母亲去世十年未分房，父亲卖房还有效？房产买卖律师：可能有效

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

陈国栋与妻子林秀英育有四名子女：长子陈志明、次子陈志远、女儿陈文华、三女陈雪梅。

1995年，陈国栋作为甲公司员工，以优惠价2.2万余元购得一号房屋（建筑面积53.93平方米），登记在其个人名下。该房系婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产。

林秀英于2010年去世，未留遗嘱。其遗产（包括一号房屋50%份额）依法应由陈国栋及四名子女法定继承，但家庭未进行实际分割。

2011年7月，陈国栋与次子陈志远签订《存量房屋买卖合同》，约定以19.3万元价格将一号房屋过户至陈志远名下（实际面积登记为58.36平方米）。交易完成后，房屋完成产权转移。

2023年，长子陈志明向法院起诉，请求确认该买卖合同无效。理由是：

一号房屋含已故母亲林秀英的遗产份额；

陈国栋未经全体继承人同意擅自处分，属无权处分；

陈志远作为家庭成员明知情况，存在恶意串通。

陈志远辩称：

母亲生前口头承诺将房屋给他；

父母晚年均由其赡养，丧葬费用亦由其承担；

买卖系真实意思表示，合同合法有效；

原告起诉已超诉讼时效。

裁判结果

法院判决：

❌ 驳回原告陈志明的全部诉讼请求；

✅ 确认陈国栋与陈志远于2011年签订的《存量房屋买卖合同》有效。

法院说理

1. “无权处分”不等于“合同无效”

根据《民法典》第597条及司法解释，处分他人财产的买卖合同本身并不因出卖人无处分权而无效。合同效力与物权变动相分离——即使陈国栋对部分份额无完全处分权，合同仍可有效，仅影响能否完成过户。

2. 原告未能证明“恶意串通”或“虚假交易”

合同约定价格虽低于市场价，但未明显不合理；

无证据证明双方虚构买卖、逃避继承；

陈志远长期照顾父母的事实虽未被采信为“多分遗产”依据，但可佐证交易背景真实性。

3. 口头遗嘱无法成立，但不影响合同效力

被告主张“母亲生前口头赠房”，因不符合《民法典》第1138条关于危急情况下口头遗嘱的形式要件（需两个以上见证人），法院未予采信。

→ 但这仅影响遗产分配，不导致买卖合同无效。

4. 诉讼时效抗辩不成立，但实体权利未获支持

合同效力之诉不适用普通诉讼时效，原告起诉程序合法。

→ 但因缺乏合同无效的法定事由，实体请求仍被驳回。

律师提示

✅ 父母把房卖给一个子女，其他子女不能直接“要回房子”

即使房屋含已故配偶遗产份额，只要买卖合同不存在欺诈、虚假、违反强制性法律，法院通常认定合同有效。维权重点应转向：

主张继承权（要求分割售房款或房屋折价）；

而非直接否定合同效力。

✅ “无权处分”≠合同无效！这是最大误区

很多人以为“没经过我同意卖房就是无效”，这是错误的。

→ 自2021年《民法典》施行后，无权处分仅影响过户，不影响合同效力。

✅ 想推翻亲属间房屋买卖？必须证明“恶意串通”

需提供：

明显不合理低价（如1元、10万元卖百万房产）；

资金未实际支付；

双方私下承认“只是走个形式”等证据。

→ 仅有“家庭矛盾”“不公平”等主观感受，法院不予支持。

✅ 母亲去世后未析产，父亲卖房是否侵权？

是的，可能侵犯其他继承人的遗产份额权益，但这属于侵权或不当得利纠纷，应另案起诉要求分割售房款，而非主张合同无效。

✅ 如何预防类似纠纷？

父母一方去世后，尽快办理继承公证或诉讼确权；

房屋若需处置，应由全体继承人签署同意书；

避免“口头承诺”，重要安排务必书面+见证。

北京房产律师特别提醒：

如果您发现父母将共有房产单独过户给某个兄弟姐妹，

✅ 不要盲目起诉“合同无效”；

✅ 应立即收集：购房出资记录、父母赡养情况、过户时间点、交易价格等证据；

✅ 委托专业房产买卖律师评估是否构成侵害继承权，并提起继承分割之诉——

方向错了，再努力也赢不了官司！