一纸诉状，两种困境

本报评论员 张雅楠

2025年12月3日，大悦城公告：其控股子公司武汉地悦，因行政协议纠纷起诉武汉市蔡甸区自然资源和城乡建设局。

事情起源于2019年底，武汉地悦以11.29亿元获取蔡甸区一幅综合用地，并缴清土地出让金。5年时间过去，大悦城公告称，蔡甸区自然资源和城乡建设局未按约交付符合法律规定的地块，部分地块未能顺利开发，武汉地悦多次催告、沟通未果，故而提起诉讼，请求解除合同、返还被压占土地的出让金3.6亿元，并索赔各项损失7.3亿元，合计超10亿元。该诉讼已获武汉市蔡甸区人民法院受理。

原告武汉地悦的股东来头不小：持股51%的中粮地产（武汉）有限公司，背后是央企中粮集团；持股49%的武汉市轨道交通建设有限公司，隶属武汉地铁集团。

一个是全国性商业地产龙头，一个是掌握城市脉动的地方基建主力，强强联手，曾被寄望于在武汉蔡甸打造一座总投资超400亿元的TOD生态大城，要引入世界500强区域总部，要自持大型商业，要包含文化、公园、学校、居住等功能。在武汉13区中，蔡甸区的经济规模长期居尾，需要这样一个能完善区域配套、推动产业升级的标杆项目。

当年的土地拍卖以底价成交，没有溢价，这份默契里包含着企业和政府的互信。然而蓝图被卡在了第一步——土地交付。

对大悦城而言，这笔资金的僵滞，在当下的市场环境中已变得难以承受。2025年三季报显示，其归母净利润亏损超过5亿元，经营性现金流同比大幅减少。

房地产行业自2022年进入深度盘整期，销售放缓、利润下滑、债务承压是普遍困局。数亿元资金被冻结在一块无法交付的土地上，可能直接关系到企业的现金流安全与战略腾挪空间。

作为被告的处境或许更为复杂。蔡甸区在武汉市长期处于追赶者的位置，GDP增速连续两年位居武汉市第二，正脚踩“风火轮”转型。无法交付标杆项目的土地，与整体的奋进氛围格格不入。

一个正在经济上加速跑的区域，为何无力解决一宗历史遗留的土地交付问题？目前尚无直接有效信息解答。从过往案例看，土地交付的障碍，往往涉及拆迁、补偿、土地整理等硬骨头，这些工作需要巨量的资金，以及跨部门的协同执行。在宏观经济与地产周期性变化的背景下，部分地方的财政韧性面临考验，此前发展模式下积累的“毛地出让”等问题，便可能在此时凸显。

大悦城的案例并非孤例。近年来，类似房企因土地无法按期交付而起诉地方政府的纠纷时有发生，这集中折射了一些区域在城市化快速发展时期，土地供给规范化水平与市场需求之间的落差。

但市场正在进行更清晰的筛选。就在武汉，一些核心区的优质住宅地块，2025年重新出现了房企争抢、高溢价成交的场面。其实，资金和开发商并未离场，只是变得极度挑剔，它们要的是区位绝佳、权属清晰、利润空间明确的资产。

这起诉讼最终会如何判决，自有法院依据法律和事实来裁定。它的出现，给相关方提了个醒：对企业而言，在投资中将交付风险置于核心考量的生存法则得以强化。对区域发展而言，规范土地供给与开创未来蓝图，是同等重要的责任。

（作者 张雅楠）

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张雅楠

不动产运营报道部主任