北京买房：理清思路，购房建议1735

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家现住在双井富力城A区，141平米是唯一的房子，现在市价1100万，想现在卖掉后买百环家园西园的房屋三居室约580万。这样可以套出资金约500万再买一个富力城的房子大开间约300万后还可以留存手中的约100万，如果不卖富力城的房子以后再卖担心继续下跌低于1000万。非常焦虑请您给个建议。

A：

1、您这想法挺特别的，不多见，估计除了中介谁都不敢给什么建议。我也只能是列出情况供参考吧。

2、富力城A区141平的，面积超了普宅线但不多，其他看不出什么劣势。1100/141=7.8万单价。这里的坪效应该是100块钱左右，那这套房能租1.4万吗？如果可以的话，租售比应该是700多不到800吧，对于高档小区的大户型来说基本合理，虽然赶不上小户型划算，但在同档次小区中正常。

3、百环家园，曾经是全北京地段儿最好+价格最高的经适房。但到目前为止，这里是全北京保值最弱的经适房。以后的价格走势看品质是否能提升吧，希望能逆转。

当然，如果您能买到性价比很高的房子那就算捡漏儿了。所谓性价比其实就是租售比，北京平均值是650，百环的估计能在600左右，那如果您看的这套房能租到小1万就算很值了，越高越值。

但考虑好，如果不是真的捡漏儿，那即便大盘回暖，百环这种小区可不算投资性强的，最好成绩就是不再走弱而已。

4、富力城300万的大开间怎么说呢？这我不敢瞎说，看具体的情况吧。不过一般来说，开间是所有户型中保值相对弱的，尤其是大开间更弱。这种户型单身和小家庭自住很合适，租金也合适，但相对房价走势来说不太占优，否则也不会现在的价格。

所以还是看是否能捡漏儿吧，关键是价格，能买到超跌的就算值，否则就未必怎样了。

5、富力城的是否低于1000万，如果这户型的房预估租金能达到1.4-1.5万，那跌过千万的可能性很小。毕竟这是高档小区，又是大户型，租售比本来就要高于平均值，跌到平均值就算明显超跌了。

6、留100万，如果有稳妥+高息的理财渠道就套现，如果没有的话，那现在大银行的存款利息最高1.5%，国债是1.7%。而北京现在平均租金收益率是1.8%，小户型非学区房最高能到2.5%。

所以考虑好吧，北京楼市上这种租金收益高过存款利息的时候不多，到现在才三次，每次都是相对低点。

7、总之我建议是再考虑一下吧，一般如果说避险投资都是换好房子，毕竟只有好东西才什么时候都稀缺呢。很少听说卖了好的买弱的，图什么呢？

打个比方就是现在就业形势不好，怕单位降薪，所以辞了央企的工作去跑外卖，我估计这么干的不会太多。毕竟经济是有周期的，顺着政策和趋势才可能更有利。

仅供参考。

二

Q:

儿子儿媳都在北京体制内上班，，一个在豆各庄，一个在车道沟附近，儿子家住在长阳，自己的房子，当初买房也是买在了高位上，小孩快三岁了，户口在西城，现在纠结的是想换套房子，还是租房，两个人能折中一下上班的距离，但是手里的预算不到200万，长阳的这套房卖的话的跌100多万元，章哥能给个建议吗？

A：

1、豆各庄和车道沟上班，住长阳，那折中的话就是中轴路了，合适吗？

2、而且既然是都在体制内，那孩子上学的话有没有政保？哪种政保？对房子的位置有什么要求吗？这还是先跟单位确认一下吧，各单位的政策都不太一样。

3、常规来说，如果单位对“房籍”没有要求，那“换租”是相对更划算的。比如把朝阳的房子租出去，然后拿着租金在西城租房子，一般能占西城25%左右的便宜。

但您家房子在长阳，近郊的房子一般都租金略低，占不到太大便宜，也就10-15%吧。而且随着入学人口的减少，学区房的溢价也有可能再下降，那这种换租就意义不大了。

4、另外还一点，常规建议是房子最好别太折中，而是尽量方便一方的通勤。毕竟孩子上学之后需要家长陪伴，那一个人辛苦总比俩人都没时间陪孩子要强的多。

5、再有一点，长阳的房子装修怎么样？如果装修一般就无所谓了，换租的话怎么都至少不吃亏。但如果装修的很好，那出租的话可毁装修，一般三年左右就毁的没什么价值了，对应房租不划算，还不如趁着装修值钱的时候卖掉呢。

6、总之我现在提不出什么建议，也看不太懂您家这预算。反正孩子离上学还三年呢，甭着急，再考虑一下，也跟单位确认好政保的政策再说。

如果是不限房籍，那要不就看看海淀西部的这几个学区，比如北太平庄和学院路等地，学区不是太热门，在这种时期有可能买到溢价很低的房子，那性价比就划算多了，或许从数值来说比长阳的还合适呢，离西城也都不远。但这看您家的预算吧，做个详细点儿的。

仅供参考。

三

Q:

我家4口人，2个孩子已上大学，现在住在通州，考虑以后孩子工作就业，准备在城区购买大户型改善房。看了奶西地块国誉府的200平4居，开发商还有尾房，价格和刚开盘时没有降价。想请教章哥，我们是现在买国誉府的房子，还是等着过2年买它的现房或者是二手房价格更合适些？

而是我们考虑大概10年后，我们会卖掉这种大户型的房子，换回100多平的房子，您觉得这种低密的大平层，保值的可能性大吗？

A：

1、这问题我不好回答，因为对新楼盘不熟悉，连价格都不知道，点评人家不合适。

2、不过提醒一句，常规建议是慎选尾房，除非是长期自住不准备卖的。因为既然是尾房就说明不好卖，而且是在我们开发商的售楼处+渠道商+中介，还有各种媒体和活动推介的情况下都不好卖的。

那在新房阶段，这么多人花了这么多钱都没卖掉，成为二手房之后，您认为凭个人能力能找到高价接盘的吗？至少不容易吧，所以考虑好再买，商品价格是由供需关系决定的，接盘的人少，价格就上不去。

3、另外二手房是楼盘的真正价值，新楼盘则是土地方+开发商认为的价值。至于买哪种房就看折扣和计算性价比吧，用数字说话才有说服力。让当地中介算算吧，他们熟悉行情。

4、低密大平层的保值，这得配合地段儿，有的地段儿就好卖+保值，有的地段儿就成错配了。用吃饭打个比方吧，您说佛跳墙在什么饭馆儿能卖出高价？高档酒楼呗，这才能真正体现出价值。而如果在大排档那肯定没有东北乱炖好卖了，价格也就上不去。

豪宅也是如此，在有钱人扎堆儿的地段儿就保值，典型的看万柳等地，甭说大平层了，连别墅都保值。但普通地段儿就差多了，北京保值不好的豪宅有的是。

所以这就找人评估奶西的地段儿价值吧，将来能源源不断的吸引到富人就能保值，否则就是错配。

5、总之这种新楼盘的问题我回答不了，只是列出这些情况供参考

仅供参考。

四

Q:

请问，我今年38岁，来北京13年了，2021年几乎最高点买的房子，现在跌幅高达20%以上。悲催的是我失业已经一年半，仅靠老婆和不多的积蓄在还月供，每月1万多，压力非常的大，最多再支撑一年不到。

我想问的是，我是**行业从业者，按照行业惯例是每五年一个兴衰周期，这次周期是2022年开始的，按惯例应该是今年就开始回暖。但到年底了也没有任何好转的迹象，明年更不知会是什么情况？

如果不回暖的话那我恐怕还很难找到工作。而如果再叠加房价继续下跌，我们拿着这套房就成负资产了，还不如提前卖掉。所以我想问您，北京房价将会是如何走势？我们是否有必要再死扛着，至少一年，甚至两年。

A：

1、这我怎么回答啊？我认为这是两件事，一是您的行业是否回暖+是否找到工作的问题，第二才是楼市行情的问题。这两个问题是独立的，不太好混为一谈吧？

而且就算是楼市现在就回暖了，房价上涨，但如果您没有找到工作+没增加收入，那对生活有什么实质影响吗？撑不住月供还是撑不住啊。而且这种情况下会不会因为更加舍不得卖房，进而更加窘迫啊？

2、所以我觉得您迫切解决的不是楼市是否回暖，这根本无法准确预测+控制。而能有所控制的只是您是否找到工作或增加收入，如果能，那也就无所谓什么房价涨跌了。

3、我还是这句话，北京房价没什么下跌空间，就因为租金收益率已经超过同期银行利率。这种情况在历史上出现的次数就三回，每次都是相对的低点。但什么时候开始上涨我不知道，也不敢预测。

4、您的行业我也不懂，不敢多说什么。只能说我理解您的心情，但实在帮不上什么忙，能坚持就尽量吧，好日子都是熬出来的。

仅供参考。

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