北京豪宅，蜂蛹而上

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北京的顶豪，层出不穷。

12月4日，北京朝阳区的顶豪建国门9号拿证了，共计97套住宅，建面为270㎡-520㎡，均价15万元/平米。

这个价格很高，单套总价3500万元至1.9亿元。

其中有6套顶层复式，预售价最高达21万元/平米，刷新了中海树村地王18.7万元/平米纪录。

如此高的售价，与北京楼市整体的低迷，形成巨大的反差，很刺眼。

当然，建国门9号是一个非典型顶豪，它从拿地至今已有21年，产权只剩下49年。

有人说，它在北京二环内——稀缺。这的确是大实话。

但，稀缺不代表一定有人买单。

从一级市场的例子，可以管中窥豹。

建国门9号往东1公里，有一块地上市了——永安里旧城改造0401-01地块，占地3.48万平米、规划建面16.1万平米，还调过规。

它在去年第二、四轮，和今年第七轮都出现过，但一直没有转正，要到2026年，届时看是否有人激活。

这表明，开发商对核心地段的顶豪，心里也是打鼓的。

再如，前阵子，天坛被祈年大街地块——建面2.5万平米，经过38轮竞拍，北京城建以总价20.28亿元竞得，溢价率仅为4%。

从现实看，祈年大街地块，并不是那么火爆。

这两年，北京卖得很火的豪宅有四个：中海京华玖序、北京宸园、和樾望云与和樾玉鸣。

1、东城的中海京华玖序2024年7月开盘，供应499套，网签296套，待售203套，单价17.62万元/平米。

2、朝阳的北京宸园2024年9月底开盘，半年内基本售罄。截至目前，供应606套房源，已网签566套，待售40套，单价11.03万元/平米。

3、海淀的功德寺双子和樾望云与和樾玉鸣，2025年3月开盘，两盘共计供应1137套，网签1049套，待售88套，单价10.5万元/平米。

除了它们，北京绝大部分豪宅的去化速度较慢。

如朝阳孙河恒基天汇，3年只卖了8套。其它的案例，花姐在这里就不一一列举了，大家自己读表格。

花姐统计了已知的32个主要豪宅，有25个在售，7个将在2026年推出。

它们加起来，初略统计待售套数6286套，加上一些在售盘未领证的套数，会突破6500套。

对于2026年北京豪宅市场的判断，花姐觉得有几个点值得关注：

1、2026年是北京豪宅扎堆年。

除了刚拿证的建国门9号之外，还有中海树村地王、保利半壁店项目、中建智地太阳宫项目、北京城建祈年大街项目都在抓紧开发。

此外，海淀0702地块（已上架）；朱房01、02地块（已进入供地清单），也将在2026年一季度诞生买家。

2、中央别墅区竞争激烈。

北京润园刚网签了23套平墅和3套双拼，单价分别为6.7万元/平米和9.5万元/平米。

在中央别墅区，形成了懋源旗下三英战吕布的格局。即懋源云纪、懋源璟橒、懋源骊橒臺，合围北京润园。

无论从双拼还是平墅，中央别墅区都是贴面竞争，供应约1300套，会有一场好戏看。