（下称“五矿地产”），交易金额达312.37亿元。这标志着同属中国五矿旗下的两大地产平台——五矿地产与中冶置业，就此启动实质性合并。此外，有色院、中冶铜锌等股权则以294.40亿元出售给控股股东中国五矿或其指定主体。

对此，中国中冶表示，本次交易是响应中央企业聚焦主责主业、推进专业化整合的关键举措，已通过董事会审议，尚需提交股东会批准。

图/中国中冶公告截图

中冶置业估价减值率达45%

据公告披露，此番调整，中国中冶出售了旗下的地产业务和部分有色金属业务。根据中水致远出具的评估报告并经各方友好协商，本次交易价格为606.76亿元。

具体来看，中冶置业100%股权以及公司对中冶置业的标的债权，对应交易金额312.37亿元。

此外，有色院100%股权、中冶铜锌100%股权、瑞木管理100%股权、中冶金吉67.02%股权、华冶杜达100%股权，对应交易金额294.40亿元。

值得注意的是，在评估价格方面，从事地产主业的中冶置业估价减值率为45.18%；而有色院、中冶铜锌、瑞木管理、中国华冶的估价都有成倍的增值。

中国中冶表示，上述减值的主要原因在于该资产包中所涉资产的市场价值下降。

对此，镜鉴咨询创始人张宏伟分析称：“在房地产下行周期中，如果此前地价高点拿的土地还有存量货值，都会做相应的减值，这也是目前主流房企的操作方式，所以45.18%减值率是根据市场价值来判断的。”

对于此次交易的目的，中国中冶表示，是为积极响应关于推动中央企业聚焦主责主业、推进专业化整合与资源优化配置的有关要求，优化公司业务结构、聚焦核心主业、提升核心竞争力与持续盈利能力。

中国中冶表示，通过本次交易，公司将剥离非核心资产并优化配置资源，有利于优化公司业务结构、聚焦核心主业、提升核心竞争力与持续盈利能力。未来，公司将聚焦冶金工程、有色与矿山工程建设和运营、高端基建、工业建筑和新兴产业等领域，推动业务实现高质量发展。

目前，中国五矿旗下拥有9家上市公司，包括中国中冶、盐湖股份、株冶集团、中钨高新、五矿发展、五矿新能、五矿资本、五矿资源、五矿地产。在合并完成后，中国五矿从事房地产开发业务的平台公司仅为五矿地产。

五矿地产接盘中冶置业

中冶置业和五矿地产都属于中国五矿旗下的地产平台。此次交易的目的之一就是推动中冶置业与五矿地产的合并。

从两家地产平台整合来看，五矿地产将完全“吃掉”中冶置业，对应代价为现金312.37亿元。而此后，五矿地产在股权结构上将100%控股中冶置业。

事实上，两家地产平台合并的消息在市场间早有传闻。今年10月23日，五矿地产宣布，拟以安排方式私有化，并申请撤销在联交所的上市地位，计划股份注销价为每股1港元。此前业内就认为，五矿地产如果顺利私有化，后续可能与旗下另一地产品牌“中冶置业”整合重组。

目前，两大地产央企业绩均为亏损。五矿地产今年上半年收入19.76亿港元，净亏损5.80亿港元。中冶置业今年上半年营业收入31.92亿元，同比增长43.85%；利润总额为-18.34亿元，归属于母公司股东的净利润为-17.77亿元；资产总计为807.55亿元，负债合计为732.51亿元。

对于此次合并，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“中冶置业拟整体出售给五矿地产，是中国五矿旗下地产平台资源的整合，此举响应了国资委关于央企专业化整合的力度广度深度上下功夫，推进‘一业一企、一企一业’的要求，旨在实现业务板块清晰、‘小散弱’问题基本清零。同时，两家企业均未达经营业绩要求、陷入亏损，而且业务上存在同业竞争，比如商品房项目、城市更新、产业地产等，也需要解决整合资源的问题。”

合并后能否实现1+1＞2？

作为中国五矿旗下的两家地产平台，此番合并后，会发挥1+1＞2的效应吗？未来又将如何发展？

根据官网介绍，中冶置业成立于2001年，业务包括高端住宅、商业地产、文旅地产、康养地产、产业园区、主题乐园、教育地产、高端物业服务等。从布局来看，中冶置业目前的项目主要布局在北京、涿州、雄安、唐山、石家庄、烟台、秦皇岛和南京等地，多数是二、三线城市。

张宏伟指出，“从土储来看，中冶置业还有一些地铁上盖项目、城市更新项目，属于相对优质的土储。”

目前，从公开渠道已经难以查出中冶置业的销售额。但是，按照今年上半年的营收，中冶置业录得营业收入31.92亿元，且录得亏损。

而今年10月23日，五矿地产宣布拟私有化退市，同时，其也已经连续亏损三年。根据中指研究院数据，五矿地产今年前10月的销售额为46.2亿元，排名第107位。

“两者合并后，按照目前的市场格局，加上五矿地产拟私有化退市，很难说再做大做强。但是，双方合并成新的主体后，五矿地产也吸收了中冶置业一些优质土储，接下来全力推进这些项目的开发，未来可能会实现平稳发展。”张宏伟表示。

对于两者合并后的发展前景，李宇嘉认为：“在中冶置业拟整体出售给五矿地产的同时，后者也启动了私有化退市，意味着中国五矿旗下没有上市地产平台了。但同时也意味着经营将更加灵活，不再受纯粹市场化方面股东对经营业绩的考核，而更专注于新时期央企转型发展，并与中国五矿主业形成协同。作为国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，两家地产平台整合以后，五矿地产业务将顺应国家对于央企地产企业在高品质住宅开发、城市更新、地产发展新模式、企业转型等方面的要求，聚焦核心资源。”

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐

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