官方通告 | 越秀·星汇海珠湾官方售楼处发布: 以品质铸就传奇!

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海珠市二宫君曜府深度测评：老城芯地铁盘，教育通勤双优但这些短板要注意

在广州海珠老城芯，市二宫板块的新盘向来是购房者眼中的香饽饽，毕竟一边是千年广府烟火气，一边是成熟到骨子里的生活配套。近期备受关注的君曜府，就坐落在市二宫地铁口，主打 82-123㎡精装三至四房，还紧邻省一级名校，堪称刚需和改善家庭的 “老城置业优选”，但同时它的户型和社区设计也存在不少争议，今天就从购房者视角，全方位拆解这个楼盘的优与劣。

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一、老城芯硬核卖点：地铁 + 名校 + 江景，刚需改善都能挑

君曜府最亮眼的优势，莫过于 “天生丽质” 的核心地段和配套，这也是它能在海珠一众楼盘中脱颖而出的关键。首先是交通便利性，项目是实打实的地铁上盖盘，步行 100 米就能到 2 号线市二宫站，2 号线串联起北京路、江南西、珠江新城等核心商圈，不管是去越秀逛北京路步行街，还是去天河珠江新城通勤，都能实现半小时内通达。更值得期待的是在建的 28 号线广佛段，未来开通后可快速接驳琶洲 CBD 和佛山，广佛通勤族也能轻松拿捏。自驾方面，项目紧邻海珠桥，一桥直达越秀核心，内环路、滨江路等主干道环绕，家楼下还有市二宫公交站，20 多条线路覆盖全城，多维交通网让出行效率拉满。

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其次是教育资源的确定性，对于有娃家庭来说，这一点堪称 “王炸”。项目与省一级公办海珠区实验小学为邻，根据 2024 年教育招生公示，对口初中可参与五中、六中、南武等老牌名校摇号，周边 30 余所优质学府形成 “优教圈”，从幼儿园到中学的教育需求都能在家门口解决，省去了家长跨区接送的奔波。

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再者是景观与烟火气兼具的生活氛围，项目直线距离珠江仅约 500 米，高层户型能眺望珠江江景和越秀天际线，闲暇时步行到滨江路、海幢寺、大元帅府等人文景点逛逛，能沉浸式感受广府文化底蕴。同时楼下就是市二宫成熟商圈，新市二宫配备网球场、游泳馆、电影院等文体设施，1 公里内还有万国广场、江南西、海珠广场等 5 大商圈，盒马鲜生、各类老字号餐饮遍布，日常购物、休闲娱乐下楼即享。医疗方面也无需担忧，2 公里范围内红十字会医院、省中医院等三甲医院环伺，为家人健康筑牢防线。

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二、户型鉴赏：82-123㎡三至四房，总价 427W 起覆盖多元需求

君曜府主打建面约 82-123㎡的高质三至四房，全户型为精装修交付，能满足刚需上车、二胎家庭改善等不同置业需求，且各户型总价区间明确，性价比在老城芯新盘中颇具竞争力：

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• 刚需友好型：82㎡户型总价约 427W，83㎡户型约 432W，85㎡户型约 442W，87㎡户型约 453W，这类小户型均为三房设计，能满足三口之家的基本居住需求，低总价门槛让想扎根海珠老城的刚需群体有了入场机会。

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• 改善进阶型：106㎡户型总价约 552W，112㎡户型约 580W，空间尺度更宽敞，能做到南北通透，部分户型还带有景观飘窗，适合追求居住舒适度的改善家庭。

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• 终极改善型：123㎡户型总价约 640W，为四房格局，能容纳三代同堂，且主卧套房设计保障了居住隐私，适合人口较多的大家庭。

不过需要注意的是，部分小户型存在 “手枪户型” 的设计缺陷，采光通风和空间动线略逊一筹，建议购房者实地看房时重点关注户型格局。

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三、项目基本信息：老城芯瞰景住宅，高容积率需权衡居住密度

君曜府总建筑面积 24420.08㎡，规划为 23 层高的瞰景住宅（注：规划标注 25 层，实际总层高 23 层），共 161 户，整体为单体楼设计，没有独立小区园林。项目容积率 8.1，梯户比为 3 梯 7 户，这意味着早晚高峰可能会出现电梯拥挤的情况，居住密度相对较高。

物业管理由广州市佳圆物业管理有限公司负责，物业费 3.2 元 /㎡・月，车位配比约 1:1.22，基本能满足业主的停车需求。项目预计 2026 年 10 月 31 日精装修交付，需要购房者预留一定的等待周期，对比周边即买即住的二手房，存在交付时间上的不确定性。另外项目 2013 年拿地，实际剩余产权不足 60 年，对产权年限敏感的购房者需提前考量。

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四、全维配套解析：老城成熟度拉满，生活便利性无可挑剔

君曜府的配套优势，本质上是依托海珠市二宫板块的老城底蕴，实现了 “通勤、教育、商业、医疗、生态” 的全维覆盖：

1. 交通配套：地铁 + 跨江大桥，无缝衔接主城各区

除了地铁 2 号线和在建 28 号线的轨道优势，项目紧邻海珠桥这一广州老牌跨江通道，自驾 5 分钟就能直达越秀解放南路商圈，江南大道、内环路等主干道形成 “快速路网”，不管是日常通勤还是周末出游，都能快速抵达广州各个区域。

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2. 教育配套：省一级学府环伺，菁英教育一步到位

海珠区实验小学作为省一级公办名校，师资力量雄厚，对口的五中、六中更是广州老牌优质中学，3 公里范围内还有数十所幼儿园和小学，教育资源的密集度和优质度在全市都名列前茅，是典型的 “学区友好型” 楼盘。

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3. 商业与文体配套：烟火气与新潮感并存

楼下市二宫商圈能满足日常买菜、逛超市的基础需求，新市二宫的文体设施则填补了社区内休闲空间的不足，1 公里内的万国广场、江南西商圈则能提供品牌购物、网红餐饮等进阶消费选择，老广的烟火气和年轻人的新潮生活在此交汇。

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4. 医疗与生态配套：三甲护航 + 滨江绿意，健康生活有保障

2 公里内的多家三甲医院，能实现 “小病不出区，大病有保障”；直线 500 米的珠江滨江带，加上晓港公园、文化公园等生态资源，让业主在繁华老城芯也能享受鲜氧生活，实现 “出则繁华，入则静谧” 的居住体验。

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五、区域规划与发展：中轴南拓首站，承接老城红利与新城潜力

君曜府地处广州第一中轴南拓首站，同时位于千年中轴正脉与珠江水脉的黄金交汇点，既承接了越秀老城区的成熟配套和人文底蕴，又能享受到海珠区 “滨江岭南文化商圈” 和 “新活力文商旅融合圈” 的规划红利。

随着海珠区对老城板块的更新改造，市二宫周边的业态将进一步升级，未来 28 号线的开通更是会打通琶洲、珠江新城等核心 CBD 的通勤壁垒，让项目的区位价值再上一个台阶。不过目前项目东侧紧邻婚纱街和家装建材市场，西侧为老旧小区，短期内的噪音和人流干扰难以避免，区域界面的焕新还需要一定时间。

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六、结语：老城芯刚需改善优选，需理性权衡优缺点

综合来看，君曜府是海珠市二宫板块不可多得的新盘，地铁上盖、省一级名校邻距离、成熟生活配套三大核心优势，能精准戳中刚需和改善家庭的置业痛点，427W 起的总价也让扎根老城芯的门槛相对亲民。

但同时也要正视它的短板：单体楼无园林、部分户型设计欠佳、高容积率导致居住密度高、产权年限不足 60 年等问题，都是购房者需要权衡的点。建议意向购房者优先实地考察户型采光、周边噪音情况，若更看重地段和教育资源，且能接受产品本身的局限，君曜府会是不错的选择；若追求低密社区和全新产权，也可对比周边次新房再做决策。

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