还用交物业费吗？兰州发布小区公共收益新规！这些钱归业主！

兰州市住宅小区公共收益管理办法

第一章 总则

第一条 为规范本市住宅小区公共收益的管理、使用和公示，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》《兰州市物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市主城四区、红古区、永登县、榆中县、皋兰县行政区域内利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备所产生的公共收益（以下简称公共收益）的管理、使用和监督活动，适用本办法。

第三条 本办法所称公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称 “住宅小区共有部分”）依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。包括但不限于：

（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的场地使用费；

（二）利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、饮水机等设施所得的收益；

（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益；

（四）利用业主共有的文体设施所得的收益；

（五）利用业主共有的配套房屋所得的收益；

（六）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地使用费；

（七）相关单位支付的归业主共有的违约金、赔偿金、补偿费、旧设备残值等；

（八）公共收益的存储利息；

（九）其他依法属于业主共有的收入。

第四条 公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

第二章 职责分工

第五条 市级物业行业行政主管部门负责制定本市公共收益管理政策并指导各县区、高新区行业管理行政主管部门实施。各县区、高新区物业行业行政主管部门负责组织实施本辖区公共收益管理政策，指导辖区乡镇人民政府（街道办事处）加强对公共收益政策执行情况的日常监管。

第六条 乡镇人民政府（街道办事处）负责辖区内公共收益管理工作的日常监管，加强对业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人的监督和指导，规范公共收益管理行为。组织开展公共收益的管理、使用、公示以及监督的相关培训，调解公共收益管理过程中产生的纠纷。社区居（村）民委员会依法协助做好相关工作。

第七条 业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人应当依照《兰州市物业管理条例》和本办法相关规定，依法负责公共收益的管理、使用和公示。

第八条 物业行业管理协会应当加强行业自律，引导物业服务人规范公共收益的管理行为，促进行业健康有序发展。

第九条 业主委员会（物业管理委员会）未成立、原物业服务合同终止或原物业服务人退出新物业服务人尚未选聘到位、业主委员会（物业管理委员会）无法正常履职的，由乡镇人民政府（街道办事处）代行公共收益的管理职责。

第十条 市、县（区）自然资源部门负责协助乡镇人民政府（街道办事处）对本辖区内住宅小区的规划进行监督和管理，确定住宅小区共有部分产权。

第十一条 市、县（区）公安部门负责协助乡镇人民政府（街道办事处）对本辖区内住宅小区利用业主公共场地设立停车场产生的停车费进行监管。

第十二条 市、县（区）税务部门负责对本辖区住宅小区公共收益产生的税收进行监管。

第十三条 市、县（区）市场监管部门负责依法查处物业服务人利用不公平格式条款侵害业主公共收益的违法行为。

第三章 经营管理单位

第十四条 物业服务合同（包括前期物业服务合同）内容应当包括住宅小区共有部分经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等。

第十五条 物业服务合同未约定住宅小区共有部分经营管理事项的，应当经业主依法共同决定，由业主委员会（物业管理委员会）代表全体业主与物业服务人签订合同或者协议，作为物业服务合同的有效组成部分，向辖区物业管理行政主管部门及乡镇人民政府（街道办事处）报备。

第十六条 住宅小区应当明确公共收益管理单位：

（一）业主大会成立前，物业服务人可根据前期物业服务合同约定代为管理公共收益，物业服务人是公共收益代管单位；

（二）业主大会成立后，业主委员会是公共收益管理单位。经业主共同决定，物业服务人可以是公共收益管理单位，业主委员会负责日常监督；

（三）由物业管理委员会代为履行业主委员会职责的住宅小区，物业管理委员会为公共收益管理单位。经业主共同决定，物业服务人可以是公共收益管理单位，物业管理委员会负责日常监督。未明确公共收益管理单位的，由社区居（村）民委员会代为管理。

管理单位发生变更的，原管理单位应在 30 日内完成公共收益的财务审计，并向新管理单位移交专用账户资金、会计资料、经营合同等，移交过程由乡镇人民政府（街道办事处）监督。

第十七条 住宅小区共有部分委托物业服务人经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）经营的，合同期限不得超过业主委员会（物业管理委员会）任期。

第四章 公共收益专户设立和存储

第十八条 前期物业服务期间，物业服务人应当以住宅小区物业服务区域为单位，单独开设公共收益银行专户。在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益至少 50% 存入住宅专项维修资金专户。社区居（村）民委员会应当加强对公共收益银行账户的监管。

第十九条 业主大会成立后，公共收益管理单位应当在乡镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会的指导下，建立公共收益管理制度，开设公共收益银行专户。在银行开设的公共收益银行专户，用于核算公共收益的收支，不得与其他账户混用。

第二十条 未建立住宅专项维修资金专户、公共收益银行账户的住宅小区，公共收益管理单位应当及时申请补建专户。

第二十一条 公共收益管理单位应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定，设置会计账户，进行会计核算，指定专人负责制作并妥善保管会计凭证、会计账簿、财务报表等会计资料，不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益的会计资料。

第二十二条 鼓励将 “业主委员会（物业管理委员会）管理的公共收益收入、支出由社区居（村）民委员会监督指导的管理制度” 写入管理规约、业主大会议事规则，并制定公共收益财务监管制度，由居（村）民委员会成立业委会账务监管小组，负责对业主委员会（物业管理委员会）的收支情况进行审核和监督。

第二十三条 公共收益的获取应当符合法律法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。用于经营的必须符合消防要求，严禁占用消防通道、应急疏散通道，严禁违反原规划私搭乱建乱改。

第五章 公共收益的使用与分配

第二十四条 建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第二十五条 公共收益可扣除的合理成本主要包含公共收益管理单位经营、管理共有部分所产生的能耗费、维护费、人工成本、法定税费、管理酬金等。管理酬金的提取比例应在物业服务合同或业主大会决议中明确约定。

第二十六条 公共收益主要用于：

（一）按照《兰州市住宅专项维修资金管理办法》规定，不低于 50% 用于补充本住宅小区住宅专项维修资金；

（二）业主共有部分维修、更新、改造和应急处置，房屋保险和体检费用；

（三）业主大会筹备召开费用；

（四）业主委员会工作经费；

（五）公共收益的记账管理、审计、信息公开所需的费用、税费；

（六）业主委员会经济责任审计费用；

（七）业主共有部分水电公摊费用等支出；

（八）经业主大会表决同意的其他费用。

第二十七条 下列费用不得从公共收益中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（五）业主大会决定不得列支的其他情形。

第二十八条 业主大会成立前，公共收益应依据前期物业服务合同和临时管理规约的约定使用。未约定的，前期物业服务人应当依法进行意见征询，并形成业主共同决定后实施。业主大会成立后，公共收益应依据物业服务合同、业主大会议事规则和管理规约的约定使用。

第二十九条 公共收益管理人应于每年 12 月 10 日前编制完成公共收益支出年度预算，年度预算经业主大会批准后报乡镇人民政府（街道办事处）备案。经业主大会批准的公共收益预算支出项目和金额，按年度预算执行，不再表决和报告。年度预算以外超过 1000 元的项目支出，公共收益管理单位应在公共收益使用前、后向乡镇人民政府（街道办事处）和业主大会报告，并附项目预算、业主委员会或物业小区议事会议决策记录等附件材料。1000 元以内的小额临时支出或应急支出，由业主委员会（物业管理委员会）审批并向业主公示。

第三十条 符合应急维修情形但相关主体未及时提出申请，且已经出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，县区物业行业行政主管部门或乡镇人民政府（街道办事处）应当督促业主、业主委员会或相关责任人限期维修，也可组织代为维修。维修费用经审核或审计后，向业主公示并在公共收益中列支。应急情况按《兰州市住宅专项维修资金管理办法》第二十六条执行。

第三十一条 公共收益的分配，有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。鼓励业主委员会（物业管理委员会）通过业主大会对物业企业正常履约服务产生的亏损进行审议，并通过公共收益进行补偿，保障物业企业和住宅小区设施设备基本运营。

第六章 信息公开与监督

第三十二条 公共收益管理单位应当每半年将公共收益收支明细表在物业管理区域的显著位置、业主微信群等便于业主知晓的方式公示，公示期不得少于三十日。公示内容应包括：

（一）收入项目、金额、时间；

（二）支出项目、金额、用途、受惠方；

（三）专用账户余额；

（四）业主提出异议的渠道和方式。

公示情况同步报乡镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会留档。业主、业主委员会或物业管理委员会有权查阅公共收益会计凭证、账簿、合同等资料，管理单位应在收到书面申请后 15 日内提供，不得拒绝或拖延。

第三十三条 业主对公示内容有异议的，公共收益管理单位应当自异议提出之日起 5 个工作日内予以回复。如业主对回复不予认可的，经业主大会或专有部分占建筑物总面积 20% 以上的业主提议，公共收益管理单位应委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中列支。

第三十四条 住宅小区开展公共收益审计的，应当在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示公共收益审计报告，公示日期不少于 30 日，并通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，同时抄送乡镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会。

第三十五条 物业服务人拒不公示收支情况的，乡镇人民政府（街道办事处）、社区居（村）民委员会应当将有关情况报送辖区物业行业行政主管部门，并督促业主委员会（物业管理委员会）对公共收益收支情况进行清查。

第三十六条 业主大会成立之日起 30 日内，乡镇人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会应当督促物业服务人向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目，业主委员会有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从扣除经营管理成本后的公共收益中支取。物业服务人不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝移交。

第三十七条 前期物业服务合同终止或者上一届业主委员会（物业管理委员会）任期届满时，物业服务人或者上一届业主委员会（物业管理委员会）应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会（物业管理委员会）。新一届业主委员会（物业管理委员会）可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从扣除经营管理成本后的业主公共收益中支取。

第七章 监督管理

第三十八条 物业服务人不按规定公布、公示共有部分经营收支情况，不按要求建立小区公共收益专户、侵占业主公共收益，或者物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目的，县级以上地方人民政府物业行业行政主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

第三十九条 建设单位、物业服务人侵占、损坏住宅小区共有部分的，县级以上地方人民政府物业行业行政主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

第四十条 业主委员会（物业管理委员会）任期届满，未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的，乡镇人民政府（街道办事处）应当开展调查核实，查证属实的，乡镇人民政府（街道办事处）应当责令限期改正；业主委员会（物业管理委员会）拒不改正的，乡镇人民政府（街道办事处）应当将相关证据移交至县（区）人民政府物业管理主管部门，由县（区）人民政府物业管理主管部门会同有关部门依法予以查处，并向全体业主公告。

第四十一条 公共收益管理单位有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，依照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《兰州市物业管理条例》等相关法律、法规处理。

第四十二条 隐匿、故意销毁公共收益的财务账簿、会计凭证，情节严重的，可移送司法机关追究其刑事责任。

第八章 附则

第四十三条 本办法施行前，物业服务人已从公共收益中垫付列支的小区共有部分维修、更新、改造费用的，均应建档留存。对于已建档留存的款项，已成立业主大会的，由业主委员会（物业管理委员会）组织召开业主大会按程序表决通过后予以追认核销；未成立业主大会的，由乡镇人民政府（街道办事处）指导居（村）民委员会组织业主提出处理意见，并组织业主按照法定程序进行表决。

第四十四条 未实施物业管理的住宅小区、商业楼宇等区域的公共收益管理，可参照本办法执行。

第四十五条 本办法自 2026 年 1 月 1 日起施行。