买房付了120万却拿不到房本？北京房产律师：房屋被查封可解除合同！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2021年2月5日，周明与李强、王芳（系夫妻）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周明以220万元购买其名下的一号房屋，房屋性质为自住型商品房。

根据补充协议，周明分六期支付房款：

首笔10万元定金付至王芳账户；

后续110万元分三次付至李强账户；

第五期80万元用于代偿房屋贷款；

尾款20万元待满五年后过户时支付。

截至2021年3月5日，周明已支付前四期共计120万元，李强、王芳交付房屋钥匙，周明随后将房屋出租使用。

然而，自2022年1月起，一号房屋因李强、王芳涉及其他债务纠纷，被法院多次司法查封，至今未能解除。周明多次联系二人无果，且因查封无法办理过户，合同目的已无法实现。

2025年，周明起诉请求：

1. 解除房屋买卖合同；

2. 二被告返还120万元购房款；

3. 支付资金占用费（按三年期存款利率4倍计算）；

4. 对房屋拍卖款享有优先受偿权（当庭撤回该项）。

李强辩称“不懂法律”，不同意解约和退款；王芳未出庭应诉。

裁判结果

法院判决：

一、确认周明与李强、王芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2025年2月23日解除；

二、李强、王芳于判决生效后十日内共同返还周明购房款120万元；

三、驳回周明关于资金占用费的诉讼请求。

法院说理

1. 合同合法有效：双方自愿签署，内容不违反法律强制性规定，应认定有效。

2. 合同目的已无法实现：因房屋被司法查封，依法不得办理转移登记，周明无法取得所有权，购房核心目的落空，符合《民法典》第563条“因违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除情形。

3. 解除时间以送达为准：合同自起诉状有效送达被告之日（2025年2月23日）解除。

4. 房款应全额退还：合同解除后，卖方应返还已收款项。李强、王芳作为共同出卖人，承担连带返还责任。

5. 资金占用费不予支持：因周明自2021年起实际占有并出租房屋，享受使用利益，故无权主张资金占用损失。

6. 缺席不影响责任承担：王芳经合法传唤未到庭，视为放弃抗辩，不影响法院依法裁判。

律师提示

1. 签约前务必查清房屋产权状态：通过不动产登记中心或“北京通”APP查询是否存在查封、抵押等限制信息。自住型商品房还须核查是否满五年、能否上市交易。

2. “先交钱、后过户”风险极高：尤其在未完成网签或资金监管的情况下，一旦卖方涉诉，房屋极易被查封，买家可能“钱房两空”。

3. 占有≠所有权：即使拿到钥匙、装修入住甚至出租，只要未完成过户登记，法律上仍非业主，无法对抗法院查封或第三人权利。

4. 夫妻共同出售，责任共担：即便一方声称“不知情”或已离婚，只要合同由双方签署，即视为共同债务，需共同返还房款。

5. 资金占用费并非必然支持：若买方实际使用房屋，法院可能认为其已获对价利益，不再支持利息或占用费主张。

北京房产律师特别提醒：购买二手房，尤其是自住型商品房、回迁房等受限房产，务必做到“三查”——查产权、查查封、查政策限制，并尽量通过银行资金监管账户支付大额房款，最大限度保障交易安全。