中海北京：输给市场，更输给了自己人

前几天，北京房企上半年销售排行榜公布，中海地产以420亿销售额一骑绝尘，把第二名越秀地产的272.9亿远远甩在身后，稳稳坐着头把交椅。

这份成绩单看着金光闪闪，可中海内部却是暗流涌动。

毕竟420亿的业绩，并非由单一的“中海北京公司”创造，而是由中海北京公司与中海新城公司两家内部平台共同完成。

长期以来，这两大平台就像兄弟单位，既有合作，也暗中较劲。

新城公司深耕石景山与西城旧改，总经理为由张欣；中海北京公司的活动范围主要在丰台、房山和昌平，由倪健刚执掌。

新城公司总经理张欣公开信息很少，只知道她从2017年就开始担任总经理，至今已近8年。

北京公司总经理倪健刚则是中海的“海之子”，2007年入职，从雄安到天津一路历练，尤其在天津业绩很亮眼，回款过百亿，还在集团大会上被表彰过。

以前两家公司各做各的，倒也相安无事，互相还激发点干劲，但如今，天平已明显倾斜。

2025年上半年，新城公司不仅销售额接近北京公司的两倍，其势头也更为迅猛。

这一切的转折点，始于2024年年中。

当年6月底，新城公司在西二环内打造的豪宅“中海京华玖序”开盘即引爆，平均每套总价高达3400万元，迅速成了北京年度单盘销冠。

凭借此一役，新城公司去年业绩大幅提升，实现了对北京公司的历史性反超。

同在一个区域，最怕比的是兄弟公司，尤其是在男人扎堆的北京地产圈，新城公司的女总经理张欣格外显眼。

这份成绩单自然受到了中海地产董事长颜建国的关注，今年张欣还多了个新头衔——中海发展投拓总监。

与新城公司的风生水起相比，北京公司的处境简直是“冰火两重天”。

它在通州入股朝棠揽阅，在朝阳敢拍三间房地块，在海淀握着地王树村项目和翠湖玖章。

可老根据地丰台却出了大问题——区域供应量大，房子严重滞销，最头疼的就是“丰台双豪宅”。

一年前，北京公司以“双无地块”（无地价上限、无销售指导价）之优势，豪取万泉寺地块，并迅速推出丽金府，定价高达10.5万元/平方米。

项目开盘时声势浩大，首开官宣卖了39亿。

但网签数据不会说谎，直到今天，丽金府的实际网签金额离 39 亿还有很长一段距离。

与其相邻、旁边的丽泽叁号院更惨，至今还有7成的库存在卖，上月仅网签3套。

当年拿下西郊冷库地块时，中海本想包圆丰台高端市场，叁号院楼面价比丽金府还便宜四千，本来有很大操作空间。

结果为了保丽金府的“豪宅调性”，叁号院硬是不敢降价。

这不仅是项目没做好，更暴露了北京公司在战略上的误判，现如今北京豪宅市场都讲“出身”、看板块，丰台显然比不上海淀、朝阳那种传统豪宅区。

市场眼光都被海淀、朝阳的顶流项目吸走，价值价格定得那么自信，北京公司的项目渐渐就没了声音。

为了拉北京公司一把，去年集团把在天津干得不错的倪健刚调来北京当总经理，可谓寄予厚望。

为了加强营销，甚至把北京公司和天津公司的营销副总司马博和王野对调了位置。

在天津以打法灵活、擅长价格策略闻名的王野，被派来北京“救火”，可惜也没能扭转局面。

有意思的是隔壁的中海新城公司，日子却过得四平八稳，万吉玖序网签快六成了，石景山的瑞文里也过半了。

没有对比，就没有伤害，而在集团眼里，这种伤害转化为了赤裸裸的不信任。

信号出现在北京公司今年押注翻身的“唯一希望”上——以75亿高价、28%溢价率夺下的海淀树村地王。

这块楼面价破10万的宝地，本是北京公司证明自身高端操盘能力的最后赌注。

结果集团最近一纸命令，把这个项目提级为“集团直管”了。更诛心的是集团派来操盘的李鑫，编制居然在中海新城公司。

这意味着，北京公司花大价钱买来的“王牌”，最终落到了“兄弟单位”的人手里来玩。

这无疑是集团对北京公司投下的一张鲜明的不信任票。

它明明白白地告诉所有人：集团觉得，让新城公司的人来操盘，更靠谱，更能挽回中海在北京高端市场的面子。

地王项目从自己手里被拿走，标志着北京公司在内部权力和资源争夺中，实实在在的失势了。

中海在北京的叙事，正式从“双翼齐飞”的佳话变成“兄弟阋墙”的隐忧。

两家之间那点微妙的竞争，本来能激发活力，可在市场下行、自己又接连失误的背景下，已经变味成了内耗和信任撕裂。

内部一旦开始较劲，往往不是谁赢谁输，而是互相拖累。

如今北京公司上下最煎熬的，并非房子卖不动，而是这种“不被信任”的感觉。

营销总对调未见起色，丰台豪宅深陷泥潭，如今连手中最后一张王牌也被抽走。

内部已有人议论：往后还敢不敢抢好地？抢来了会不会又替他人作嫁？

毕竟在行业寒冬里，外部市场已经足够寒冷，若内部再失了温度，日子就真的难过了。