呵护牛市 | 中储房能救房地产吗？

1.有大事

文章3000字，太干了，别噎着。

老规矩，先说市场。

昨天央妈放出消息1万亿买断式逆回购释放流动性。

为了呵护这次牛市，真得是花大力气了，一定要把这些信号全部结合起来看。

不要轻易抛售低位获得筹码。

这波牛市能持续2-3年，不会被轻易打断进程。

这项举措用白话来讲就是对险资买股监管放松了。

保险企业可以用更多的保费去买A股了。

以具体数据为例：

沪深300成分股风险因子由0.3降至0.27；

科创板股票由0.4降至0.36；

若险资持有符合“长期持仓”条件（如过去六年加权平均持仓超三年），即可享受该优惠。

据中泰证券测算，仅静态测算即可释放最低资本约326亿元，若全部用于增持沪深300股票，对应可带来超1000亿元增量资金。

而且国内保费还在年年增长，2024年总保费已高达5.7万亿。

放松监管后，未来这些保费会流入A股，成为长期资金。

长期资金越多，理性资金越多，未来大A的走势会越来越健康。

今年整体经济数据依然疲软，也不影响大A走牛。

股市往往在经济底部，复苏初期出现，这个时候货币是大宽松的。

5月份，降息降准各一次，降息0.1%，降准了0.5%。

再加上11月的10000亿MLF释放流动性。

12月5日的10000亿买断式逆回购操作。

货币宽松，释放流动性给市场。

这些操作组合起来的信号非常强烈，就是要扭转全社会的悲观经济预期。

股市不是经济的晴雨表，股市是货币的晴雨表。

来说说房地产。

中储房可能才是解决房地产问题的终极模式。

这不是我说的，是前房改组组长孟晓苏说的。

这个人的发言为什么值得关注？因为他不是普通的专家学者，他是真正参与过房改政策制定的技术官僚。他说的话，某种程度上代表着一种政策信号。

现在房地产市场上各种声音太多了，中介说房价要涨，自媒体说房价要崩，听多了你会发现，大部分人都是屁股决定脑袋。

但孟晓苏不一样，他的观点背后，藏着解决当前地产危机的底层逻辑。

这是怎么个事呢。

就是现在我们在“衣”方面，上面设立了中储棉。

“食”方面，上面设立了中储粮。

“行”方面，上面设立了火车票价格限制。出过国的人就知道，在中国普通人的公共交通成本绝对是数一数二的低。

单单“住”方面，上面对平民的托底是非常弱的。

如果把房地产视作为民生必需品，那设立个中储“房”是非常合理的。

丰年作物产量高，棉价，玉米，大米，小麦等粮食价格就会走低，国家可以注资给对应的企业，再由企业出面大批收购棉花，粮食。

等到荒年价格上涨，再把储备的棉花，粮食抛售给市场。

“蓄积以备灾、平粜以安民”，这种平抑物价，稳定经济的做法，既保障民生，又增强国家抗风险能力，是古代中国最早的宏观调控思想之一。

孟晓苏就主张把这招用在当前的房地产行业。

其实国家在三年前，就设立了3000亿房地产收储资金。

但问题是当前的地方资金也是捉襟见肘，没办法支撑起房地产收储的计划。

当前的房地产库存达到了7亿多平方米，而需要收储的房地产大概是2亿多平方米。

另外5亿平方的房子不用收储，可以作为货架的“货”，放在市场上供人挑选。

这就需要成立央企中储“房”，资金规模达到几万亿才能匹配上当前的房地产库存。

第二个观点是收储后的商办用房可以用来做保障房，真正让利给平民。

商办用房是土地性质为商业或综合用地，使用年限通常为40-50年 ，这就是常说的公寓楼。

这批房子的拿地价是相对而言较低的，全国平均地价占房价比例约为23.2%。

以帝都为例，前一段时间房价平均6万块钱每平米的时候，公寓也就是2.1万块每平米。

公寓这批房子现在由于经济萎缩空置了非常多，价格也不贵，很适合用于收储作为保障房。

而商品住房土地性质为住宅用地，使用年限为70年，也就是我们常说的商品房。

这部分房子的成本主要是拿地价，拿地价占了房价的2/3左右，这部分房子一旦收储，等于是自己压低地价，这对地方来说是不利的。

所以中储房一定会先从公寓入手。而这部分房子中储“房”买了之后，先屯在自己手里，对于国家这个实体而言多屯几年问题不大，等房地产形势好了再拿出来卖给市场。

同时，中储房的出现，也避免了中央直接给地方发钱兜底。

为什么中央不能直接给地方发钱兜底？

因为这个口子一开，后患无穷。这等于是告诉地方：你们随便搞，搞出问题也有人兜底。这在财政纪律上是说不通的。

所以必须换一个方式——成立一个央企，用市场化的手段去收购房产。这既解决了政策合理性的问题，又能真正把钱投到市场里去。

第三个观点是房地产还需要几年走出低迷？

现在东大房地产已经低迷4年还没走出来。

我们来看几个国外例子。

美国是4年，2008年金融危机后房地产低迷，直到2012年走出来，2012当年房地产销售一年增长了19.9%，逆转房地产低迷情况。

香港是6年，香港在1997年亚洲金融危机楼市下跌之后，2003年走出的低迷。

日本是22年，日本是失去的30年，房地产从1991年开始低迷，一直拖到2013年反转。

我估计，我们6-8年的时间也差不多了。

主要是城镇化还有点区间，我们现在按照常住人口，城镇化率是67%。但按照户籍人口算，实际城镇化水平是48%。

所以这里面房地产需求还是存在的。

从长远看，房地产市场是一个长线的市场。美国房地产业已经发展了一两百年，经历了若干周期，在2008年低迷和2012年走出了低迷之后，又强劲发展到现在已经过去了13年。所以房地产是一个长线发展又不会消失的产业。

那刚需要不要买房呢？

我觉得，万变不离其宗，就是看国家会不会下场收房，如果真下场了，那房地产就是真见底了。

跟着国家下场买房，国家都想要的资产才是优质资产。

所以对于当下的刚需来说，完全可以再等等，晚买一年房，少打一年工。等国家都开始对房子收储的时候，那才是真正的底部。

而对投资者来说，房地产作为投资品的时代，真的已经过去了。未来房地产更多是居住属性，而不是投资属性。炒房已经赚不了钱了，炒房只会让你亏钱！

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风险提示：

以上为个人观点，仅供参考。短期涨跌不预示未来，如提及个股或基金不代表投资建议。投资需谨慎。

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