北京
老破小拆迁逻辑变化：从暴富到个人出资的转变分析
过去有不少人喜欢购买老破小，想通过拆迁获利。但这两年，很多人发现老破小的拆迁逻辑发生了变化。原来的强制拆迁大多属于商业性、盈利性的拆迁，几乎一拆迁就意味着发财。但最近出现了一个新名词，叫“原拆原建”。
“原拆原建”是什么意思？就是政府不再卖地了，你这个地方拆完之后，还是在原地重建你原来的房子，并且容积率没有太大变化。关键是，这笔钱不再由政府或开发商全部承担，而是由政府和个人共同出资。
以北京为例，原拆原建时，政府大约补贴40%，个人一般承担60%左右。北京的建安成本大概是一万到一万二每平米；长沙的建安成本大约是3000元每平米；广州的建安成本大约在5000元每平米。这意味着，即便有政府补贴，个人仍然要出资二三十万。
所以，现在拆迁不仅不能发财，反而还要倒贴几十万。现在财政状况还可以，老房子的数量也还不算太多。但可以预见的是，再过10年甚至20年，大量老房子老龄化到来时，财政补贴可能会无限接近于零。
到那个时候，真的就需要个人实打实地出资几十万了。比如说，即使建安成本是5000元每平米，60㎡的房子也要承担30万的成本。
出现这种变化，主要原因是城市化已经结束，大规模的拆迁和重建也随之结束。过去大家都缺房子，人均住房面积非常小，只要一拆迁，盖高楼，政府可以卖地，开发商可以赚钱，因为有大量的人需要买房子。但现在，这个逻辑已经完全转变了。
所以可以预见，如果现在你购买楼龄比较老的老破小，这笔费用肯定是跑不掉的。博拆迁暴富的几率和中彩票差不多。大概率是，比如你花了50万买了老破小，过个十年八年，甚至五年，可能还要再花几十万去重建这套房子。
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