超30万方！荔湾两大巨无霸地块，即将杀到？

就在昨天，翠城花园东地块经过76轮激烈竞价，最终被保利以35亿元斩获，溢价率超27%！

而另一边的荔湾白鹅潭，两宗重磅巨无霸地块也有了新动向——

过去1个月，先是西塱车辆段启动勘察招标，再到广钢车辆段一期调规，前期工作密集推进，体量合计超30万方！

这一系列动作背后，意味着两宗巨无霸地块离上架，或许已经不远了。

｜广钢航拍图

｜广州楼市发布 摄

壹

说实话，对于这两宗地块，市场是抱有很大期待的。

一来，两宗地体量超30万方，是荔湾近年来罕有的巨无霸地块。

楼市君统计了下，2024-2025年荔湾仅出让6宗宅地，单宗面积普遍在3万方内，转化而来的新盘以中小规模为主。

像保利雅 郡 、越秀珑悦西关等，甚至入市仅2-3个月就实现清盘，可见荔湾置业需求的旺盛程度。

随着白鹅潭日益成熟，加上广钢片区居住需求增长，这宗巨无霸地块带来的新规产品，明年有望承接这批购买力。

｜广州楼市发布 制图

另一方面，这两大地块分居广钢片区南北，各享“学铁商”成熟配套，确定性高。

地块自身就是地铁上盖，周边既有省实系等优质学校，又有社区底商满足日常所需。

到了年底，在地块3公里范围内，山姆、太古里等高端商业也将逐步落地，手里头全是“明牌”。

｜广钢商业

｜广州楼市发布摄

重点是，如果两宗地块顺利到来，明年有望实现片区连片开发，打破现阶段板块的割裂状态。

这两宗地块有多重要？咱们分开来看：

西塱车辆段地块

西塱车辆段地块紧邻花地大道主干道， 5 00米内分布着西塱站7个出入口，目前已汇聚地铁1号线、10号线 、广佛线三条运营线路。

待年底22号线后通段正式 接入 ，这里将跃升为荔湾首座四线换乘枢纽，成为辐射广佛的流量心脏。

｜广州楼市发布 制

作为1997年随地铁1号线同步投用的元老级场站 ，西塱车辆段是广州早期典型的地面式车辆段，功能单一的运营模式已持续近30年。

加之其约30万方的占地 面积，长期割裂周边社区与产业的联系 ，改造升级已是必然趋势 。

｜西塱车辆段示意图

根据官方公示，西塱车辆段改造总投资达31.15亿元。

其核心亮点是不停运腾挪——在保障地铁正常运营的前提下，实现车辆段功能回迁，释放约14.7万方可开发上盖面积，同时启动周边连片开发。

楼市君实探发现，该地块周边已全线围合，改造前期工作正有序推进。

｜广州楼市发布 摄

据规划，项目将新增大量居住用地与公共配套，涵盖1所九年一贯制学校、商业综合体，以及过街通道、连廊等便民设施。

其中，住宅部分预计主打枢纽型改善产品，例如兼顾广佛通勤便利性与家庭需求的三房、四房户型，有望成为匹配区域升级的核心住宅供给。

｜西塱站综合交通枢纽效果图

｜图源：广州规自局

广钢车辆段地块

从地块基本面来看，广钢车辆段紧邻广钢南区，覆盖10号线花围地铁站，居住氛围日趋成熟。

｜广州楼市发布 制

今年11月，广州规自局调规明确其一期地块核心指标：用地面积超16万方，容积率仅1.56，一举成为广钢片区当前密度最低的住宅项目。

同时，住宅限高100米（盖上80米），粗略估算可售楼层约25-32层，再叠加新规产品更舒适的空间设计，使其占据市场焦点位置。

｜广州楼市发布 制图

值得一提的是，超低容积率、大体量、车辆段上盖的配置，我们在今年入市的全新盘里也能找到参照对象。

像白云槎头车辆段项目“江玥上城”，容积率1.18的大体量地块，就规划多层、小高层及高层等多元产品组合，面积段覆盖115-200平左右，主打中心区刚改、改善客群。

而广钢车辆段一期项目不但“初始配置”相似，同时还拥有广钢多个成熟社区带来的置换需求。

作为规划容纳19万人口的大型居住区，这里已进入二手存量主导的阶段，挂牌主力集中在早期开发的三房刚需户型，四房及以上的改善户型供应有限。

在我们看来，未来广钢车辆段地块的产品策略，同样可以主打多元结构，尤其是改善四房，将承接片区地缘性的置换需求。

｜广州楼市发布 制

然而，这类车辆段项目通常都自带高难度属性。

从设计到施工，都需以地铁安全为前提，技术要求极高，加之开发周期长，对开发商的资金与运营实力都是巨大考验。

按照以往市场经验来看，大概率会由地铁地产独立开发或联合开发。

贰

未来两大新地块入市，会不会给广钢新城二手房市场带来冲击？

楼市君认为，短期影响 微乎其微 ，长期反而能给片区价值托底。

一方面，车辆段开发周期较长 ， 短期内 难 以 形成有效供应 。

另一方面，新地块带来的不只是住宅增量，还有实打实的配套升级，以及城市界面的连片焕新。

｜广钢新城航拍

｜广州楼市发布 摄

更值得期待的是，两大地块入市之际，恰好同步赶上白鹅潭片区的兑现爆发期。

其中，聚龙湾太古里将于本月底正式首批开街，预计将集结轻奢时尚品牌及新型餐饮等多元业态。

同时片区内的历史文化街区活化、滨江景观带建设已初见成效。待年底地铁22号线后通段开通后，将直接串联聚龙湾与西塱枢纽。

｜广州聚龙湾航拍

｜图源：项目供图

广船片区的兑现同样提速。

巨型商业与文化综合体建设已全面铺开，其中广州滨江天地一期商业璇湾坊已正式开业，配套的滨江公园同步投入使用。

不仅如此，隈研吾大师广东首作——新地标“船台1914”也已正式开放。

| 广州滨江天地实景图

这意味着， 若这两宗地块在明年亮相，它们将 与整个白鹅潭商务区能级跃升的节奏同频共振。

届时， 整个片区将会是一个全新状态了。

感兴趣的朋友可以跟楼市君一起重点关注~