专家说AI变得再牛，也替代不了房地产

家人们，最近是不是刷到好多 “AI 要淘汰房地产” 的说法？说什么 TMT 行业规模已经超过房地产了，以后房子没人买，AI 就能搞定一切。我刚开始刷到的时候都懵了，难道以后咱住的不是房子，是 AI 给造的虚拟空间？直到看到中泰国际首席经济学家李迅雷的演讲，才算把心里的石头落地 —— 他说 “AI 取代房地产，就像说外卖订单超了菜市场，就想替代菜市场一样荒谬”，这话太实在了！

先给咱不懂行的朋友捋捋这个热点的来龙去脉。最近不是 AI 特别火嘛，有数据说 2023 年 TMT 行业营收都 41.4 万亿元了，比房地产上下游加起来的 38 万亿元还多，带动经济的能力也更强，于是就有人喊 “高科技要取代房地产当第一支柱”。这话听着挺唬人，尤其对咱普通老百姓来说，总觉得 AI 这么厉害，说不定真能把房子这事儿给 “颠覆” 了。但李迅雷一句话就点透了：“高科技、制造业是人体的新陈代谢系统，房地产就是循环系统，二者缺一不可”。你想想，新陈代谢再强，循环系统停了能行吗？根本不成立嘛！

为啥说 AI 再牛也取代不了房地产？咱拆三个最实在的原因，保证底层观众都能听懂。

第一个，房子是 “刚需中的刚需”，AI 解决不了 “住” 的本质。你再厉害的 AI，能给你造个能遮风挡雨、能让孩子上学、能让老人养老的实体空间吗？不可能！AI 能帮你查房价、看户型、做虚拟看房，但它替代不了你下班回家推开门的踏实感，替代不了孩子在小区里奔跑的快乐，替代不了老人在楼下晒太阳的惬意。克而瑞的调研也显示，AI 现在最多就是帮房企搜集数据、做个报告，真要到拿地建房、解决居民居住需求这些核心事儿，还得靠人靠实体产业。咱普通人这辈子最大的消费就是房子，AI 能算出最优户型，但算不出你对家的期待 —— 是喜欢朝南的阳台，还是看重离父母近，这些藏着烟火气的需求，只有房地产这个实体行业能满足。

第二个，房地产牵一发而动全身，AI 扛不起这么大的担子。你可能不知道，房地产不是光盖房子那么简单，它上下游连着几十个行业：钢筋水泥、家电家具、装修建材，甚至连卖窗帘的、搞家政的都跟着受益。数据说房地产每产出 1 块钱，全行业就得配套 2.37 块钱的支持，这意味着多少就业岗位？农民工、设计师、销售、物业人员，一亿人靠这个吃饭！AI 能替代这些人的工作吗？就算 AI 能设计图纸，也得有人去施工；就算 AI 能卖房子，也得有人去维护小区。更关键的是，房地产还关系到咱老百姓的财富、银行的安全、地方的发展。你家房子是资产，银行贷款靠房产抵押，地方建设靠土地收入，这些都是 AI 碰不了的。李迅雷也说了，房地产是绕不去的坎，它跟方方面面都挂钩，不是说换个高科技产业就能替代的。

第三个，AI 在房地产行业根本 “放不开手脚”。别以为 AI 无所不能，在房地产这儿它处处受限。首先是数据问题，房地产的数据太分散了，开发商的拿地成本、中介的客户信息、银行的贷款记录，都藏在各自的系统里，像一座座 “数据孤岛”，AI 想整合都难。而且这些数据都是商业机密，谁也不敢随便共享，怕泄露隐私和商机。其次是人才问题，既懂 AI 又懂房地产的人太少了，调研说房企里这种复合型人才还不到 10%。你让搞 AI 的来做房产决策，他不懂地段好坏；让搞房产的来用 AI，他又玩不转技术，两边脱节怎么替代？最后是 AI 只能做 “辅助”，做不了 “决策”。现在房企用 AI 最多就是快速生成个市场报告，把几周的活缩到几分钟，但真要决定在哪拿地、盖多少房子、卖什么价格，还得靠资深专家的经验判断。AI 能算数据，但算不出政策变化、算不出邻里关系、算不出区域发展的潜力，这些 “虚” 的东西，恰恰是房地产最核心的价值。

那这个热点背后，其实藏着两个重要影响，咱得看明白。一方面，这说明房地产的 “不可替代性” 被重新重视了。之前总有人唱衰房地产，说它要被高科技淘汰，但现在经济学家站出来说话，国家 “十五五” 规划也强调要稳房地产、建 “好房子”，这说明房地产还是经济的压舱石，不会轻易被取代。另一方面，AI 不是来 “取代” 房地产的，是来 “升级” 它的。以后 AI 可能会让看房更方便、选房更精准、小区管理更智能，但这些都是为了让房地产更好地服务我们，而不是把它干掉。就像现在的外卖没取代菜市场，只是让买菜更方便了，AI 也只会让买房住家更舒心，不会让房子消失。

最后说说我的观点，可能有点犀利，但绝对真实。我觉得那些喊 “AI 取代房地产” 的人，要么是不懂房地产的本质，要么是故意制造焦虑。房地产的核心是什么？是 “人” 和 “空间” 的连接，是实实在在的民生需求，是牵一发而动全身的实体经济。AI 再先进，也是工具，工具能提高效率，但替代不了人性的需求、替代不了实体的价值。你想想，就算 AI 能给你模拟一万种家的样子，你最终还是要走进一个真实的房子，挂上自己的照片、摆上喜欢的家具，这才是家的意义。

而且我特别认同一个观点：房地产不是 “落后产业”，它本身就是实体经济的巨头。它能解决大量就业，能带动无数制造业，能让普通人有资产可依，这些都是 AI 目前做不到的。高科技发展是好事，但不能为了捧高科技就贬低房地产。就像我们既要会用智能手机，也得有个安稳的家一样，经济发展既需要 AI 这样的新引擎，也需要房地产这样的压舱石。

可能有人会说，以后房子会不会不值钱了？但你要想，只要有人要结婚、要生子、要改善生活，就需要房子；只要城市在发展、就业在增加，就需要建房子。AI 改变的是房地产的发展方式，不是它的存在价值。以后的房子可能更智能、更环保、更舒适，但 “住有所居” 的需求永远不会变，房地产的核心地位也永远不会被替代。

所以别被那些 “AI 取代房地产” 的说法带偏了，房子不是冷冰冰的商品，也不是能被技术轻易淘汰的产业，它是我们生活的根基，是经济的支柱。AI 再牛，也替不了你家的房子，替不了你对家的期待。以后我也会持续跟大家聊这些房产真相，不玩虚的，只说人话，喜欢的家人记得关注，咱们下期接着唠！