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丰台岳各庄地块9月5日被城建+北京建工+住总联合体以底价29亿元竞得，楼面价为5万/㎡，这块地当时之所以没有别的开发商参与，因为是有这几个市属国企做的片区土地整理，本质是一块用来平衡城市更新、贡献现金流的住宅用地。

近期公示案名为嘉棠璟樾，预计11月底开放售楼处，下面针对此项目粉丝关注咨询的问题作下整体解析：

• 岳各庄地块会不会开局即巅峰重走丰台楼市老路？
• 嘉棠璟樾适合哪些人买？值不值得买？什么价格合适
• “豪宅修罗场”不是丰台原罪，极限拉扯东西海才是破局点

我在文章《丰台买房板块剖析：从铁路割裂的“城市洼地”到豪宅“修罗场”》《丰台楼市是犯了天条吗？丰台买入逻辑解析》等文章中曾详细解析过造成丰台楼市困境的多重原因。

其一是历史的包袱过重，丰台是北京早期的的“非首都功能疏解区”，承担的是北京吃穿用行物资物流集散等低端职能，从汇集几大火车站和各种批发市场能看出来，而同期的北京二环核心功能区北集中了80%的ZY部委机关，海淀也汇集部队大院和高校资源。

丰台有相当大部分国土空间处于二三环、三四环之间，拥有无与伦比的环线优势，但我们在定义核心地段的时候，环线只是一方面，更重要是所承载的产业以及产业背后高素质高收入人群，而这些在早期都被东西城、海淀承接了，他们又重视教育，形成了学区概念。

在城市发展过程中，留给丰台的只有被铁路割裂发展受限的城市界面、混乱的批发市场环境和满城的烟火气，也在这里被扣上南城落后的帽子。

其二是在历史包袱基础之上丰台缺乏产业支撑，长期以来整个北京西南片区算是产业真空，丰台科技园是北京几大核心产业组团中最弱的，而丽泽商务区尚未形成真正带动作用，也是房价拉不起来的原因。

如果将产业比作是板块价值的骨骼和肌肉，那么产业人才就是流动的血液，没有强产业就失去吸引人才的造血能力，产业背后是高购买力人群，高端配套体系和高质量生源学区，产业不强是制约丰台发展的客观因素。

其三在非首都功能疏解及房地产市场收缩提质的背景下，丰台因地处主城是北京腾笼换鸟大规模城市更新行动的，这些背后需要强力的资金支持，这也是丰台面临同质化、库存压力过大而又不得不持续供地的原因。

而库存奇高，下行市场降价甩卖，叠加南城落后、界面老旧、教育不行的有色滤镜彻底坐实罩在了丰台楼市之上，形成现房=滞销、越降越没人买的的信任危机，很多新房基本开盘即巅峰，开启忐忑的破发之路。

在丽泽、首都商务新区没有形成产业规模带动情况下，丰台唯一的破局点就是放大主城环线优势极限拉扯尽可能多的核心区东西海的改善人群，这些在丰科板块隅西颂、云境销售泥潭和新宫建发观宸一骑绝尘之上也能看出。

作为双拳打破家徒四壁、寄托全村希望的丽泽板块，又遇到一个不争气的渣男，丰台楼市在此耗光了所有运气，岳各庄地块嘉棠璟樾作为片区棚改城市更新的产物，虽有3.6环的区位优势，但仍面临现实的困境。

• 嘉棠璟樾适配人群和买入逻辑解析
• 先说下嘉棠璟樾项目基本情况，项目建筑面积5.8万平米，容积率2.67，限高60米（局部80米），规划7栋17层的99㎡、116㎡三居、136㎡、155㎡、176㎡的四居户型，地块整体指标、产品配比与旁边同样由北京建工操盘的熙华台基本相似。

其实通过丰台板块分析，可以清晰看到在丽泽板块没有立住的前提下，丰台虽然占据环线优势，但必须撕去高端滤镜，下沉到刚需品质改善仍有一定市场，嘉棠璟樾如果对标熙华台，99和116三居户型占比70%以上，136和155占比25%，剩余为少量大户型。

环线优势明显，位于西南三环至四环之间主城区，距离长安街、西三环2公里，到西四环和莲石路仅1公里，距离东西城、丰台科技园、丽泽商务区、金融街都在10公里范围内，开车仅需要15分钟，到达中关村也只有15公里，交通通达性非常强。

三环边位置享受的都是中心城区配套资源，到公主坟-万寿路-五棵松商圈翠微百货、万达广场、华熙live都在2公里左右，门口就是8万平的千禧商业街，还有胖永辉超市；医院临近301和解放军第五医学中心，周边就是超大型的万丰公园、生态公园和足球公园

虽然属于丰台，但是整体城市界面很不丰台，周边道路宽敞，是为数不多不村的地块，也是一个配套属性拉满的地块。

当然槽点也很多，虽然项目不远就是大名鼎鼎的海淀万寿路、翠微学区，但片区靛厂小学、丰台五小、十一学校中堂实验等也是丰台平均水平，考虑学区的退；另外这不是一个地铁盘，距10号线、9号线换乘站六里桥站2公里，即使未来规划的地铁11号线青塔站也有900米，万丰路站1.2公里，考虑地铁通勤的退。

参考距离1.5公里并与海淀一路之隔的熙华台，项目适合来自万寿路学区兼顾上学与居住改善的海淀妈妈，西城品质改善人群以及金融街、丽泽商务区产业外溢人群和小部分中关村四季青等四环沿线通勤人群。

至于为什么没有提岳各庄周边的改善人群，因为片区多以老旧小区和经适房为主，周边青塔、七里庄、大瓦窑挂牌价也就在4万多，尤其在二手房持续阴跌的情况下，多数是不具备置换的能力，总价上限也在600万上下，且片区一些新房也处在滞销状态。

与熙华台相比，岳各庄地块在四环内，不受铁路道路影响，虽然地铁、学区属性较弱，但面向海淀公主坟、五棵松、万寿路大量的老旧小区改善需求，作为周边稀缺的四代住宅配更高主城改善人群，在居住舒适度提升和保值层面没有问题，也让熙华台交付就面临贬值风险。

• 至于值不值得买，还是看价格
• 关于嘉棠璟樾网上很多大言不惭的人都说要卖7.5万/平，不知道它们是真傻还是博眼球。

项目周边多是十多年以上的二手房，价格参考意义不是特别大，唯一一个是离得不远流通性还可以的洋房小区靛厂路6号院，以改善产品为主，成交均价在8万左右。

其次环线位置及产品更差的熙华台网签均价8.15万/平，小户型三居8万/平，大户型8.5万/平，即使考虑市场下行与四代住宅成本提升进行对冲，嘉棠璟樾均价也不会低于熙华台。

我们再看下总价高度重叠的二环丽泽板块丽泽叁号院，楼面价5.8万、网签均价9.3万，与嘉棠璟樾楼面价差8000元；再看下丰科四环外与嘉棠璟樾楼面价一致的北京隅西颂，网签均价7.87万。无论用环线均价加权平均还是参考丽泽叁号院楼面价差，嘉棠璟樾销售均价都应在8.5万左右。

作为城市更新棚户区改造用地，嘉棠璟樾一定会追求快速的回款现金流，即使快速走量也不会低于熙华台价格，所以我认为嘉棠璟樾托底价格也会在8.2万/平，合理在8.5万/平甚至更高，最终三居产品控制在1000万以内，大户型控制在1300万以内。

嘉棠璟樾是给海淀主城学区和西城地缘改善人群一个低成本上车四代住宅机会，且长期来看也是未来片区抗打保值的项目之一，对于广大通勤自住需求的人群而言，这里是主城为数不多没有额外溢价，只有城市烟火居住属性的好房子，能不能实现丰台楼市破局取决于开发商的姿态。

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