让城市更“值钱”：保利全域景城模式的双向增益之道

2025年上市的物企中期业绩报告，揭示了一个行业共识：

规模扩张的黄金时代正在褪色。

数据显示，63家上市物企的整体营收增速已放缓至4.1%，在管面积增速下滑5.3个百分点。更引人深思的是，基础物业服务收入占比不降反升，达到72.4%，而曾被寄予厚望的社区增值服务占比却持续下降。

此外，主动退出项目已成为行业常态。多家曾经的头部物企，退出项目超千万平方米。“成本上升、收缴率下降、增值服务增长乏力”，克而瑞董事长丁祖昱直指企业选择退出的三重压力。

当传统的增长模式面临天花板，物企的未来出路究竟在哪？

从服务到赋能
重新定义物企的城市角色

实际上，在时代变革的推动下，物企早已不再囿于社区的围墙。自2019年起，行业即开启了从社区服务向城市服务的首轮边界突破。然而，近年来这一进程面临更深层的挑战：

服务之上，如何真正赋能城市，实现可持续的价值增长？

梳理时间线，我们发现近年来，头部企业一直以差异化路径寻找答案。

·2023年，保利物业推出“全域飞轮”模型，以“密度提升、负担减轻”为核心，在安全、形象、资产三大维度构建九大场景，实现服务能级的乘法效应；·2025年，万物云迭代“物业城市”理念至2.0版本，融入系统思维与流程管理，向“理想之地”城市模型深化全域智能运营；

·截至目前，华润万象生活已形成聚焦“智慧场景、空间价值、城市活力”三大维度，通过专业策划与资源整合，实现从价值识别到价值提升的全流程赋能。

尽管路径各异，但头部企业的探索共同指向一个趋势：

城市服务正从基础维护，迈向以专业运营深度赋能价值增长的新阶段。

今年正值国家谋划“十五五”发展的关键之年，中央城市工作会议及党的二十届四中全会明确提出了“建设现代化人民城市”的战略目标。这一目标不仅为城市发展指明了方向，更深刻揭示了城市发展逻辑已从追求规模扩张转向聚焦内涵式高质量发展，从增量开发转向存量提质增效。

新目标，呼唤新模式。在此背景下，保利物业在2025社会治理与协同创新会议暨第五届镇长论坛上提出的“全域运营三维路径”引发行业热议：以空间共融打破物理壁垒，以功能共融激活复合价值，以价值共融构建共生生态。

2025社会治理与协同创新会议暨第五届镇长论坛

这一理念的核心载体，正是“全域景城模式”。与多数企业将城市服务等同于“社区服务外延”的认知不同，保利物业认为全域景城不是简单的场景叠加，而是通过重塑资源供给与价值生产方式，实现企业发展与城市提升的双向增益。

“物业行业的下半场，比拼的不是管理面积的广度，而是价值创造的深度。”保利发展控股副总经理兼保利物业党委书记、董事长吴兰玉在论坛发言中强调，服务城市必须摒弃“零敲碎打”的惯性思维，用系统思维整合生态、生活、生产资源，让每个服务节点都成为价值增长极。

从点到面
系统思维下的价值重塑实践

怎样才是真正的系统思维？

我们认为真正的系统思维，不是管理一个个孤立的项目，而是重塑一整座城市的价值逻辑。在广州长洲岛与海珠湿地公园的实践中，这种系统思维的落地路径清晰可见。

2024年保利物业进驻前，长洲岛作为拥有百年历史的文化街区，正陷入“资源闲置与需求空缺”的悖论：核心景区周边停车一位难求，7000余平方米闲置土地杂草丛生，商户经营惨淡，街道每年需投入巨额补贴设施维护。

保利物业没有走“修墙补路”的传统老路，而是以“街区变景区”为核心，启动闲置资源活化计划，构建“痛点解决—场景创造—价值闭环”的运营链条。

提升的关键，在于实现街区闲置资源的精准活化。这里面有两个关键节点，一是保利物业建设拥有超1000个车位的智慧停车场，解决了老城区“停车难”这个制约旅游发展的根本痛点；二是打造由40家特色商户组成的文塔夜市，通过夜间经济留住游客进行二次消费。

这一系统化运营带来了显著成效，片区新增300余个就业岗位，街道服务采购支出累计降幅超53%，文塔夜市日均吸引1000人次客流等。

解决城市问题的最优解，往往不在于问题本身，而在于能否为问题构建一个新的价值系统。“停车难”的真正破局，不在于增加车位数量，而在于设计一个能让人“愿意停、停得久、停得值”的完整体验与消费闭环。

这正是“系统价值思维”对“线性问题思维”的超越。

如果说长洲岛的实践是“点上突破”，广州海珠湿地公园的运营则展现了全域景城模式“面上覆盖”的价值——让每个场景都成为价值节点，实现生态、生活、生产的互为支撑。

作为世界级生态资源的海珠湿地公园，曾深陷“保护与开发”的二元困境：生态约束强，商业收益弱，周边居民守着“绿肺”却难享红利。

广州海珠国家湿地公园

保利物业以“场景创新”激活湿地价值。聚焦五大主题IP，单场花朝节便吸引33万人次；依托自然学堂推出60余场科普活动，创收超百万元，构建起“生态体验+教育消费”的稳定模式；完善服务配套，优化交通接驳，推动湿地从旅游目的地到日常休憩地的转变。

成果数字印证了这一模式的生命力。截至2025年10月，海珠湿地游客量达85万人次，同比增长超70%，门票收入突破千万元，更问鼎世界级城市公园大奖，实现了生态保护、商业收益与民生福祉的三方共赢。

更值得关注的是，一个高品质、可共享的生态公共空间是高端居住区的稀缺性资源，海珠湿地的系统化运营产生显著的生态溢价效应，为周边房产价值提供坚实支撑与升值动力。

支撑广州长洲岛与海珠湿地公园实践成功的，是保利物业经过多年实践沉淀而成的“景城全域服务体系”四大产品。

这一产品体系完整覆盖了城市运营的全周期：从顶层设计的“全景全城”规划产品，到解决治理痛点的“善治善城”产品，再到聚焦资产盘活与价值转化的“山海连城”运营产品，最后通过“众智成城”生态产品汇聚系统内外合作伙伴资源。

四大产品共同构成了从顶层规划到精细治理，加上市场化运营，最终通过生态协作保障落地的完整能力闭环，确保模式的可复制与可持续发展。

从模式到未来
开启行业增长新象限

即便行业进入存量时代，城市运营领域的市场空间依然广阔。据克而瑞物管预测，至2026年仅城市服务板块的营收规模就将达1.7万亿元。面对这一巨大机遇，服务模式的创新已成为企业构建市场竞争力的核心要素，更是能否把握时代红利的关键所在。

我们认为，保利物业的“全域景城模式”为行业提供了三个维度的价值启示：

第一，重新定义增长逻辑。从依赖管理面积扩张的“规模经济”，转向通过价值创造深度参与的“价值经济”。当企业能够为城市创造实实在在的价值增量时，其增长天花板将不再受限于在管面积。

第二，重构核心竞争力。未来的物业服务企业不再仅仅是物业管理专家，更应是城市运营专家、资产增值专家和生态构建专家。这要求企业必须具备跨领域、跨专业的复合能力。

第三，重塑行业价值认知。物业服务企业的价值不应再以管理面积大小衡量，而应以价值创造能力评估。能够通过专业运营提升城市价值的企业，将获得市场的重新定价。

长洲岛与海珠湿地公园的实践证明，物业服务企业完全有能力在城市运营的广阔天地中创造超出传统模式数倍乃至数十倍的价值。这种价值的创造不是通过简单的规模叠加，而是通过系统思维的深度应用和专业化运营能力的持续提升。

结语
行业未来的价值回归

随着新型城镇化迈入以人为核心、追求高质量发展的新阶段，城市治理对精细化、智慧化、专业化运营的需求将持续升级。这并非收缩了行业的赛道，恰恰相反，是为其开辟了一个比传统社区服务广阔得多的战略蓝海。

保利物业从守好一片区到激活一座城，重新定义物业企业与城市发展的共生关系。当更多企业以“美好城市共建者”的自觉，投身于专业化城市运营能力的锻造中，我们所期待的更加宜居、更具活力、更可持续的人民城市未来才真正拥有了坚实可靠的市场化支撑与源源不断的创新动能。

这不仅是单个企业的成功，更是整个行业价值与使命的一次深刻升华。