借名买限价房9年，法院为何不判过户？北京房产律师：政策房借名合同无效

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2013年，因不具备北京市限价商品住房购买资格，张丽华与其丈夫李志明（已故）与李志明的姐姐李秀英及其丈夫赵建国口头约定：

以李秀英、赵建国名义申购一号房屋，实际由张丽华夫妇出资并居住，待条件成熟后过户。

随后：

张丽华支付首付款16.7万元；

按月偿还房贷近5年；

2018年丈夫意外去世后，张丽华一次性还清剩余贷款56万余元；

支付契税、维修基金等2.7万元；

出资29万元装修，并全家入住至今。

2017年，房屋取得产权证，登记在李秀英、赵建国名下（各50%）。

2021年，李秀英夫妇反悔，起诉要求张丽华腾房。

B号判决认定双方存在借名买房关系，驳回其腾房请求。

2023年，张丽华提起诉讼，请求：

1. 返还全部购房款、贷款、税费等约92.7万元；

2. 赔偿装修残值5.9万元；

3. 赔偿房屋增值差价损失219万余元。

李秀英夫妇辩称：

双方仅为“暂住+代还贷”关系，非借名买房；

部分还款来自丈夫死亡赔偿金，非张丽华个人财产；

限价房不能借名，合同应无效，无需赔偿增值。

裁判结果

✅ 确认借名买房关系成立；

❌ 但因涉及限价房，借名合同无效；

✅ 李秀英、赵建国向张丽华支付：

购房款、贷款、税费、装修残值等 866,317.66元；

房屋增值差价损失 936,000元；

✅ 张丽华在收款同时腾退一号房屋。

注：因房屋属政策性保障房，法院未支持过户，而是采用“返还+折价补偿”方式处理。

法院说理

1. 借名买房事实成立

首付款、大部分月供、一次性结清贷款均由张丽华支付；

装修、物业、供暖等费用长期由其承担；

房屋自交付起由其家庭实际占有使用；

虽无书面协议，但亲属间口头约定符合生活常理。

2. 但合同因违反公共利益而无效

一号房屋为限价商品住房，属政府保障性住房；

借名行为规避购房资格审核，破坏住房分配秩序；

根据《合同法》第52条，损害社会公共利益的合同无效。

3. 合同无效≠白住白用，需按过错分担损失

张丽华明知无资格仍借名，有过错；

李秀英夫妇出借资格且事后反悔，亦有过错；

法院酌定双方各承担部分责任，出借方赔偿增值损失93.6万元。

4. 死亡赔偿金不影响出资认定

即使部分还款来源于丈夫死亡赔偿金，

因金钱为种类物，且款项从张丽华账户支出，

→ 视为其出资，可主张返还。

5. 继承份额已妥善处理

丈夫遗产部分（含房屋相关权益）由配偶、子女、父母依法继承；

子女自愿将份额赠与母亲，祖父母同意暂不主张，

→ 权利归属清晰，不影响本案判决。

律师提示

✅ 限价房、经适房等政策房严禁借名！

即使实际出资、长期居住，法院也不会判过户；

最多只能主张返还出资+部分增值补偿，且需承担过错责任。

✅ 口头借名风险极高，尤其涉及亲属

亲情易变，一旦房价大涨，出名人极易反悔；

务必签订书面协议，明确出资、产权归属、违约责任。

✅ 装修和增值损失可索赔，但需鉴定

装修需评估剩余价值（非原值）；

房屋增值需专业机构评估，并扣除土地收益补缴款（本案因政策原因免缴）。

✅ 北京房产律师强烈建议：

若已借名购买政策房，尽快协商回购或补偿；

切勿等到对方起诉腾房才被动应对；

北京遗产律师特别提醒：

本案中，若房屋是普通商品房，法院很可能直接判过户；

但因是限价房，法律优先保护的是住房公平分配制度，

而非个人投资收益——这是政策房与商品房的根本区别。