楼市反向信号

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

深圳楼市的韧性体现出来了。

成交显韧性

量在价前，深圳楼市，今年前11个月走得似乎要比想象的好。

前11个月的成交累计，为近5年新房住宅+二手房住宅总量的新高，已经回到2017年及2018年的累计成交水平。

明显今年前11个月深圳楼市的成交累计套数要比过去四年都要好，也远好于2022年前11个月累计。

这意味着，深圳楼市的真实成交量其实一定程度上是稳住了的，并且相比过去三四年的成交更乐观一些。

这和市场上过去几年的共识是有所出入的。

以市场理解的角度来看，过去几年深圳楼市成交处于下探冰封的状态，历史成交套数的趋势应该是2025年比2024年更弱，更少才对。

但实际的交易数据，要比收缩的预期趋势更好，这种与市场预期的反常数据表现背后，说明了不少问题——

1.深圳楼市虽然价格并未出现触底信号，但成交量在逐步企稳反弹，市场正在向量稳过渡。

2.成交量反弹的背后是政策托底及以价换量的作用，或许以价换量带来的市场效果，要比政策带来的成交效力更明显。

3.量在价先的情况下，一定程度上反映出低价换量既带来了交易的信心，也带来了一定的交易预期。市场上量价之间也找到新的平衡。

最明显的，市场上已有观望的群体表现出购买意向，也已经有租金接近房贷月供的案例出现。

比如位于福田保税区的福源花园一期，33.65平的1室0厅，10月19日成交的总价约150万，折合单价约4.46万/平。假设首套住房三成首付，等额本金贷款30年，月供是4455.21元。而福源花园一期33.65平的1室0厅的挂租大约是3200-3300元/月。

4.去年深圳楼市新房及二手房累计成交92459，按照现有的交易数据累计，2025年的累计数据很大概率要比2024年好。

所以，尽管深圳楼市处于调整的区间，当前市场正向量价新平衡靠拢。

10年前的价格

市场的这种反弹态势，除了建立在深圳以及全国市场的政策指导之上，实际上更体现出的是市场的量价之间的平衡。

以价换量不仅贯穿了去年全年，今年前11个月的以价换量也尤为明显。甚至“以价换量” 的力度可以说达到了历史级水平。

比如位于宝安碧海片区的热门小区，不到一年的时间，价格调整就已经是肉眼可见。

2024年12月—2025年2月期间的成交价格与今年9—10月的成交价不少小区同户型调整了12%—16%的幅度。

如幸福港湾64平左右的户型，去年12月成交单价约56500元/㎡，今年成交单价约48111元/㎡；

松茂御龙湾一期90平左右的户型，去年12月成交单价约76700元/㎡，今年成交单价约66970元/㎡；

华丰前海湾88平左右的户型，去年12月成交单价约75200元/㎡，今年成交单价约62969元/㎡；

泰华阳光海小区80平的户型，今年2月成交单价约72800元/㎡，今年成交单价约63665.75元/㎡。

可以看到，碧海片区近1年的成交价格变化。而碧海属于深圳市场的热点片区，交易的小区也基本是区域内的典型小区，具有一定的代表意义。

而相比典型的小区调整，更值得注意的是，有的小区已经出现10年前的价格。

比如2016年9月入市的宏发世纪城二期，位于宝安石岩片区，推售310套住宅，推售均价约4.5万/平，面积段为78-145㎡，总价区间约为374.4万元-696万元。

宏发世纪城在石岩片区算是最早的一批住宅项目，2015年宏发世纪城一期走进大众视野，但最新的宏发世纪城二期挂盘均价为4.4万/平。

11月1日成交两套房源，一套87.94平户型成交价格显示，成交总价为338万，成交单价约3.84万/平，另一套78平户型成交价格则显示，成交总价为296万，成交单价约3.79万/平。

比如位于罗湖的深业东岭2016年4月推售400多套69-128㎡2-4户型，推售均价约65136元/㎡，总价区间约450万—830万元。

如今深业东岭挂盘价约6.2万/平，11月2日成交两套房源，一套39.11平户型成交价格显示，成交总价为210万，成交单价约5.37万/平，另一套74.75平户型成交价格则显示，成交总价为410万，成交单价约5.49万/平。

·再比如位于宝安松岗的松河瑞园一期，2016年8月加推120套住宅，住宅备案均价约3.5万/㎡，总价区间大致在290万—440万。

而如今松河瑞园一期挂盘均价约4.3万/平，而今年6月成交一套73.8平米户型，成交总价约285万，折合单价约3.86万/平。

所以，今年前11个月累计的成交量，背后是深度的调整。

不过，有没有小区即使调整，也依旧坚挺？

比如位于南山蛇口半岛城邦三期，2016年推售533套 85-350㎡住宅，推售均价约10.5万/平，总价区间约730-5,600 万元，如今挂盘均价约19.9万/平，今年9月成交一套84.6平户型，成交总价约1075万，折合单价约12.71万/平。

再比如位于南山后海的深圳湾公馆，2016年4月以折后约13.8万/平的均价推售75套79㎡、87㎡、113㎡房源，折后推售总价约1070 万元——2280 万元，其中约87平户型总价区间约1100-1500 万元。

如今挂盘均价约16.4万/平，今年7月成交一套87.15平户型，成交总价约1105万，折合单价约12.69万/平。

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