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京紫金书院

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紫金书院】这个项目，在北边的购房者中关注度很高，从拿地至今已经18年过去了，中间几度要开盘，但都偃旗息鼓了，今年是真的要开盘了。上周末我去了项目踩盘，今天做个全面的评测。

紫金书院是紫金新干线的三期项目。2004年拿地，2008年首次开盘时（紫金新干线一期）房价8800元/平米，如今一期二手房约6.3万/平米，二期二手房约6.5万/平米，是当年开盘价的7倍。

开发商是新领域地产，小开发商，多次涉嫌故意捂盘惜售，还被处罚过，此前多次号称要开盘，因为霍营娘娘庙文物保护、更改规划、股东斗争等等原因，导致直到今年才准备真正开盘。昌平区在领导留言板上的回复是预计8月可以正式销售

一起来看看项目的配套和产品。

紫金书院的配套，在目前昌平的新盘中是最好的，毫无疑问。

紫金新干线一、二、四期，此前距离地铁较远，不过13号线拆分之后，13A线将增加一个回龙观东站距离紫金书院项目约400米

13A可以直通海淀西二旗、西直门、车公庄等站点，在新龙泽可以换乘13B前往后厂村、软件园、马连洼等地点，同时也可以一站换乘8号线，这个区域的交通瓶颈算是解决了。

目前在昌平南的9个在售新盘中，真正的地铁盘只有3个：奥森春晓、紫金书院和未来公元

紫金书院配套的最大看点应该是人大附昌平学校

人大附中昌平学校，由人大附中总校与昌平区教委合作创办，是一所包含小学、初中和高中教育的公立学校。学校一期建筑面积15466平方米，共设27个班，二期将建设36班完全中学（24班初中+12班高中），提供学位1500个。高中班将面向昌平区全区招生。

虽然人大附的分校并不是都很成功，但毕竟是金字招牌，回龙观生源不错，因此人大附昌平学校的成功概率不小。

区域还有霍营中心小学，不过在国风美堂那边，距离紫金书院较远一些，而人大附则过街就是。紫金书院的业主上人大附昌平应该问题不大，因为人大附昌平学校本来就是紫金新干线三期项目的配套学校。

（可百度：北京规划委批准15466.12平方米《G1教学楼等4项（新干线住宅小区三期(G区配套学校)项目）》。）

我们再来看看医疗和商业配套。项目西侧500米左右就是昌平区中西医结合医院（三甲），而距离项目1公里左右，有正在招商的首开回龙街商业街区

周边绿化的规划也不错，有紫金体育公园、霍营公园、半塔郊野公园等等。

整理而言，紫金书院的1公里生活圈、步行范围内是目前昌平新盘中配套最好的。

但另一方面，紫金书院目前周边的城市界面并不太好，环境整治尚需时日。项目南侧和人大附昌平学校的主干道-太平庄北街迟迟没有通车，乱糟糟的一片，通车之后应该好很多。紫金新干线位于回龙观的东部边缘区域，往东则是回龙观、天通苑之间的村子，环境比较破败荒芜。

图中蓝色虚线为回龙观范围

下面来看看项目的具体产品。

紫金书院容积率1.8，绿化率30%，共计18栋6-10层洋房产品房源1124套，另外项目自身配建商业。

整个建筑为红砖校园风格，小区的主入口，仿清华门作为大门。据销售讲外立面的红砖是镶嵌在墙里的而不是贴上去的，跟紫金新干线一二期不一样，所以成本比较高，这个我也不太懂。

主力户型很简单，只有两种，111平三居在外围一圈，146平四居户型在小区中间的楼栋。从这个面积段来看，紫金书院确实是一个改善楼盘。

111平三居户型，南北通透，面宽7.6米。两个卫生间，厨房在房子中间。整体而言，户型中规中矩，更像是上个十年的产品，现在的改善户型，都尽量做成三面宽、大面宽短进深、餐客厨一体化等等设计。

146平米的四居/五居户型，南北通透，三面朝南，南向总面宽10.5米。主卧同样是套房设计，厨房在房子中间，跟客卫相邻，这个设计就一般了，北侧多了一个多功能间，可以打通。整体而言，四居户型比三居的户型好一些，面宽更大。

项目搞了个特殊的专利，就是“移动隔墙”，作为“可变户型”的核心技术，可以按照需求调整户型。下图中的蓝色线就是移动隔墙。

对于111平的三居户型来说，移动隔墙意义不大，对于146平的户型来说，还有些作用，如果想要宽厅，或者搞个五居出来，让物业协助安装或者拆卸即可，也省去了装修动工的烦恼。

紫金书院是精装交付，这是项目宣传的重点。项目引进金茂的13项智慧科技应用，号称对标颐和金茂府，打造“五恒”系统-恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒静

听起来挺美好，不过金茂的科技精装系统相当复杂，后期维护成本也高，一个小开发商能否处理好呢？这可能是个问题。

用了金茂的科技系统，就不能不用金茂的物业，新领域地产与金茂物业合资注册了一个全新的物管服务公司-鑫茂物业，来负责以后小区的物业管理。

最后，我们来衡量一下房价。

据说，项目首期将推出6栋楼398套房源，预计均价不超过6.5万元/平方米。按照这个价格来计算，111平户型总价约720万，首套首付约288万；146平户型总价约950万，首套首付约380万。

6.5万元/平米，价格基本与紫金新干线二手房持平，新房还带金茂的室内科技精装系统，这么看，那6.5万/平确实不算贵。

据说开发商一直想申请更高的预售价，但没有批。参考奥森春晓6.3万/平，北清云际、珺和府6.2万/平，地铁精装盘6.5万元/平米的价格，也是昌平目前新房的正常限价。

既然是2004年拿的地，那么产权就剩下50年出头了，当然这个问题不大，到时候可以续期。拿地早，说明其土地成本极低，只有几千元/平米。同位置的其他开发商这两年拿地成本都是4-5万/平米。因此开发商做高端精装产品，能提高成本，降低土地增值税。

当然，对于购房者来说，只需关注最终的价格、产品和交付即可。

我们知道，昌平南三大标杆次新二手房小区是金域华府、国风美堂、公园悦府，单价分别在8万+、7.3+、7.1万+。

而紫金新干线一、二期，均价分别为6.2和6.5万，都落后于距离很近的国风美堂。

与国风美堂相比，紫金新干线距离地铁太远（13A建成后会改观）、物业不如美堂、周边环境不如美堂。

如果未来紫金书院的物业能达到金茂物业最基本的水准，周边道路修通，环境提升之后，价格完全可以跟上国风美堂。而如果人大附昌平表现良好的话，甚至有机会超出国风美堂一截。

因此，可以说，包含科技精装的紫金书院价格跟二手房倒挂，这个价格还算是超值。

当然，紫金书院最大的风险还是来自开发商，本来就是个小开发商，在北京也没有其他项目，而且历史表现也不怎么样。至于有部分粉丝关心项目会不会烂尾，现在北京的资金监管非常严格，烂尾基本不太可能出现，主要是一些交付的细节能否把控好的问题。

最后总结一下项目的优势和劣势。

项目优势：

• 一公里生活圈配套非常成熟
• 九年一贯制的人大附昌平学校加成
• 引进金茂“五恒”科技精装系统，引进金茂物业
• 价格相对便宜，对比国风美堂，多了人大附，地铁修通之后，13A同样方便，跟国风美堂倒挂约8000元/平米

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