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东洲房地产开发有限公司也拿了奶西的一块地，即奶西323、324地块，如今这两个地块的案名正式官宣，名为「北京御林湾」。

而御林湾的入市，将重新改写奶西的局面。

朝阳奶西板块新盘御林湾以“6万+”价格亮相，较周边项目低出约2万元/㎡，这一价格策略可能重塑区域新房市场格局。

其中，324地块（南区）：规划12栋高层住宅楼，近百米楼间距，面积玻璃幕墙，勾勒潮流时尚外立面。
面积段约90-155㎡两居至四居，其中120㎡以上户型占比很高。得房率91-118户型在76-80%左右，120㎡以上户型80%以上。
所有一层都带院子。该区带有下沉商业广场，包含中直机关的家属楼、人才房和商品房，目前主体全部封顶。。

南区的优势在于，近百米楼间距。但缺点也不少，容积率2.2，且户型设计相较现在的“好房子”显然过时，得房率在80%上下。

而且南区324地块，不仅有商品房，还有中直机关的家属楼、人才房。

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这样的考虑，或许是开发商为了资金平衡需要。但“混居”也会导致居住人群差异大，社区氛围、管理标准不太好统一。

所以开发商想出来了奇招，据小道消息，“南区324地块的人才房/中直家属楼/商品房，在地上住宅有栅栏绿植等软隔离，地下车库也是隔离的，物业公司也不一样，可以认为是三个独立的小区。”

北京御林湾项目以其约6万元/平方米的预计单价正式入市，明显低于朝阳区奶西板块当前8.4万-9万元/平方米的主流价格区间。这一价格差距让御林湾与同区域楼盘形成了近30%的价格优势，引发市场对朝阳区整体新房价格体系的关注。

作为总房源达1500套的大型社区，御林湾的定价策略可能对购房者预期产生深远影响，并给周边项目带来定价压力。

01 价格对比：新盘低开，区域价差显著

御林湾项目的定价策略彻底打破了奶西板块原有的价格体系。根据市场消息，该项目预计单价仅为“6万+”，而周边在售的北京城建望京国誉府网签均价约为8.98万元/㎡，中建宸园网签均价约8.4万-9万元/㎡，金隅·望京云尚网签均价约为8.28万元/㎡

02 项目概况：准现房优势，差异化产品布局

御林湾作为奶西板块新供应，有其独特的产品优势。该项目由东洲地产开发，坐落于朝阳奶西板块，是一个包含住宅、商业及人才公寓等多种业态的综合项目。

项目总房源达1500套，主打90-220㎡户型，覆盖从刚需到改善的不同需求。

项目分为两个地块，西区323地块定位高端改善，产品为210-220㎡四居洋房；南区324地块兼顾刚需和改善，产品为约90-155㎡两至四居。

最大的亮点在于其准现房状态——所有楼栋已全面封顶，购房者可以更直观地评估产品品质。

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03 市场背景：五环外政策利好，板块竞争加剧

御林湾的低价入市有着特殊的市场背景。今年8月，北京开始执行新的楼市政策，“满足购房资格的，五环外不限购”。这一政策对海淀、朝阳、亦庄等产业和企业聚集、潜力群体多的区域影响尤为明显。

御林湾所在的奶西板块正是这一政策的受益者。从市场供应看，奶西板块改善型产品竞争异常激烈。除前述的望京国誉府、中建宸园外，板块内还有多个改善型项目在售。随着御林湾的入市，板块内项目竞争将进一步加剧，可能引发连锁市场反应。

04 区域影响：价格体系重构，购房者预期生变

御林湾的“6万+”定价对朝阳区新房市场可能产生以下几方面影响：

价格标尺效应。御林湾的定价为朝阳区五环外新房设立了新的价格参考点，后续入市项目将不得不参考这一价格水平进行调整。

客户分流压力。与周边项目近30%的价差将吸引大量购房者关注，可能导致周边项目客户到访量明显下降，销售周期被迫拉长。

价值认知重构。大幅度的价差可能让购房者重新评估区域房产价值，对原有8万+的价格体系产生质疑。

特别是对于早期以较高价格购地的项目来说，御林湾的定价策略将带来更大的销售压力。

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05 开发商策略：低价跑量，回笼资金

御林湾能够以“6万+”价格入市，与开发商的战略选择密切相关。该项目地块早在2017年就已由首农集团获得，土地成本相对较低，为开发商提供了更大的定价空间。

准现房销售是另一个重要因素。项目所有楼栋已全面封顶，开发商可能希望通过低价策略快速完成销售，回笼资金。

北京御林湾，共分2个小区

• 西区容积率1.3，2# 3# 4#共3栋，78户大平层，户型面积是中间户213平和边户220平
• 东区容积率2.6，12栋楼，1485户，户型面积从90平～155平不等

一、220平，洋房，边户

【巨幕朗境】约14.9米南向面宽，约6.5米巨幕宽厅，南向双套卧

【超级联动】奢阔LDKB空间，家庭互动与社交场景从容切换

【尊逸主卧】酒店式奢适主卧套，独立衣帽间、卫浴五件套尽享舒逸

【优越双厨】独立中西厨，空间阔绰，尽享世界美食

【入户私享】独享电梯厅，尊崇归家仪式

二、155平，小高，边户，楼王景观

【奢适主卧】奢逸主卧套房，独立卫浴、飘窗

【宽景明厨】约5.3米阔尺厨房，双窗采光观景

【双间收纳】双家政间，收纳井然有序

【仪式玄关】入户独立储藏系统，室内整洁雅致

三、125平，小高，中间户

【全明通透】阳光清风，明亮舒居

【环幕阔境】约27㎡奢阔主卧套房，270°环幕视界

【亲情联动】LDK联动布局，多情景交流互动

【精细收纳】全空间精细收纳、高效有序

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