从“单向供给”到“价值闭环”，保利物业“全域景城模式”改写城市服务逻辑丨城市服务

城市服务是我国城镇化进程中持续演进的核心议题。伴随城市建设目标与重心的动态调整，其核心指向始终是推动“人”与“城”的共生共荣。在此进程中，物业企业参与的城市服务内容不断拓展深化：从基础的环卫服务，延伸至精细化的社区管理、智慧化的生活体验，并进一步覆盖支撑城市经济发展的营商环境服务，逐步构建起一个庞大而复杂的服务生态系统。相应地，物业企业在融入城市服务体系时，其服务定位、核心目标及发展策略也随之进行着深刻调整与升级。

服务内涵的深化：从“基础保障服务”到驱动“城市价值运营”

今年7月，中央城市工作会议首次提出“人民城市”的概念，即建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市。并且部署了七大重点任务：①着力优化现代化城市体系；②着力建设富有活力的创新城市；③着力建设舒适便利的宜居城市；④着力建设绿色低碳的美丽城市；⑤着力建设安全可靠的韧性城市；⑥着力建设崇德向善的文明城市；⑦着力建设便捷高效的智慧城市。

图源：克而瑞物管整理

在七大重点任务下，克而瑞物管认为当前城市运营已进入高质量发展新时期。物业企业如果想要抢抓中央政策导向下的城市运营新机遇，实现高质量发展，需聚焦三大核心发力点：通过服务升级提升效率、通过空间改造焕发活力、通过内容与价值运营注入灵魂。城市运营需通过“硬件适配+内容迭代”，构建“以运维和服务高效为基础底座、空间重塑、价值创造为核心的”的全景图，以实现城市的可持续发展。

图源：克而瑞物管整理

存量时代下，城市运营市场空间依然具有极大想象空间。根据克而瑞物管预估，2026年仅城市服务营收规模便达1.7万亿元，面对巨大市场空间，企业服务模式创新成为其是否具备市场竞争力的必要因素，也是能否抓住机遇的关键路径。

过往，传统城市服务模式存在两大痛点，制约了运营效率与服务品质：

• 激励机制“门前雪净”：传统治理多以“不出事”为目标，缺乏主动溯源、系统治理的动力，导致“整治－回潮”的循环往复，效果难以持续。

• 治理能力投入有限：由于业务分散、合同期不稳定，管理主体往往不愿进行大规模的资本和技术投入，导致城市治理长期停留在人海战术，模式难以升级。

面对传统模式的瓶颈，一批头部企业正积极探索创新的城市运营模式，旨在通过系统性思维重塑城市公共服务的生产与组织流程，有效激活城市运营效率，从而抓住高质量发展的新机遇。

以保利物业为例，2023年就推出了“全域飞轮”模型，以期在城市治理中实现服务升级与效率提升，以“密度增加、减负减压”为核心，围绕安全、形象、资产三大维度，打造了文明城市创建、闲置资产盘活、城市微改造等九大应用场景，旨在实现城市服务的乘数效应。

万物云为顺应城市精细化管理需求，抢抓市场机遇，其率先提出的“物业城市”理念已迭代至2.0版本。从1.0的“城市大管家”，到2.0融入系统性思维和流程管理，再到“理想之地”城市模型，万物云不断深化其全域智能运营能力。

华润万象生活则从“智慧场景统筹、空间价值提升、城市活力运营”三大维度切入，积极探索服务升级路径。通过构建“需求+场景”的链接，不仅提供基础的物管服务，更着眼于通过专业的活动策划、内容营销、资源整合，实现从价值识别到价值提升的全流程服务，最终提升城市空间的活力与价值。

在新的城市服务模式中，物业企业的关注点逐步转为对“全域、需求链接、资产盘活（微改造+策划运营）、空间价值、智能化”等维度的综合梳理，并结合企业自身优势，形成独具特色的创新模式，共同推进城市发展。

保利物业：从“治理”到“新运营”跃升

人民城市理念强调城市发展的根本目的是服务于人民生活，体现了以人为本的价值追求。在新课题下，保利物业给出了新的答卷——以“全域景城服务”模式，回应现代化人民城市治理时代命题。

2025年11月27日至28日，保利物业第五届“镇长论坛”召开，会议以“全新全域 美好共生”为主题，结合当前政策导向，以“社会治理与协同”和“高质量”发展为核心，探索从“单向供给”到“价值闭环”的保利“全域服务模式”，推动城市服务迈向新高度。

在“现代化人民城市”建设目标下，保利物业以国企使命担当，以及企业发展规模、多业态管理、高密度覆盖等企业发展战略支撑，构建其城市公共服务的新模式：将“全域”作为蓝图底本，“人”为服务主体，“景－城”循环共生为核心的“全域景城服务”模式。

图：保利物业全域景城模式

• 以景兴城、以城亮景

城市发展迈向综合治理与精细化运营已是必然趋势。保利物业提出“全域景城服务”模式，正是根植于对“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”城市发展理念的深刻洞察，以及强调城市的人民性，实现人民的“体验感、获得感、幸福感”，从而形成独具特色的实施路径——“三景”：把生态资源转化为风景资产，在风景资产中植入多元消费场景，通过风景场景共生、治理运营共融，形成城市长期发展愿景。

保利物业景城模式的核心既是“景”，也是“运营”。

景是以“景观资源”为基础，通过融入产业生态和文旅运营促进城市发展。区别于传统治理模式，这一模式是将景观资源的挖掘和培育放大，重视景观营造、体验感与城市规划运营的融合，从而让城市具备景区特质。

运营是打通“景区－城市－产业”，实现资产提效和一体化统筹。将景区纳入城市全域资源配置体系，通过专业化运营改变单一游览的方式，叠加更多“生态保护、休闲消费、民生服务、产业发展”等主题功能，实现同一空间承载多重服务价值。除了景区与城市融合，保利物业放大景区范围，将景区与周边城区、社区、产业区整合为统一治理单元，推动治理资源跨区域调配、治理标准全域统一，解决城市治理中“条块分割、资源分散”的低效问题。

我们认为保利物业景城模式最大的亮点是“价值循环”，在景观资源的核心支撑下，以运营能力推动“景观价值→民生价值→产业价值→城市品牌价值”的无限循环，实现城市综合价值提升。

景城模式不仅让城市中“景”的价值最大化，也让“运营”能力在城市服务中的关键作用得到最大体现。

• 价值闭环：“景、城、人”循环共生

保利物业希望让人民在城市中，遇见风景、享受场景、成就愿景。

保利物业基于全国百余城市、70个全域化项目、50多个A级旅游景区的全域服务经验，沉淀8大类50多个全域服务场景，联动保利系统内外，以及产业链伙伴生态资源，精准研发“景城全域服务体系”的一体化解决方案，以“四大产品”提供全流程保障。

①景城规划：以“统一规划+一体化运营”贯穿一张蓝图。梳理各类资源的融合路径，围绕环境焕新、设施焕新、服务焕新三大领域，搭建软硬件增效路径。

②景城运营：实现国有资产增效、提升景区经营效能，通过文化、业态、资本、数字化四线赋能，让资源和资产价值焕发新生机。

③景城治理：依托智慧治理中枢平台，推进城市空间与环境两大维度的微更新，实现治理模式向“精准高效”的根本性升级，塑造“主客共享、全龄友好”的温暖城市体。

④景城生态：众智成城，着力构建开放共赢的“景城生态”。汇聚保利体系内外的广泛资源，拓宽资金渠道，为项目的高效、可持续落地提供坚实保障，真正实现“众智成城”的协同发展格局。

“景城规划－景城运营－景城治理－景城生态”四大产品，构成了“景城全域服务体系”，它是一套从顶层设计到运营一体化的解决方案，也是保利物业实现“景、城、人”的和谐共生，共建现代化人民城市的实施路径。

• 落地实践：三大项目，验证景城模式价值

研究头部企业的最大价值在于其系统性和务实性，他们往往凭借其规模、资源和先发优势，率先探索并形成了一套从战略规划、资源整合、精细化运营到持续迭代的成熟范式。保利物业从提出“全域飞轮”到“全域景城”历时两年多，但其总结验证周期更久，并且分别在街区、景区等不同类型的城市空间中进行落地和验证。

在广州市长洲街道，保利物业通过“治理+运营”双驱动，联动激活街区、社区与文旅资源，实现街区闲置资源的活化，成功推动长洲街道向“网红地标”转型。

该项目累计盘活超7000平方米闲置土地，打造多个高品质旅游配套项目，包括打造智慧停车场、文塔夜市，以及将闲置驿站升级为便民咖啡屋，反哺设施管养等。一系列举措成效显著，有效带动就业，并荣获3项市级治理奖项，吸引50+批次省内外调研；通过治理效能提升与成本优化，提升了街道服务水平并大幅降低了运营成本。 长洲由此蜕变为“一步一景、宜居宜游”的基层治理示范样板，有力验证了资源活化与降本增效路径的可复制性。

图：长洲街道智慧停车场

在广州海珠湿地，保利物业通过系统性运营和场景构建将生态资源转化为市民共享的活力空间。以“景区IP打造+商业运营”的方式，构建花朝节、花神大赛、观鸟大赛等五大主题场景，显著提升了公众参与度；配套推出的自然学堂等活动，有效实现了创收；同步升级服务配套，让湿地兼具“旅游目的地”和“日常休憩地”双重功能。

截至今年10月，海珠湿地游客接待量达到85万人次，同比增长超70%；更以全国唯一身份斩获世界级城市公园大奖，验证了生态资源向城市名片和民生福祉的高效转化路径。

图：海珠湿地“自然研学课堂”

在深圳西涌国际滨海旅游区，保利物业以“服务+运营”重塑滨海价值，将其变为复合型文旅目的地。有效撬动大规模产业资本落地；联动市政开通旅游专线服务10万+游客；以全国冲浪赛助推大鹏获评国家级户外运动目的地；“五一”荧光派对主题活动，显著提升游客吸引力与收入水平；全域营销策略，助力西涌打响全国知名度。保利物业入驻服务不到一年，就让西涌实现政企民游四方共赢，让景城融合红利持续释放。

图：“五一”西涌荧光沙滩派对

小结

从“城市服务”“城市治理”“城市运营”等概念的涌现，到“物业管家”“城市管家”“大物管”“智慧城市”等模式的提出，其核心都是回应城市发展进程中一个根本性课题：如何在推进城市建设、提升治理效能的同时，更好地满足民生需求、实现人本价值的回归。这些探索本质上是在寻求城市建设、精细治理与民生福祉三者之间的动态平衡与协同发展。

保利物业“全域景城模式”服务体系是以现代化人民城市建设为目标，创新以“景”为核，突破景城边界，驱动“景、城、人”和谐共生。通过“治理夯实基地、运营激活价值、服务联结共生”三位一体，重塑城市空间价值，推动物业行业向城市综合运营商跃迁，也通过广州长洲街区、海珠湿地、深圳西涌等标杆项目，成功探索出“资源活化－场景构建－产业赋能” 的闭环路径，进一步验证了城市价值再造需从空间资产提效破题——以轻资产运营撬动经济民生双收益，为行业开辟“政企民游共赢”的高质量发展新航道。

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