11月楼市向好，上海二手成交创新高

家人们！今天必须给大家聊个炸裂房产热点 —— 上海 11 月二手房直接卖 “疯” 了！咱先把干货数据摊开说，不玩虚的：官方网签数据显示，2025 年 11 月上海二手房成交了 22943 套，比 10 月的 18483 套足足多了 4460 套，涨幅高达 24%！这可是自今年 5 月以来的最高纪录，相当于每天平均卖出 765 套，周末更夸张，单日成交直接冲 900 套以上，有 7 天甚至破了千套，月末最后一周直接卖了 5557 套，堪称 “翘尾王炸”！

可能有朋友会说 “不就两万多套吗”，但咱得结合背景看：今年二季度后市场一直冷冷清清，“金九银十” 都没掀起浪花，10 月还因为长假掉到 1.8 万套，谁能想到 11 月突然逆势反弹？而且这已经是今年第 5 个成交量破 2 万套的月份，和去年 “929 新政” 后的火爆行情基本持平，说一句 “成交量企稳信号拉满” 真不为过！更关键的是，这波成交不是靠高端豪宅撑场面，而是咱普通人用 “真金白银” 堆起来的 ——400 万以下的刚需房源占比超八成，其中 200 万以下的占了一半还多，300 万以下的更是高达 60%，说白了就是刚需群体集体 “上车” 了！

那问题来了，为啥偏偏 11 月突然 “爆单”？咱拆解三个最实在的原因，都是咱普通人能感受到的：

第一，政策红利真的落到实处了！从 8 月的 “沪六条” 到 9 月的 “沪七条”，再到 11 月的税费新政，这一波组合拳直接降低了买房门槛：外环外限购松绑，二套房首付比例降到 20%，增值税征免年限调整还取消了普通住房标准，相当于买房成本实实在在降了。就拿外环外的刚需来说，以前没资格买、首付凑不够的，现在政策放开，手里的钱够得着了，自然愿意出手。还有置换的朋友，以前卖了老房没资格买新房，现在政策打通了 “卖旧买新” 的链条，很多人趁机换大房，这也带动了老破小的成交。

第二，房东 “低头” 了，性价比到位了！这波成交根本不是房价上涨带起来的，反而恰恰是房价回调后的 “以价换量”。数据显示，11 月上海二手房挂牌均价 58025 元 / 平方米，还在下跌通道里，部分机构监测的成交均价甚至只有 45392 元 / 平方米，比去年同期少了 7708 元！简单说，就是房东不硬扛了，以前漫天要价的少了，不少人主动降价让利，尤其是外环外的老破小，议价空间变大，刚需终于觉得 “划算” 了。比如浦东一套 35 平的一居室，143 万成交，月租金能到 3700 元，租售比超 3%，比存银行、买理财还香，这换谁不心动？

第三，积压的刚需实在憋不住了！咱普通人买房图啥？不就是结婚、生孩子、孩子上学这些刚需吗？“金九银十” 没买到合适的，11 月看到价格回调、政策给力，自然集中释放。而且现在租房也不便宜，很多人算过账：贷款 100 万买套 150 万的小房子，月供大概 4200 元，和同区域租金 4500 元差不多，甚至更低，“租房不如买房” 的心态让不少人果断下手。还有个关键变化：二手房挂牌量降了！11 月底挂牌总量 16.96 万套，是半年来首次跌破 17 万套，核心区比如虹口、静安的挂牌量降幅都超 4%，以前那种 “一套房几十人抢”“房东坐地起价” 的乱象少了，无效房源被市场淘汰，刚需反而更容易找到合适的房子。

这波成交量暴涨，带来的影响可比想象中深远，咱普通人能直接感受到：

首先，房东心态变了！以前那种恐慌性降价抛售的少了，11 月房东撤牌率都升到 15.3%，尤其是内环内的次新房房东，87% 都选择撤牌观望，不想低价卖了。但外环外的老破小房东还是很务实，该降价还得降，毕竟刚需主力盯着的就是这个价位。简单说，市场开始 “分化”，不是所有房子都能沾光，只有性价比高的刚需房才好卖。

其次，“卖旧买新” 的链条活了！以前很多人想换房，老房子卖不掉，新房就买不起，卡在中间两难。现在二手房成交量起来了，老房子能顺利出手，置换族就能去买新房，这不仅救了二手房市场，还能带动新房市场回暖，形成良性循环。比如有朋友卖了普陀的 65 平老公房，立马去嘉定新城换了 90 平的次新房，终于能给孩子整个书房，这种真实需求的释放，才是市场企稳的核心动力。

最后，市场信心慢慢回来了！前阵子大家都在说 “楼市要崩”“买房必亏”，不少人不敢出手。但 11 月这波成交数据一出来，大家发现 “原来还是有人买房”“市场没那么惨”，观望情绪少了，无论是买房的还是卖房的，都变得更理性，不再盲目跟风恐慌。

聊到这儿，咱得说点实在观点，不吹不黑，既不唱衰也不盲目乐观，都是我跑市场、跟中介和购房者聊天总结的真心话：

第一，这波 “回暖” 是 “结构性企稳”，不是 “全面反弹”！别一看到成交量涨就觉得 “房价要暴涨了”，清醒点：成交量涨了，但价格还在跌，11 月挂牌价同比降了 9%，成交均价也在往下走。而且涨的都是 300 万以下的刚需房，高端豪宅、远郊大户型该难卖还是难卖，内环内次新房房东撤牌观望，本质是不想低价卖，不是市场有多火。说白了，现在是 “刚需房的春天，高端房的寒冬”，市场分化会越来越明显。

第二，这不是政策 “硬拉” 的泡沫，是市场 “自发匹配” 的结果！以前政策刺激可能还会有投资客炒房，但这次 80% 的成交都是刚需，投资客几乎绝迹。房东降价让性价比凸显，刚需觉得 “买得起、划得来” 才出手，这是供需双方慢慢找到平衡点的过程，比靠投资客撑起来的行情靠谱多了。但咱也要明白，政策只是 “托底”，不是 “兜底”，想靠政策让房价回到以前的高位，根本不现实。

第三，楼市正在经历 “去泡沫” 后的理性回归！以前买房闭眼涨的时代早没了，现在买房看啥？看性价比、看配套、看租售比。那些地段偏、房龄老、没学区的房子，就算降价也难卖；而那些通勤方便、总价可控、租售比高的刚需房，才是市场的 “硬通货”。这对咱普通人是好事，意味着楼市不再是 “投机赌场”，而是回归到 “住有所居” 的本质，真正有需求的人能买到合适的房子，而不是被炒房客裹挟。

最后我想说，11 月上海二手房的成交暴涨，更像是市场的 “一次深呼吸”，证明上海楼市的潜在需求还在，只是需要合适的价格和政策环境去激活。它不是 “牛市来了” 的信号，也不是 “市场见底” 的终极答案，而是告诉我们：楼市正在慢慢调整，朝着更健康、更理性的方向发展。

未来的市场，不会再是 “一刀切” 的涨或跌，而是 “好房子有人抢，差房子没人要” 的分化时代。咱普通人不用焦虑，也不用跟风，看清自己的需求，看懂市场的逻辑，才是最靠谱的。不知道老铁们怎么看？你们觉得这波成交是真回暖还是短期热闹？评论区聊聊你的看法，关注我，后续持续给大家扒楼市真相，不玩套路，只说真话！