7000万降价换新生！国资接盘恒大500亿项目

出品|中访网

审核|李晓燕

在房地产行业深度调整的背景下，一批曾因企业债务危机陷入停滞的地标性项目，正通过多元模式重获新生。12月2日，长沙恒大童世界3宗核心地块在降价7000万元后，被长沙市属国企旗下公司以2.83亿元成功竞拍，标志着这个规划投资超500亿元的湖南最大文旅项目正式启动盘活进程。从重庆湾项目获24.76亿元金融注资，到深圳深港国际中心通过政府收储重启开发，全国范围内的烂尾地标“复活”案例持续涌现，背后折射出存量资产盘活的多元路径与核心逻辑。

长沙恒大童世界的“起死回生”颇具行业代表性。这个坐落于岳麓区大王山片区的超级项目，原规划占地超6000亩，涵盖童话乐园、珍稀植物园、电影世界等多元文旅业态，一度被视为带动区域发展的核心引擎。然而，随着恒大集团流动性危机爆发，项目陷入全面停工，核心建设区域沦为“黄土深坑”，裸露的钢筋与荒芜的景象成为城市发展中的一道伤疤。今年7月，湖南湘江新区相关领导实地调研时明确提出“高标准盘活存量资产”的要求，为项目重启奠定政策基础。

首次拍卖的遇冷曾让市场对项目前景产生疑虑。11月15日，该项目3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地在京东法拍平台挂牌，最终因无人出价流拍。时隔半月，主办方将起拍价下调7000万元，最终吸引湖南湘江新区悦景投资有限公司出手。天眼查信息显示，该接盘方成立于今年11月29日，是长沙市管国企湖南湘江新区发展集团的全资孙公司，实控人为长沙市国资委，其快速成立并参与竞拍的动作，凸显了地方国资盘活核心资产的决心与效率。根据拍卖规则，接盘方需按原规划继续推进文旅业态建设，目前具体运营方案仍在酝酿中。

类似的盘活故事正在全国多点开花。重庆湾项目采用“政府+AMC+金融机构”的协同模式，成为化解复杂债务型烂尾项目的典型样本。在这一模式中，重庆南岸区政府承担资源协调与政策支持职能，中国长城资产作为AMC机构搭建特殊目的载体（SPV）有限合伙平台，有效隔离项目交叉违约风险，同时联合招商银行、中信信托等金融机构组建资金池，提供不超过24.76亿元的专项注资，为项目重启注入关键资金活水。

深圳深港国际中心的盘活则展现了政府主导下的规划重构路径。这个停滞8年的地标项目位于龙岗大运中心核心区域，政府通过68亿元的土地收储完成资产梳理，同时针对性调整规划方案，将原本以商业、文体功能为主的定位，优化为“居住+商业”主导的复合型功能区，住宅占比提升至60%以上。规划调整后，项目市场吸引力显著增强，为后续开发运营奠定了基础。

“核心地段的资产价值与多方协同的盘活模式，是烂尾地标得以重生的两大关键。”中国城市发展研究院投资部副主任袁帅分析指出，随着地产行业进入深度调整期，核心区域土地的稀缺性愈发凸显，这些项目的区位优势、土地价值与潜在商业潜力仍被市场认可，成为机构投资者抄底优质资产的重要标的。从市场逻辑来看，优质地段意味着稳定的消费需求与升值空间，而专业机构的介入则解决了资金、运营等核心难题。

不过，烂尾项目的盘活并非易事。袁帅强调，债务复杂、业态陈旧、规划滞后是盘活过程中的三大核心障碍。部分项目债务关系盘根错节，涉及金融机构、施工单位、购房者等多方权益，仅债务重组就需耗费大量时间与精力；同时，不少烂尾项目的原始规划聚焦办公、酒店等单一业态，已无法适配当前市场需求，需要重新进行功能定位与产品设计，这对接收方的资金实力与运营能力都是巨大考验。

山东隆湶律师事务所主任李富民则从法律与收益角度给出了更为具体的判断：“债权是否干净是烂尾项目盘活的前提条件。”他解释道，只要优先债权能够通过一揽子打折、解除查封等方式妥善处理，项目就具备了资产负债表重启的基础，而地段、容积率等指标反而可以通过协商调整优化。此外，地方政府是否愿意让渡部分增值收益也至关重要，毕竟机构投资者参与盘活的核心诉求是保证合理收益率。

在具体操作层面，成功的盘活案例往往遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”的原则。对于接盘企业而言，精准测算新业态的租金收益、运营成本与债务成本，确保资金成本得到有效覆盖是首要任务。例如，部分项目通过将闲置楼层改造为高端酒店、特色商业街区等业态提升溢价能力；同时引入商业、办公、文旅、居住等复合功能，形成业态协同效应，降低单一业态受市场波动的影响，提升项目整体抗风险能力。

从行业意义来看，烂尾地标的批量“复活”不仅修复了城市空间肌理，更探索出化解房地产风险的有效路径。中指研究院企业研究总监刘水表示，AMC机构与金融机构的专业能力，叠加政府的政策支持与资源协调，形成了化解存量风险的合力，这种多方协同模式正在成为行业范本。随着更多优质烂尾资产被盘活，不仅能够释放核心地段的价值潜力，还能带动就业、税收等相关产业链复苏，为城市发展注入新动能。

未来，烂尾项目盘活仍需破解多重挑战。一方面，部分项目债权关系复杂，协调难度较大，需要建立更高效的沟通机制与债务重组方案；另一方面，市场需求的动态变化要求接盘方具备更强的产品创新能力与运营实力，才能实现资产的可持续增值。业内人士建议，未来可进一步完善政策支持体系，鼓励更多社会资本参与存量资产盘活，同时建立健全风险防控机制，保障各方权益，推动烂尾项目盘活工作常态化、规范化开展。