北京买房：理清思路，购房建议1733

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们北京人，平房等待腾退，儿子国企上班但没宿舍，只能在北四环租房，每个月3000多。我们想的是就算赶上腾退也都是五环外，而且他结婚也不可能住一块儿，所以想提前给他买了赶紧结婚，他有女友估计就差房子了。

但我们的钱少就100来个，所以想买西四环外的**回迁房，中介说能给办消费贷，利率跟房贷差不多，就是年头只有五年。以下是房子的详细情况和合同，您帮忙分析一下。

A：

1、这信息太少，我好像分析不出什么。只能说如果都是真实情况+合同执行到位，那就算捡漏儿了，至少省出了上百万的房钱。

2、不过我还是觉得这房有点儿太便宜了，不太正常。一般来说没房本的打个8折正常，7折也行，但您这估计得6折以下了，而且这家还是一下子卖两套，为什么啊？

搞清楚吧，如果是着急换学区房的还好说，但要是还债和投资什么的就没谱儿了，指不定将来出什么幺蛾子呢。

3、我只能说回迁房的各种纠纷非常多，大多数是因为房价涨了找后账的，但也有一部分是开始没想耍赖，但后来意外事件导致的，什么新鲜事儿都有。但最终受损失的都是买房人，毕竟没有房本的交易不受法律保护。

4、另外多说一句，买这种房最好问清楚业主的职业，最好是体制内或央国企的，至少有正式的体面工作。这样如果将来对方耍赖，您或许能有些反制的办法。千万别是什么赌徒一类的，职业股民也小心，一旦赔了钱就没法聊诚信了，您还没什么好办法。

仅供参考。

二

Q:

请问，我认为北京的住房自有率不可能是70%，而应该是至少150%，因为很多家庭都不止一套房，拆迁户或钱多的有三套四套都算少的。没房的都是我们这种北漂儿，看着北京的房价只能叹息。

但这种情况必定会扭转，现在已经是房子卖不掉了，别看他们挂牌价还扛着，但实际上的成交价都打了对折。之后随着房产税、空置税、遗产税的推出，房价更得是暴跌，而且还有租金税，彻底封死房东们的赚钱之道。房价必定回归本质，跟外国似的四年工资买一套房才是合理的。

A：

1、北京住房自有率70%是统计局的数字，信不信在您。反正我做过各种数字的还原验算，结果都是基本能对的上。

2、北京现在的住宅总量是800万套，但如果按您认为的150%就得翻番还多，1800万套房吧。而全北京的常住人口才2200万，组成960万个家庭，几乎相当于每个家庭两套房了，您觉得这数字真的合理吗？

但这不抬杠吧，没意思，您觉得是就是，毕竟人类只愿意相信自己愿意相信的。

3、实际成交价打对折也一样，您愿意信就信。

4、不过您说的这几个税有点儿意思。请问政府为什么要收税？是为了提高财政收入吧？那就应该是提高税基才能多收钱。但如果导致房价都暴跌了，他们还收的着税吗？费劲巴拉的不仅挨骂还收不到钱，他们图什么呢？

另外您是租房的吧，您觉得房东不会把税费转嫁到租客身上吗？理论上是不能的，毕竟这不是一个市场。但现实中都只是初期的时候无法转嫁，但随着时间延长，最终任何商品的附加成本都是由消费者买单。

5、其他的不聊了，您要是觉得外国真能四年工资买套房那就出国呗，别慎着了。只不过多说一句，人类想做某件事必定是基于欲望，而没做哪件事必定是因为恐惧。那之所以精神殖人们吹捧外国，就是因为想不劳而获占便宜的欲望。但他们为什么不去呢？因为基于恐惧呗，用文言文说就是“怂B”。

仅供参考。

三

Q:

问两个问题，一是北京限购何时解除？如果解除的话你认为房价是涨还是跌？二是北京的商住公寓为什么比住宅便宜这么多？解除限购后是否能同权同价？先说我自己的看法吧。我认为限购很快会解除，因为市场经济的本质是自由。

但一旦解除房价就必定下跌，因为这是北京的最后遮羞布，一旦解除就没什么什么的了，也没有了依仗说明北京房子不值钱了，谁还会买？肯定下跌。而上涨的只会是商住，因为便宜，所以必定上涨，直到和住宅同样价格，这本来就是同权的本质。

A：

1、您的想法挺有意思的，那就聊两句吧。何时解除限购我不知道，这不是我该管的。但市场经济不代表绝对自由，而是所有市场都必定有规则和管理。

其实不光是北京或中国有限购，而是所有主要国家的楼市都有限购，而且经常调整。只不过他们的人口少+市场小，所以主要针对的是外国人购房，比如不让买普宅只让买公寓，还有提高税费+持有年限+指定地区等等。

也就是说，有经验的市场经济国家都担心炒房客扰乱市场，所以也都有防范。因为我认为北京就算放开限购也未必是全部，而且大概率会几年一轮回的持续宏观调控。

2、至于解除限购后的涨跌那就看市场吧，一切皆有可能。您的想法在理论上能够自圆其说，但在现实中的核心城市中这种情况很少。典型的可以看香港，去年2月份解除的限购，到目前为止虽然房价涨的不多，但至少是止跌了。

那如果北京上海也放开限购，您认为比香港会如何？能吸引到更多的购房需求吗？另外如果您认为解除限购后北京房价会下跌，那政府会想不到吗？如果他们也和您似的很聪明的想到了，还会“很快解除”吗？您是不是自我矛盾了？逻辑有点儿悖论了吧？

3、至于商住的事儿我懒的多说，自己上网搜吧，但本质就是土地性质“不同权”，所以才导致价值没有普宅高。

另外您可能对“同权”有误解吧？或者说是太理想化了。美国种族平权都几十年了，老黑老墨的劳动力价值真的跟Wasp同价了吗？

再打个比方，现在考公的最低学历是大专，这对职高技校的来说是不是不同权啊？那如果明天同权了，不再有学历限制，您觉得职高的文凭会受到追捧而升值吗？

4、总之我觉得讨论这些没什么意义，都只是观点而已。另外您如果真的认为会放宽限购+公寓价格上涨，那就跟着感觉走呗，知行合一才是王道。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们是退休工人，房子在老山的首钢宿舍，70多平300万左右吧。现在是儿子他们想卖掉这套，然后换到国贸的现代城，大复式200多平，需要至少再添100多万首付和400万贷款。这套房租金能每个月两万多，您觉得换了合适吗？

A：

1、合适吗？这怎么说呢，如果把Soho认定为住宅，那从居住的性价比角度可以算合适。但这里是商住公寓啊，居住体验跟普宅两码事儿，那这所谓的性价比就不太合适了呗。

或者说如果是居住+办公，那可以算合适，毕竟是自己的房子，现在租金收益率远超同期银行利率。但如果老山这套房是您的唯一住宅，卖了之后您也跟着住Soho吗？这里可不太适合老人居住的，考虑好再换。

2、我估计是您儿子他们想创业吧？所以要买Soho当商住两用，也不是说不行，但从投资角度提醒一句，这种产品这么多年的价格走势一般，严重落后于普宅大盘，而是跟随商业地产的走势的。可商业地产是早就供过于求了，所以Soho以后的价格走势也不太可能逆转。

3、简单就是这情况，我不好建议，只是列出这些供参考吧。另外说句不该说的，您老两口既然都退休了，那还是多考虑自己的老年生活吧。已经为儿子辛苦了一辈子，别老了老了还跟着折腾，犯不上。

仅供参考。

五

Q:

请问，东五环的**公寓您了解吗？工业产权有正规手续，只是不能办房产证而已。朋友的想要转让，40平米80万，您建议买吗？主要是据说这里有拆迁的规划，如果拆的话您估计能怎么补偿？

A：

1、我不敢建议，只能自己判断。因为这种房虽然有所谓的正规产权，但实际上比X产权的风险还要大。毕竟X产权只要是规模大+已经入住的，那就基本没有被强拆的可能。而您这种房其实就是工业厂房违规改建的，拆迁的风险大的多。

2、拆迁对“业主”来说是好事儿，能拿到赔偿，但您既然拿不到产权证就不是业主啊，拆迁跟您有什么关系？

这所谓的合同一定是“长租协议”，您就是个租客，人家业主顶多是把预付租金给您，怎么可能还给补偿呢？本来工业产权的补偿就不高，人家怎么舍得多给您钱啊？

3、甚至说能退还一部分钱就已经是仁至义尽了，大多数的都几乎不给钱，而是用损招儿把你们挤兑走，这样人家就能独占补偿款了，虽然未必合理但肯定合法。

损招儿有的是，断水断电断网的搞检修，大门锁了不给钥匙，天天夜里让村里保安来检查，甚至干脆把路口堵了不让进。反正有的是办法，多损都不嫌损。

4、总之我不敢建议，自己考虑风险吧，我认为是很大的，至少我没听说过这种房拆迁后，所谓业主能拿到高额补偿的，最好结果是退回部分租金。

仅供参考。

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