现在高价卖房的人，都将后悔？中央定调，26年楼市或开始一轮洗牌

01.三大”利好政策02.房产市场四大“回暖”信号03.大变革下，普通人如何应对？

前段时间，住建部放话：今年必须止跌。任务下达以后，“组合拳”也加速落地。

行内预计，26年，风向再次迎来变化。从各地举措来看，房地产正在经历一场深刻的变革。

利好政策一：

真金白银进场，几千亿资金注入

国家以真金白银为市场注入强大的信心和活力。证券时报记者梳理官方最新数据了解到，目前全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，有力保障了商品住房项目建设交付。同时给购房者信心，不担心买到烂尾楼。

据相关数据显示，在获得资金支持的楼盘中，超过90%的项目已经恢复施工。

比如郑州的翰林华庭，以前是停了很久的烂尾楼，工地钢筋都露在外面，楼只盖了一半。现在绿城·沐春歌项目进入了‘白名单’，已被成功盘活。

利好政策二：

中央定调，降首付、降利率，买房门槛低了

①降首付：刚需购房首付降到15%，年轻人购房门槛下降，100万的房子，原来30万才能拿回家，现在只要15万，促进房产销售。

②降房贷利息：现在贷款利率只要三年一半，以后还贷压力更小了。尤其是上海、杭州等大城市首套房公积金利率降至 2.6% 的历史低位。很多商业银行，也纷纷响应国家号召，只要买房，房贷利息无限低。

各地还直接发钱补贴买房人。比如四川遂宁，2026年6月底前签约的新房，按总价2%补贴，最高2万元；

合肥把新房补贴延续到2026年5月；武汉对三孩家庭补贴高达12万元，相当于白送一笔装修钱。

雅安还把补贴范围扩大到外卖员、快递员等群体，三孩家庭或放弃宅基地进城买房的，每平米最高补800元。

利好政策三：

要求“造好房子”，行业面临洗牌

以前开发商追求“快周转”，房子盖得快，债务也越堆越高。以后不再只追求盖得多，而是明确要盖“好房子”——更安全、更绿色、更舒适的房子。

这样一来，以后房企就得靠产品说话了。而且市场变革加速洗牌，将来实力强的大企业可能继续领跑，但那些库存大、债务高的中小房企，未来很可能被兼并或者淘汰。

1. 一线大城市，商品住宅销售价格环比上涨

从房价看，国家统计局数据显示，70个大中城市中，11月份一线城市新建商品住宅销售价格环比继续上涨，房价回稳态势继续显现。其中一线城市的房价表现最明显。

北京，一些位于核心地段、配套设施完善的老旧小区，房价涨幅也超过15%。上海闵行区，一些品质较高的小区，房价涨幅超过了19%。

2. 重点城市房子成交量增加

随着房地产市场政策优化调整，刚性和改善性住房需求逐步释放，根据住建部相关数据显示，楼市延续回稳态势，尤其是11月以来新房、二手房成交量回升，多个城市加速向“量价趋稳”转变。

据克而瑞地产研究数据显示，11月其监测的30个重点城市二手房成交面积约1704万平方米，环比增长14%。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市成交套数超4.9万套，创下自5月以来7个月的新高，环比增幅高达20%，甚至超过了传统“金九”的成交水平。

二线城市成交规模环比增长13%，成都、武汉等城市成交量持续放大。

3. 刚需之外，改善性住房需求旺盛

随着新型城镇化稳步推进、居民收入水平提高、多孩家庭增加，购房者倾向于追求更大空间、更高品质的居住环境。

从中指监测重点城市数据显示，1-5月30城90-120平米新房成交套数占比保持在四成左右，120-144平米户型成交整体占比首次达到30%，改善型楼盘占据新房市场主流。

4. 重点城市优质地块土地竞拍升温

商品房交易止跌回稳积极态势，向前端土地市场延伸。一季度，300城土地拍卖总价同比增长26.5%，一线城市增长47%，二线城市增长34%，三四线城市增长5%，

杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43%、28%，成都、苏州平均溢价率均超过20%。核心城市的核心板块土地市场恢复，溢价率回升。

重点城市优质地块土地竞拍升温，一方面是房企对这些城市新房市场销售回稳看好，补仓意愿较高；另一方面是各地加大优质地块供应力度，推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。

2025年的房地产市场，尽管呈现出回暖的迹象，但不同城市及城市内部板块之间分化行情依然存在。

对普通人来说，可参考下以下几点：

1. 不碰三四线及远郊板块

楼市底层逻辑已转变为 “房子跟着人走”，人口与产业成为房产保值的核心支撑。

根据数据显示，2025年三四线城市人口净流出达 312 万人，而一线及强二线城市持续吸引人口流入，这种供需格局的重构直接导致楼市分化。

中指研究院数据显示，2026 年新建商品房销售面积预计同比下降 6%，缺乏产业支撑的三四线城市土地出让收入可能再降 15%，配套设施难以维持，多数房源将陷入 “阴跌” 循环。

即便是普通二线城市，远郊无配套的 “睡城” 房源也面临降价难卖的窘境，盲目投机这类房产大概率会遭遇 “买后即亏” 的困境。

2. 不碰超龄老小区房子

2026 年 “老房新政” 全面推进，但不是所有老房子都能受益。那些未被纳入改造清单、房龄超过30年、结构老化、又不在核心区的老房，以后维修成本高，还可能因不符合居住标准面临流通困难。

3. 未来更值钱的可能是这些房子

①11层以下的小洋房，住人少、密度低，居住体验更高。

②带好学区的老房子，比如北京西城的老破小，只因挂个实验二小学区，分分钟卖出汤臣一品的价格；

③地铁口次新房，地铁规划往往跟着城市发展方向走，容易吃到发展红利。

总的来说，现在的市场环境下，不管是买还是卖，都要清楚自己的真实需求。多看、多问，别盲目跟风！