回迁房交易无房产证，合同会被判无效吗 北京房产纠纷律师解读案例

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一、案情介绍

2013年9月，李建国与张卫国签订《房屋买卖合同》（下称“一号合同”），约定李建国以81万元购买张卫国名下位于通州的一套回迁期房（即“一号房屋”）。签约当日，李建国支付首付款40万元，后续又支付7万元，张卫国出具收条。

后因张卫国家庭内部原因（其子反对），一号房屋无法交付。经协商，双方于2016年10月27日重新签订《房屋买卖合同》（下称“二号合同”），将交易标的变更为张卫国名下的另一套回迁房——二号房屋（建筑面积45.63㎡）。

二号合同明确：

房屋总价524,745元；

李建国此前支付的50万元购房款直接抵扣；

剩余24,745元在交房后3日内付清；

张卫国于签约当日交付房屋钥匙及相关票据；

待可办理产权证时，张卫国须配合过户。

合同签订后，张卫国如约交付二号房屋，李建国自2017年起实际占有使用该房屋，并持续缴纳物业费、水电费等。剩余房款也已付清。

但因该房屋系拆迁安置房，目前尚不具备办理产权登记及过户条件，李建国遂起诉至法院，仅请求确认2016年签订的二号合同合法有效。

张卫国未出庭应诉，亦未提交答辩意见。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认李建国与张卫国于2016年10月27日就二号房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效。

注：本案不涉及过户、确权或违约责任，仅解决合同效力争议。

三、法院说理

合同系双方真实意思表示

双方在无法履行原合同基础上，自愿协商变更标的物并重新签约，意思表示真实。

合同内容不违反法律强制性规定

虽然二号房屋为回迁安置房，暂不能办理过户，但现行法律并未禁止此类房屋的买卖行为。

“限制过户” ≠ “禁止交易”，合同效力不受影响。

合同已实际履行多年

卖方交付房屋；

买方付清全款并实际占有使用近8年；

买方承担物业、水电等费用。

上述事实进一步印证合同的合法性与稳定性。

被告缺席视为放弃抗辩

张卫国经合法传唤未到庭，法院依法缺席审理，不影响对合同效力的认定。

四、律师提示

回迁房、安置房可以买卖，合同通常有效

只要双方自愿、价格合理、无欺诈胁迫，即使暂不能过户，买卖合同依然受法律保护。不能过户影响的是物权变动，而非合同效力。

“先占后证”是安置房交易常态，务必保留履约证据

本案胜诉关键在于：

有书面合同；

有付款凭证（收条）；

有长期实际占有证明（物业缴费记录）。

建议买方保存所有履约痕迹，以防未来确权或继承纠纷。

合同变更需书面确认，避免口头约定

从一号房屋转为二号房屋，若无2016年新合同，极易引发“是否构成退款”“是否违约”等争议。重大变更必须签新协议。

仅确认合同有效，不等于能立即过户

本案判决只解决“合同有没有效”，不代表法院强制过户。待政策允许时，仍需卖方配合，或另行起诉要求履行过户义务。

卖家失联或反悔？尽早起诉确认合同效力

在房屋升值或面临拆迁时，原房东可能主张合同无效。提前通过诉讼确认合同有效，是锁定权益的关键一步。

本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在澄清“安置房买卖合同无效”的常见误解。只要交易真实、履行到位，即使暂不能办证，合同依然有效。建议购房者在签约时明确过户条件、保留完整证据链，必要时通过司法程序提前确权，防范未来风险。