“产品精耕·新质生长”2025中国住房租赁产品力峰会顺利召开

12月4日，由克而瑞长租、中房优采联合举办，宜家家居支持的“产品精耕·新质生长——2025年中国住房租赁产品力峰会”顺利召开。

本次发布会，来自全国各地国企平台公司、品牌运营机构、建筑设计机构、供应链企业等关联行业的超两百位代表，共同探索如何通过产品力的持续提升，为租户创造“好房子、好生活”，为行业培育“好资产”，并共同见证2025年度中国住房租赁行业产品力榜单发布。

克而瑞集团CEO张燕出席活动并致辞，克而瑞长租总经理王伟现场发布《2025中国住房租赁产品力发展报告暨白皮书发布》，克而瑞长租、宜家家居、中房优采三方代表现场启动“携手共建绿色好公寓”暨样板间征集活动，招募“绿色可持续”样板间合作伙伴，共创高品质居住空间。

万科泊寓空间产品负责人泊言总经理黄婷、雄安集团保障房公司总经理程杰、宜家家居上海大区市场总经理沈静芬、保利发展运营管理中心资产事业部副总李媛媛、上海锋思城界建筑设计研究院有限公司首席建筑师方华、贵州贵安商管副董事长、总经理黄瑜、四川天府人才乐居住房租赁有限公司总经理李泽、成都交投资管公司副总经理罗小华、湘江悦家房屋租赁有限公司副总经理汪镇江、建发房产元晟恒公司长租板块总经理许晓玲、宁波市海曙安居产业投资集团有限公司总经理杨杰、方隅公寓副总裁池焕元、华发优生活执行副总经理邵俊、贝壳找房惠居商业化事业部上海城市总经理何坤伟、郑州城发安居有限公司副总经理高亮等企业代表出席活动参与交流。

壹

2025年度重磅测评及研究成果发布

中国住房租赁产品力100工作组持续开展深度研究，专注推动行业产品力的长期发展，自2022年起已连续四年开展“中国住房租赁产品力”系列测评研究，见证行业从“有”到“优”的品质跃迁，全面解析行业最新动态，搭建权威测评平台与开放交流空间。

今年，依托大数据，不断夯实的底层数据体系，测评与研究工作的专业性、权威性进一步提升，首创“属地化深度测评体系"，逐步完成华北、华南、中西部、华东四大区域系统性测评，发布发布多份区域产品力研究成果，并最终发布《十佳新建大型租赁社区》、《十佳新建精品租赁项目》、《十佳存量改造租赁项目》、《十佳高端租赁项目》、《十佳国企高质量发展项目》以及《十佳青年公寓产品系》六大榜单及全国百强项目（点击阅读）测评成果，真实刻画中国租赁产品的进化轨迹。此外，白皮书成果《2025中国住房租赁产品力研究白皮书》也一并发布。

解读 | 2025年度中国住房租赁产品力测评研究成果发布!（点击阅读）

贰

行业大咖齐聚共探产品精耕之路

住房租赁行业竞争逻辑已从早期的规模扩张与资源抢占，逐步转向以产品力和运营力为核心的新赛道。一场围绕用户全生命周期价值的全面升维正在展开，涵盖产品创新、服务体验与运营效率的多维进阶。

以下为嘉宾分享精华摘要:

开场致辞

聚焦居住本质・深耕产品价值

克而瑞集团CEO 张燕

2025年，《住房租赁条例》正式施行，与 “租购并举” 制度形成政策合力，中国住房租赁行业迎来转型分界，从“规模扩张与体系奠基”迈入“精准保障、品质升级与运营增效”的精耕阶段。当前我国租赁人口已达2.6亿，需求结构深刻演变，租赁周期延长，从 “短期过渡” 转向 “长期生活方式”，需求从 “有房住” 升级为 “住得好”，推动行业聚焦产品力建设。

今年克而瑞产品力测评显示，地方国企主导的新建项目占比 77%，保租房供应占比 82%，均稳步提升。产品创新与精细化运营成效显著：户型设计更精细，开间仍是主力但面积趋小，多房产品占比提升且功能优化，同时适配地域气候与细分客群需求；公区聚焦高频场景，自习室等配置率大幅提升，机器人服务常态化，高车位配比精准匹配高品质需求；大型租赁社区园林对标商品房，构建主题化场景化体系，实现从 “成本中心” 到 “价值中心” 的转变；运营服务数字化升级，基础服务模块化，通过智能监控控制成本，资产端降本增效，非房收入成为新增长曲线。

这些变化印证了行业共识：企业正将成本聚焦居住体验，挖掘真实需求，让租赁住房从 “单一居住载体” 升级为 “有社交、有温度的生活共同体”。

住房租赁是 “租购并举” 制度的重要支撑。克而瑞通过数据研究、产品测评及标杆项目与白皮书发布，助力行业建立产品标准，传递 “精耕产品” 理念。期待各位同仁在产品精耕道路上收获硕果，共同见证中国住房租赁行业高质量发展！

主题演讲一

2025中国住房租赁产品力发展报告

克而瑞长租总经理 王伟

当前行业在产品创新与精细化运营方面呈现出显著进步，产品精耕已经成为企业的核心竞争力。在这样的背景下，行业需要权威的数据洞察与趋势指引，而克而瑞长租始终深耕行业研究，聚焦租赁“产品力”核心。

一、产品特征

开间户型主导，多房市占提升，大面宽/双阳台趋势显著，公区打造注重需求导向和资源整合

• 整体呈开间主导，华北/中西部开间户型占比超80%，华南/华东多房户型提升明显
• 在有限面积内，通过起居模块扩容及空间集约利用，灵活适配租户多样化生活需求
• 利用多套房设计及“大户型拆分”策略，最大化资产收益并提升抗风险能力
• 着力于户型模块优化和室内软装配置，强化居住体验，有效提升入住率和溢价能力
• 根据客户特征，提供专属化配置、配套，跳出同质化竞争
• 室内公区注重需求导向和资源整合，开始自营咖啡/超市品牌，实现成本中心向利润引擎转型
• 社区景观品质对标高端住宅，空间功能趋社区化，更增设网红地标等强化项目个性与记忆点
  
• 运营升级聚焦新媒体获客降本、灵活长短租结合提效、体系化智能升级优化体验
• 服务聚焦晨晚专项提升/智能化/办公支持/个性化需求等维度，全方位提升服务，升级租客体验

二、区域特色

华东全维升级产品与运营；华南聚焦地域气候特色化打造；华北以北京为代表的新建租赁社区及高端人才社区，在户型设计、立面、景观设计提升突出；中西部软装优化颜值与功能，增设独立/共享厨房满足品质与社交需求。

• 华东区域租赁产品向一体化生活生态系统升级，通过全维升级产品与运营，实现高溢价与品牌差异化
• 华南新建/改建公区打造分化，同时聚焦地域气候，通过针对性设计提升居住品质与资产收益。在公区面积配置上，新建和改建类分化特征明显。
  
• 华北以北京为代表的新建租赁社区及高端人才社区，在户型设计、立面、景观设计提升突出。
• 中西部软装优化颜值与功能，阳台配置升级，增设独立/共享厨房满足品质与社交需求
  

三、未来趋势

以全面提升产品力与服务力实现从基础居住向品质生活的根本跨越

供应趋势：“十五五”上半程将延续新建主导，随着存量改造持续增加，叠加推进民宅纳保，市场竞争加剧，倒逼企业聚焦产品力进化，寻求市场突围

产品趋势：通过产品线细分、空间优化、公区配套及景观打造，构筑产品力基本盘；通过精致软装、定制化家具和高标准用材，助力产品力进阶

运营服务趋势：通过数字化精准获客、灵活运营与服务体验内外协同，系统构建以客户价值为中心的服务升维；从标准化供给向个性化、无界化价值生态跨越，驱动产品力与服务力系统升级。

主题演讲二

好房子・好生活・好资产

宜家家居赋能长租公寓品质升级与效率革新

宜家家居上海对公业务高级市场经理顾娅丽

当前长租公寓行业与国家政策同频，安全、舒适、环保、智慧成为核心要求，且不同城市、客群需求差异化显著。行业面临成本压力大、效率瓶颈突出、品质与增值矛盾三大痛点。

宜家以“为大众创造更美好的日常生活”为核心，推出四大核心优势解决方案：一体化设计适配不同客群场景；全球供应链保障多项目高效落地，降低15%-20%采购成本；严达多国环保标准且兼顾性价比；全周期售后提供24小时响应及长期质保。

针对行业痛点，宜家通过集采优惠、家具回收循环缓解成本压力；优化流程实现300套公寓15天高效交付，降低65%投诉率；以定制化设计和社群服务破解品质增值矛盾，已与各类企业合作落地多个项目，为行业创造长期价值。

启动仪式

宜家家居X克而瑞长租X中房优采

“携手共建绿色好公寓”暨样板间征集启动

宜家家居联合克而瑞长租、中房优采共同启动“携手共建绿色好公寓”暨样板间征集启动仪式！三方携手推动绿色、健康、舒适的高品质租住理念落地生根，共同打造一批具有示范效应的好公寓，为广大租客创造更加健康、舒适、安心的理想居所。

圆桌论坛一

产品精耕时代的需求洞察与价值创造

议 题：产品精耕时代的需求洞察与价值创造

主持人：方 华 上海锋思城界建筑设计研究院有限公司首席建筑师

对话嘉宾：

杨 杰 宁波市海曙安居产业投资集团有限公司 总经理

严 总 上海城方租赁住房运营管理有限公司 副总经理

池焕元 方隅公寓副总裁

邵 俊 华发优生活 执行副总经理

何坤伟 贝壳找房惠居商业化事业部上海城市 总经理

以下为对话嘉宾观点精选：

方 华：租赁住房行业已从增量发展转向质量提升，产品精耕是企业必修课，其核心是围绕客群需求创造多元价值，企业核心竞争力的关键在于精准匹配客群需求，而非单纯强调自身规划，需立足租客真实需求打造产品与服务。宁波海曙安居、上海城方、方隅企业、华发、贝壳各家企业的核心竞争力各具特色且精准聚焦。行业成功的核心逻辑是实现投资资产、社会价值、运营方与租客的多方共赢，这也是产品精耕的最终目标。

杨 杰：宁波海曙安居作为深耕住房租赁领域的地方国企，坚守社会责任初心、以社会效益为先，聚焦产业园区青年人才核心需求，打造赋能城市发展的租赁标杆。在欣寓云璟里项目中，其精准锚定客群画像，定制 37-58㎡精装宜居户型，同步规划千余平涵盖书吧、健身、办公等多元场景的复合公区，切实落地 “住有宜居” 理念。运营端秉持 “用户需求导向”，在商业布局与功能设计中预留灵活调整空间，通过常态化征集租户意见迭代运营策略，精心培育长效优质社区氛围。企业摒弃 “租金最大化” 单一导向，聚焦业态精准匹配与服务颗粒度升级，以高效响应需求与高品质居住体验赢得租户深度认可。凭借精准客群适配与精细化运营体系，项目在租赁淡季仍保持高出租率，成功将人才服务价值转化为可持续的产品竞争力与资产增值能力。

严总：城方以“产业定客群，需求塑产品”为核心运营逻辑，塑造“要租房 找城方”品牌形象，以徐汇滨江改造项目为典型：先描摹区域产业画像、锁定中高端创业者客群，产品遵循 “三分装修，七分装饰”，预留自主装饰空间增强租户归属感，公区打造创业者之家、路演报告厅等功能场景并配套相关活动，契合客群发展与价值实现需求。通过 “地段—产业—客群” 的完整分析体系，将深度需求洞察转化为差异化产品竞争力。同时，城方以“全龄化、全品类、全区域”为定位，构建基础生活、城市、产业企业三类服务体系，为企业定制分层居住方案，覆盖不同层级员工需求，并联动优质资源打造服务生态。此外，城方既为企业提供从定位、设计到运营的全流程轻资产服务输出，也为个人及企业客户提供上海全区域、全品类租赁产品，兼具资产退出与商办改造实践经验，打造全能型租赁住房服务生态。

池焕元：方隅公寓精准锚定年轻白领客群，以空间优化与细节微创新构建产品竞争力。选址聚焦核心区地铁便捷地段，优先保障满足社交、办公需求的公区品质，房间设计秉持 “留白”“减法” 理念，预留 DIY 空间提升居住依赖度。针对女性租客占比高的特点，上海吴泾方隅服务公寓强化储物收纳、增设专属化妆空间，搭配丰富色调精准适配需求。产品以20%创新实现约50%租金溢价，服务端坚守100%回复率、5分钟内响应，部分门店1分钟极致反馈，并通过每周社群活动强化租客归属感、降低流失率。作为资产管理平台，方隅聚焦合作基金项目资产保值增值，在行业租金下行趋势下，新开门店租金仍实现微涨，凭借对客群需求的深度挖掘与项目价值的最大化开发，构建起差异化核心竞争力。

邵 俊：华发优生活产品实现全年龄段客群覆盖，摒弃仅聚焦青年客群的传统，拓展至家庭式公寓、服务公寓、产业园配套公寓及康养公寓，精准适配不同年龄段居住刚需。针对家庭客群，注重隐私空间设计与代际生活习惯适配，提供专属家政服务，打造 “家的感觉”，顺应租购并举政策，让租赁成为主流生活方式。倡导 “服务即租金溢价”，将实用服务融入租金套餐，如家庭公寓标配定期保洁，多元空间提供健身、冥想等免费权益。通过标准化基础服务与精准化适配服务，以服务价值支撑租金溢价、规避价格战，实现差异化竞争。凭借对各年龄段客群居住与服务需求的深度匹配及人性化设计，华发优生活不仅将需求洞察转化为产品竞争力，还吸引地产主业业主选择托管服务，在满足租客需求的同时实现资产与业务价值提升，构建全龄化租住服务生态。

何坤伟：贝壳以数据驱动为核心，通过三大板块构建住房租赁竞争力：依托大数据分析成交数据与客户偏好，借情绪雷达监控互动情绪、捕捉需求痛点，以季度满意度调研反哺产品优化，同时推进工程设计标准化与成本把控。例如，通过区域客户分析，将松江项目原两居室户型中超 60% 房间改为适配品质需求的一室一厅，显著提升出租率与出租速度，以真实成交数据避免盲目调研，让产品贴合租客实际需求。针对女性租客占比高的特点，贝壳聚焦安全与便利需求，探索付费外卖配送至房间、早上好等增值服务；通过HQI评分机制优化房源展示，以解决用户核心需求实现服务盈利。作为行业新玩家，贝壳以真房源为基础，凭借技术手段降低客户找房的时间与经济成本，实现房源与需求的快速精准匹配，助力好房源高效触达客户，彰显全周期服务品质与高效匹配能力，契合行业发展核心目标。

圆桌论坛二

降本增效·提质升级

供应链赋能租赁产品的落地实践

议 题：降本增效·提质升级——供应链赋能租赁产品的落地实践

主持人：张启恩 中房优采华东大区总经理

对话嘉宾：

常海松 魔方生活服务集团CTO、魔方智联科技CEO

李 宜 海德泰克(上海)净水科技有限公司工程总经理

王海琦 杭州老板电器股份有限公司保障房事业部总监

蒋国宾 佛山和邦盛世家居有限公司华东区域总经理

以下是对话嘉宾观点精选：

第二场圆桌论坛由中房优采华东大区总经理张启恩主持，魔方生活、海德泰克等企业嘉宾围绕“供应链赋能租赁产品降本增效、提质升级”展开探讨，针对租赁市场户型优化、风格多元等需求分享解决方案。

魔方生活常海松表示，AI已渗透租赁服务各环节，其自主研发的智慧社区管理系统5.0，实现运营数据可视化与服务精准化，在珠海华发等项目中破解了租赁品牌数字化“数据不用、系统不联”的瓶颈。海德泰克李宜指出，租赁客群健康安全敏感度高，净水器渗透率大幅上升，其设备支持4G互联，可联合开发管理云平台实时同步运行数据，曾助河北某项目实现水质零投诉。老板电器王海琦介绍，ROKI数字厨电系列实现明火自动烹饪，助力打造“特色共享厨房”；旗下“老板名气”系列则适配租赁空间，兼顾成本与烹饪体验。和邦盛世蒋国宾称，通过模块化设计与远程监控技术，既方便住宅焕新、排查隐患，又能以差异化家居设计打破租赁房千篇一律的问题。

叁

榜单发布及授奖

克而瑞集团CEO张燕、克而瑞长租总经理王伟

为获奖优秀产品力企业和项目颁奖

克而瑞集团CEO张燕、中房优采总经理唐茜

为获奖优秀供应链企业颁奖