上海最近的租售比，太反常了

上海的租售比，现在是争议非常大的指标。

有人觉得以后租售比就是一切，也有人觉得租售比对房价指导没有实际意义。

应该辩证的来看，租售比是我们观测市场的一个辅助指标。

虽然我们租金回报率低的房子不能叫差的，但是一些高租金回报率的房子肯定是有其优势的。

对于下跌市场中，观测趋势是有现实意义的。

从年初到年底，上海的租售比又有了很多不一样的变化。

市区似乎还没到底，反而郊区的底部抬高了。

区：长宁领先，黄浦倒数

在上海楼市各种指标都在分化的背景下，租售比也在各区呈现出明显的差异。

上海市区7区里面，目前租售比最高的板块是彭浦板块，已经达到了2.52%。

市区租售比最低的板块目前是黄浦滨江，只有1.35%。

房外房研究院制图

彭浦板块的租售比已经和上海首套公积金利率大致持平。

也就是说，在彭浦买个老破小，租金可以覆盖房贷利息了。

虽然和首套商贷还有一点点差距，但是彭浦的成交已经火起来了。

房东卖房难度是肉眼可见的下降了。

黄浦滨江算是上海天花板板块之一，这里豪宅次新房多，价格高。

如果看租售比肯定没有什么优势。

从大区来看，静安、长宁区在市区里面租售比表现更好。

不仅是整体租售比高，而且下限也高。

尤其是长宁，是市区里唯一一个下限板块也很接近2%租售比的区。

如果从自住角度说，长宁或许是买入后下跌风险相对更低。

市区7区里面，下限板块均是清一色的次新房板块。

但是万里板块应该算是房龄优势不明显的。

也就比徐汇滨江高0.1%。

但是二者板块的强度、房子品质还是有很大差异的。

某种程度上说，万里算是下限板块里面比较危险的。

黄浦滨江、徐汇滨江、北外滩、新江湾、万里租售比都还偏低。

在上海房价没有真正止跌前，可以说都还有风险。

静安普陀回报率上限高，但板块间差距大，买房的角度还是要注意踩坑。

外围9区里面，目前租售比最高的板块是航华板块，已经达到了2.56%。

租售比最低的板块目前是联洋，只有1.35%。

房外房研究院制图

外围9区里面，宝山目前上下限都比较高。

但是共康板块需要注意，离彭浦很近，但是租售比差很多。

房东的房子肯定卖不过彭浦，而且客户很容易被彭浦抢走。

青浦区租售比的箱体比较小，各版块比较接近。

五大新城，松江的租售比整体偏低。

所以说，对比之下松江的性价比低了一些。

金山虽说偏远，但是现在租售比起来了。

从成交来说，金山区现在卖的量也不少。

尤其是30万就能买老破小。

租金大概1千块，租售比达到4%。

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板块：外环外底部越来越高

板块的分化就更明显了。

可以说老破小板块在霸榜上海租售比。

房外房研究院制图

彭浦不仅在静安区第一，在全市也是第一了。

房价跌过之后的彭浦果然“老卵”。

之前被全网鄙视的甘泉宜川现在租售比全市第二。

加上板块开始有了拆迁的概念，现在反而有了一定性价比。

今年外环内租售比提升前三的板块都是宝山的：

高境、淞南、张庙。

说明这几个板块房价跌的会比较多，泡沫挤的狠。

重点关注5个标红板块：

彭浦、张庙、桃浦、中原、淞南。

不仅回报率高且提升显著。

其实，彭浦、甘泉宜川、丰庄、曹杨、光新、虹桥6个板块，属于“常青树”板块，年初年末租售比表现都不错。

房外房研究院制图

年末板块回报率2.3%以上进TOP10，年初2%以上就可以进。

如果看年初年末的变化：

回报率头部板块中，长宁从3个变1个，普陀维持4个，宝山新进2个。

外环内租售比偏低的，清一色的次新房板块。

房外房研究院制图

从年初到年末租售比没有明显变化。

而且普遍不超过1.5%，价格很难说是否企稳。

重点回避红色板块，黄浦滨江、豫园、董家渡、人民广场。

租金回报率垫底+回报率变化较弱。

外环内板块的情况就是：头部冲新高，底部变化微弱。

越是老破小板块租售比越高，而且持续变高。

房价高的地方，房子新的地方租售比低且变化不明显。

再来看外环外的板块：

房外房研究院制图

属于是头部、底部板块都变化明显。

近郊板块里面航华、淞宝、江桥、曹路租售比领先。

低总价近郊板块通勤优势大，刚需友好。

在外环外倒数租售比中远郊板块为主。

唯一近郊板块是莘庄南广场。

松江和浦东是上榜比较多的。

莘闵别墅区现在外环外倒数第一。

万祥镇、书院镇、新场、惠南这些老大难的板块租售比也还在倒数。

但和外环内有区别的是，外环外租售比倒数的板块相比年初也有明显的改善。

也就是说，从租售比看：外环外的整体底部抬升反而比外环内高。

是不是有点反认知的感觉。

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产品：突破5%

先来看各产品的租售比箱体图。

外环内老公房2.2%>外环外老公房2%>外环外次新房1.8%>外环内次新房1.6%。

房外房研究院制图

（注：老公房时间划分外环内2000年前，外环外2010年前）

外环内老公房的租售比下限很高，快要超过外环内次新房上限了。

如果看极端案例，外环外的老公房租售比最高能突破5%。

说明外环外老公房的房东更敢降价，买家砍的更凶。

进一步细分看，3房以上租售比断崖式下降。

房外房研究院制图

房型其实挂钩的就是总价，变相说明总价越高租售比越低。

具体到小区来看，外环内老公房（1房+2房）排名靠前的小区基本3.5%以上。

普陀板块居多。

当然这种会受到针刺性房源影响，会有一些随机性，但趋势还是清晰的。

房外房研究院制图

外环内3万左右的老破小基本就能实现3.5%以上的租售比。

超过商贷利率约0.5%。

外环内次新房，2房+3房，2010年以后的，排名靠前的小区基本1.7%以上。

其中静安4个、宝山4个、普陀3个、长宁2个。

2%以上的不多，仅高尚领域和静安豪景苑。

房外房研究院制图

最后

在当下来说，租售比能侧面反映出房东的卖房难度。

尽管这不是绝对的，但是低租售比房子的房东如果要卖房，是该想想怎么办了。

当房价增长不再理所当然的时候，收益就会变得更具体、更微观。

换句话说，你的每一平方米都需要证明自己的造血能力。

如果你还不知道该怎么卖房，不妨找我们聊聊。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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